February
7

 

Както се казва когато цифрите говорят и боговете мълчат. Кризата на пазара на недвижими имоти не е отминала макар да има ясни сигнали и ярки светлини в края на тунела… Незнаем обаче колко точно е дълъг тунела и дали светлините не са от идващия тежкотоварен влак. Какво показват цифрите за продажбите на недвижими имоти в София град преди и сега по години:

2007г - 45 015
2008г - 40 906
2009г - 23 904
2010г - 21 787
2011г - 20 598
2012г - 18 166 

От където и да погледнем цифрите разликите са поразяващи. Спада в броя на продажбите на имоти в София сравнено с 2007-ма година е около 60%. Положителното в цялата тази стряскаща статистика, че след резкия спад породен от началото на кризата от 2010 година насам има едно забавяне на стръмното спускане по пързалката на спада. Най-големия регистриран спад съвсем нормално е през 2009 година когато сделките в София са едва 23 904, която цифра като я сравним с 2008-ма година и тогавашните почти 41 000 сделки регистрираме най-обемния спад с близо 42% или обърнато в точни цифри това са цели 17 002 сделки ПО-МАЛКО спрямо предишната 2008-ма година.

На фона на онзи 42 процентен спад миналогодишните разлики в цифрите изглеждат направо оптимистични като разликите в точните бройка са 2432 продажби по-малко за София град за 2012 година спрямо предходната 2011 година. Спадналия брой продажби има разбираемо пряка връзка и със спадналите цени на имотите в София. Любопитно е обаче, че цените на имотите в София забавиха спада си много по-бързо от колкото спадат реалните продажби и за това има някои логични обяснения.

Ако всеки един имот в София беше стока залежаваща в склада на някоя търговска фирма то тогава фирмата щеше да обяви няколко разпродажби и да се оттърве от залежалата си стока разглеждайки я като един пасив, който може да обърне в оборотни свежи средства. Нещата обаче с недвижимите имоти са доста по-различни не само защото всеки имот е собственост на различен човек физическо лице като изключим строителните фирми, но и защото имота е поставен на висок пиедестал в нашата култура. Какво обаче можем да очакваме ако броя на продажбите в София започне да нараства?

Редица други фактори също задържат цените на имотите в София, но един от най-основните е непрестанното разрастване на столицата като население, като прогнозите са това да продължава се случва. До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45%:

Снимка: www.investor.bg

Както се вижда от таблицата София е единствения български град в който прираста на население няма да спре. Тоест чисто технически погледнато всичките тези хора по около 10-12000 на година идващи в столицата трябва да имат осигурен подкрив над главите си. В същото време имаме и сериозен спад в строенето на нови жилища, което също е съвсем нормално.

В момента в София тече “изчистване” на пазара от вече построени и непродадени жилища като една огромна част от тях са изключително нефункционални. Проектирането на подобни сгради е на път да приключи вероятно завинаги, защото пазара се е наситил от “недоразумения” с триъгълни стаи, колони посредата на спалнята, гледка в отсрещната сградата и много най-различни чудеса на архитектурата замислени и започнати в периода 2006-2008 година.

Времената се промениха и сега всеки нов строителен проект трябва да се съобрази с много повече фактори от колкото преди кризата. Тогава всеки с добри финансови възможности се опитваше да печели от строителство. Много строителни фирми приключиха своята дейност, защото не си правеха елементарни проучвания на пазара на имоти преди да започнат и това логично доведе до пренасищане на пазара в София. Новите строежи бяха толкова много, че дори имаше фирма, която правеше бизнес с това като продаваше информация къде и какво започва да се строи в столицата… Аз съм убеден, че повечето от тези строителни фирми никога няма да се върнат да строят на сляпо по начина по който го правеха. В днешно време за да е успешен един строителен проект трябва да се предвиди - локацията, паркинга, зелените площи около сградата, отстоянията от съседните сгради, размерите на стаите (не е нормално да има стаи по-тесни от 15 квадрата), фасадата на сградата след петата година да не се свлича, покрива да е с гаранция поне 15-20 години, а не както е сега по ЗУТ (Закон за Устройство на Територията) само пет-десет години. И много, много други неща, които до вчера не се правеха утре ще се правят. Не може да вземеш един парцел и да го застроиш на 90%…ако ще да е жилищна сграда това къде ще е детската площадка за децата на семействата, които ще си купят апартаменти там? Къде ще паркират колите си собствениците на апартаментите след като се продадат 8-те гаража в сградата с 20 апартамента?

Панелните апартаменти се амортизират все повече без цялостно решение за тяхното саниране, а така нареченото ново строителство обхващащо годините 1990 - 2012 година е с изключително сериозни недостатъци в по-голямата си част. В същото време новите строежи намаляват, защото цените на построените, но непродадени недоразумения вървят на долу, а това пък демотивира предприемачите да строят нови сгради. Депозитите на населението непрекъснато се увеличават, а в същото време лошите и преструктурираните ипотечни кредити не са увеличили своя обем.

Стана ясно също, че банките няма да залеят пазара на имоти с ипотекирани жилища на ниски цени. Проблемните кредити датират в по-голямата си част от преди началото на кризата, а имотите, които са послужили за тяхното обезпечение не могат да бъдат продадени, защото размера на кредита надхвърля значително реалната пазарна цена в момента. В много редки случаи кредитоискателите (превърнали се вече длъжници) могат да предложат друг имот на банката за обезпечение за да може разликата от размера на продажната цена на имота до размера на оставащия дължим кредит да се прехвърли като ипотека на друг техен (на длъжника) имот. В момента се обмисля и това както и това.

А населението на столицата расте…както се казва “Расте но не старее!” Нито света ще свършва, нито банките ще фалират, нито ще има разпродажби на килограм. Всеки сам да анализира фактите и да направи извода за себе си. Базата данни е изложена по-горе.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Фалшиви обяви за имоти

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.