June
2

Как можете да видите “как вървят имотите в интернет” след като предлагането е 10 към 1 - десет имота срещу един купувач? Имотите се предлагат, но купува ли ги някой на цените на които се предлагат?

Най-често срещаната грешка, която правят продавачите на имоти - планират бъдещи покупки и на тази база определят каква сума ще поискат за имота си. Представете си че продавате автомобил Мерцедес, но модел 1995 година, но искате да си купите Ситроен модел 2012 година. Няма как стария автомобил от 1995-та година макар и Мерцедес да струва колко нов Ситроен на година или две. И няма как на базата на вашите желания за бъдещи покупки да определяте пазарната стойност на нещо, което притежавате каквато и сантиментална стойност да има то. Много често хората искат да продадат старите си тристайни апартаменти и да закупят с получените средства две гарсониери в същия или по-хубав район - това няма как да се получи. Започвайки с погрешно планиране на цената се обезмислят бъдещи действия по оферирането на имота и това е причината много имоти да залежават с години и въпреки, че са сменени 20 агенции и брокери, които ги предлагат резултата е един и същ - неуспех. Причината се корени в грешното определяне на реалната пазарна цена на имота, а там се губи време от порядъка на от половин година до повече от две години. ТБМ2 Ви предлага да не губите това време на принципа “проба-грешка” и да се възползвате от нашите услуги веднага. Цените, които виждате в интернет пространстовото са определени по най-различни методи от собствениците на имотите и това, че се предлагат от техните посредници брокерите съвсем не означава, че са съобразени с техните съвети и ценооопределяне. Някой искат да си купят Ситроен, но други искат да разменят Трабант за Ферари…и се ориентират по предлагането в реклама на други модели Трабант, които няма кой да купи… Тоест - това, че някой предлага нещо на някаква цена съвсем не означава, че има кой да плати тази цена когато и да е било.

Представете си виждате 40 обяви за трабантчета на най-различни цени и вие като собственик също на един такъв трабант правите “мониторинг” на предлагането на трабанчета във вашия град. Преглеждате и виждате цени от 200 до 4000лв за различни трабантчета и си казате ок моето трабантче не е най-старото и най-разваленото от тези, които се предлагат тук, но не е и най-лаченото значи една цена от 1500лв е напълно разумна, защото дори е по-ниска от средната за трабантчетата в моя град. На първо четене има логика в подобни разсъждения, но на второ четене замислете се какво може да стане ако всички така си определят цените. Вие виждате цени на трабантчета, които се ПРЕДЛАГАТ за продажба, но не виждате цените на които те се продават в действителност. По същия начин като влезнете в магазина да избирате лютеница оглеждате щанда с лютеницата и виждате какво се предлага, но дали ще купите лютеница или ще си купите нещо друго решавате вие като купувач. Поглеждате и забелязвате промоцията за деня - сравнявате с най-скъпата лютеница произведена от био продукти и т.н. и бързо вземате решение да посегнете към промоционалната лютеница от познатата ви марка. За жалост при имотите е доста по-сложен избора и отнема много време. Тоест това, че се предлагат трабантчетата и лютениците на едни цени съвсем не означава, че се купуват на същите тези цени. Минава време и собственика на трабанчето решава да намали цената си от 800лв на 600лв, защото никой не му иска оглед за колата, но той вече е изгубил половин година в очакване на купувач като е определил цената си на база на предлагането на другите трабантчета. Вие обаче си казвате хм сигурно нещо му има точно на неговото трабантче и за това го предлага толкова евтино, но вие още сте в сферата на “проба-грешка” и продължавате да се самонадъхвате гледайки обявите за скъпи трабантчета без да се замисляте, че освен трабанчета се продават и други по-хубави автомобили.

Вижте тази класация за автомобили, която е изготвена на база търсенията само за един месец в един от най-популярните портали за предлагане на автомобили втора употреба. Виждате на първо място по търсене е популярния модел Фолксваген Голф с цели 256 918 броя търсения. На второ място е моделът на Ауди А4 с 190 970 търсения, на трето място е моделът на BMW от популярната трета серия с 138 858 броя търсения, на четвърто място е също един от най-любимите автомобили на българите модела на Опел - Астра с 137 857 регистрирани за един месец търсения. Чак на пето място е класиката Мерцедес Бенц Е-класа с 70 360 търсения, което е няколко пъти по-малко от заемащия първо място Фолксваген Голф. Един иначе много популярен автомобил като Волво S60 е чак на 20-то място само с 11 435 броя търсения, а Daewoo Matiz заема непрестижното 33 място с 4 402 регистрирани търсения.

