July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3 Коментари

Според мен , няма никакво значение каква оценка се дава на даден имот от специалистите. Важна е само моментно наложената цена. Нали това е пазара?
Изнасяш стоката на пазара и виждаш че съседите ти продават същото. Преценяваш си каква е твоята стока и и слагаш цена, която да не е много по-голяма от тяхната- никой няма да купи, но и да не е по-малка - няма да имаш печалба.
После по едно време решаваш че желаеш по-голяма печалба и вдигаш малко. А клиенти не липсват.Хора много - акъли много. Всички гледат едно и също, но виждат различни неща. За един по-скъпата стока е и по-добра и си заслужава цената- купуват я. За друг е безмислено скъпа- не купува.
След време нов продавач идва на пазара , оглежда се и вижда по-скъпата цена. Решава че и той ще сложи малко отгоре. И така пазара се движи. Втори ден , трети ден и ето как една и съща стока вече е с 50 % по-скъпа от колкото в началото.
И какъв е смисъла да се намесва оценител в случая? Какъв е смисъла на всички тия продавачи да им се казва каква е реалната цена, щом пазара си върви и стоките се търгуват?
При условие че всички сложат еднакво нереална цена то купувачите така или иначе ще купят стоката, защото никъде другаде няма да я намерят на друга цена.
Не забравяйте че хората далеч не са машини и не могат да преценяват еднозначно това което виждат. Едни търсят едно , други - друго. Повечето хора са склонни да направят компромис с едно за сметка на друго, а пък други въобще не се вълнуват от него и то не е определящ фактор при избора им.
Затова дори и завишена цена на даден имот пак би привлякла клиенти и по този начин би определила тази цена като “реална”.
Тогава за какво си говорим?
За пазар.

Тодор 17.04.2014 @ 17:52

Интересен довод, но реалната цена е точно тази на която има сделки в дадения район рядко се случват сделки на много завишени цени успоредно с доста по-ниски когато става дума за имоти със сходни или еднакви параметри и локации.

“При условие че всички сложат еднакво нереална цена то купувачите така или иначе ще купят стоката, защото никъде другаде няма да я намерят на друга цена.”

Не съм съгласен с това ваше мнение, защото купувачите биха купили в съседен район или биха купили по-евтин имот отговарящ на бюджета им по простата причина, че имат лимит за покупката. Ако всички купувачи в България разполагаха с неограничен бюджет за покупка на имот то цените на имотите по всяка вероятност биха стигнали до 5000000000 евро за квадратен метър. Алтернативи на всеки един имот има достатъчно, а и локацията можеш да смениш, но от някъде да извадиш още 20000 евро, които да добавиш към покупката ми се струва малко по-сложна задача.

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.