October
3

Следкризисният бум на закъсали ипотечни длъжници е във вихъра си. Хората губят работата си, приходите им намаляват, а храната и комуналните разходи растат. Това ги изправя пред опасността да се разделят принудително с ипотекирания си имот, поради невъзможност да плащат вноските си по заема. Кредитните експерти непрекъснато съветват длъжниците да тичат в банката още при първите затруднения и да се опитат да постигнат разсрочване на заема. Банката щяла да ги разбере! Да, но ние, българите, винаги чакаме последния момент, както се казва “12 без 5″. А често в този последен момент вече нищо не може да се направи. Кредитът изпада в просрочие и не след дълго се стига до публична продан на имота. Цената, на която се продава, не е лицеприятна за длъжника, сумата, която дължи на банката, е голяма и често в джоба му след продажбата влизат символични суми, ако въобще нещо влезе.

Но… има и светлинки в тунела. Ако длъжникът е реалист и установи, че неговата неплатежоспособност заплашва да стане трайна, той, вместо да заборчнява към близки и познати, бързо може да се ориентира към частен търг. Първите частни търгове на имоти вече са факт и у нас. В чужбина те отдавна са позната практика. Доброволното начало е изведено в култ при тези търгове. Правилата са прозрачни, няма и излишно губене на време. Частният търг се различава от публичната продан на имоти по няколко основни характеристики, които всъщност са неговите предимства.

Първият плюс е в явното наддаване. Всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е, че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота, за който се състезавате. Ако имате възможност да си купите къща за 64 000 лв. (при първоначално обявена цена от 50 000 лв.), защо да предлагате всичките 72 000 лв., с които разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото не знаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте целия ресурс в атака.

На второ място, при сегашната липса на ликвидност у купувачите, плюс е възможността имотът да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при публичната продан. Трето, при частния търг собственикът на имота се разделя доброволно с него. В случаите, когато се стигне до публична продан, “влакът е изпуснат”, но това съвсем не означава, че притежателят на имота ще се раздели с него. От друга страна, всякакъв вид саботажи и заплахи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик, който е спечелил имота на публична продан. Арсеналът на бившите собственици може са бъде много богат - жива верига от протестиращи, блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения т.н.

При търговете на имоти чрез публична продан законодателят е предвидил такава организация, че се създават предпоставки за порочни практики. Така например в наддаването могат да се включват няколко участници, които обаче са в комбина. Те надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват, докато спечели цената на “договорения” победител.

При частния търг правилата са по-ясни - ако спечелилият търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства, то тогава имотът отива при втория, предложил най-висока сума участник. Времето в случая е съкратено до санитарния минимум, като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата, необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%), трябва да бъде преведена по банков път, а договорът подписан. Желателно е, разбира се, това да стане още в деня на търга. Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия му модел. Не се изискват предварително никакви такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно - от възможността да се види имотът и неговите документи до явното наддаване.

Разбира се, едва ли частният търг е универсално и неоспоримо средство за продажба. Ако продавачът, поради финансово затруднение, бърза с продажбата на даден имот, има все пак опциите на частен търг или свободна продажба. Всичко зависи от това колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време, ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец-два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Свободната продажба може да му излезе по-евтина (откъм комисиони), но да му загуби и година, докато намери купувач.

Първата крачка всъщност е определянето на начална цена на имота. Тя е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи. Фактите сочат, че колкото по-атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по-добър е крайният резултат за продавача. Съществува и риск да се яви един участник и имотът да бъде продаден при начално обявената цена. Поради тази причина при определянето й се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. При провеждането на т.нар. холандски търг например като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като “наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимумът, при който собственикът е готов да продаде имота.

За съжаление този тип “холандски търг” не е популярен у нас, коментира Антон Илиев, управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си, и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственика, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имотът да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат, обяснява Илиев.

www.banker.bg











Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.