Сигурно се досещате защо правя това “лирично-авто” отклонение…точно така сега ще погледнем и кои са най-търсените недвижими имоти по аналог на авто-класацията. При имотите разбира се е доста по-различно, защото е важно не само какъв е имота, но и е важно къде се намира. Според различни проучвания най-търсените за покупка имоти са малките жилища в големите градове. Причината да са най-търсени е ясна - колкото са по-малки - толкова са по-достъпни като крайна цена, ремонт и поддръжка. През първото тримесечие на 2013 година в София за купени точно 3600 имота, но в това число не влизат само жилищата, а всички видове имоти, Пловдив 2578, Варна цифрата е 1924, в Бургас 1212, Русе 1306, Плевен 1289, Стара Загора 1001, Пазарджик 1117 и в другите населени места цифрите за първото тримесечие на тази година са под 1000 броя. Например в Петрич за това тримесечие са купени едва 144 имота.

Най-много имоти се купуват в големите градове, най-търсените имоти в големите градове са тухлените двустайни жилища и ако трябва да ги подредим в някаква класация тя би изглеждала горе долу така:

Най-търсени и най-купувани имоти по видове в град София:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери
/построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища -
/построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/
9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тази класация има пряка връзка с възможностите на повечето хора да си купят имот с цена не по-висока от определена сума и не случайно най-купуваните имоти са с цени до 50000 евро където според нашите проучвания, а и не само са се насочили близо 75% от всички, които купуват имоти в София.

Най-търсени имоти в град София по цена в проценти:

1.До 25000 евро 20%
2.До 30000 евро 20%
3.До 40000 евро 18%
4.До 50000 евро 16%
5.До 80000 евро 10%
6.До 100 000 евро 8%
7.До 150 000 евро 3%
8.До 200 000 евро 2%
9.До 300 000 евро 2%
10.Над 300 001 евро 1%

Най-търсените квартали за покупка на жилище в София:

1 (1) Център
Март 2013 (брой търсения) 60 817
Март 2009 (брой търсения) 49 691

2 (2) Лозенец
Март 2013 (брой търсения)  59 810
Март 2009 (брой търсения) 46 368

3 (4) Стрелбище
Март 2013 (брой търсения) 51 553
Март 2009 (брой търсения) 36 853

4 (7) Изток
Март 2013 (брой търсения) 48 734
Март 2009 (брой търсения) 33 983

5 (6) Гоце Делчев
Март 2013 (брой търсения) 47 928
Март 2009 (брой търсения) 30 207

6 (5) Борово
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 34 134

7 (10) Младост 1
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 31 566

8 (8) Бели брези
Март 2013 (брой търсения) 45 713
Март 2009 (брой търсения) 32 322

9 (3) Иван Вазов
Март 2013 (брой търсения) 44 505
Март 2009 (брой търсения) 37 457

10 (6) Гео Милев
Март 2013 (брой търсения) 43 498
Март 2009 (брой търсения) 34 134

Източник

* в скобите е посочена позицията, която е заемал кварталът през м. март 2009 г.

Освен всичко друго докато опитвате на варианта “проба-грешка” и изгубите да кажем 12 месеца в опити да налучкате коя е правилната цена можете да изгубите още повече, защото цените на имотите особено на панелните и по-старите продължават да се движат в посока на долу. И ако днес можете да получите за вашия двустаен панелен апртамент 28000 евро то след година или две може да се окаже, че няма кой да плати за него повече от 20000 евро. Тази тенденция все още е в сила за повечето панелни жилища, защото те имат срок на експлоатация и този срок намалява с всяка изминала година. Цените могат да паднат и много по-рязко ако много собственици изкарат едновременно имотите си за продажба в един и същи район. Ние много добре разбираме, че всеки човек се опитва да спести средства и опитва сам ако може да реализира имота си за да не заплати комисион на агенцията 2-3% и това е напълно разбираемо. Въпрос на математика, изгубено време и личен избор е всеки да изчисли струват ли си опитите “проба-грешка”. И както има начин да надцените своя имот така има начин и да го подцените. Няма нищо толкова страшно ако продавате трабантче ще изгубите една година и 200-300лв, а ако продавате имот може да изгубите две години и различна сума пари от 2000-3000 евро до над 50000 евро всичко зависи от цената на имота и от решенията, които взема неговия собственик.

Миналата 2012 година клиент на ТБМ2 отказа да продаде апартамента си на купувачи, които го бяха харесали и предложиха по-ниска цена с 2000 евро. По време на предложението цената на която се оферираше имота беше около 39000 евро и нашия клиент щеше да получи 37000 евро. Важно е да уточним, че става дума за тристаен панелен апартамент на първия етаж в Люлин 5, който в крайна сметка продадохме за 32000 евро, защото това беше следващото най-високо предложение като оферта от кандидат купувачи. Нашия клиент получи 5000 евро по-малко, защото не взе правилното решение няколко месеца по-рано въпреки нашия съвет да приеме офертата на тогавашните кандидат купувачи. Историята до известна степен има щастлив край, защото ако не се бяха появили тези купувачи в началото на тази година може би цената щеше да падне на около 30000 евро до края на тази година…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет I

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Какво предлага агенция за недвижими имоти ТБМ2 на своите клиенти, които са решили да продават

Не обявявайте имота си за продан в повече от една агенция за недвижими имоти това поражда съмнения от страна на купувачите.

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.