November
22

За колко време се продава апартамент?

Първа част на тази тема вижте тук

Втора част на тази тема вижте тук

Същия въпрос може да звучи и така - за колко време се продава жилище, за колко време се продава имот, за колко време се продава къща, за колко време се продава магазин, за колко време се продава парцел. И пак отначало - за колко време се продава апартамент в София и за колко време се продава апартамент в Лом? Два еднакви апартамента в София и Лом като този в столицата ще бъде много по-скъп поне двойно, но освен, че е по-скъп и ще се продаде в пъти по-бързо от този в Лом. Причината е ясна - търсенето в столицата е в пъти по-голямо от това в Лом. Ако трябва да сме по-конкретни за трите месеца юли, август и септември на 2013 година докато в София са се продали 4536 имота то в Лом сделките са били близо пет пъти по-малко 969 броя, но вероятно голяма част от тях са за земеделски земи.

В София обаче има и по-голямо предлагане на недвижими имоти въпреки, че столицата е лидер по брой сделки /20000 годишно/. Именно голямото предлагане обуславя някои особености в продължителността на търсенето на купувач за различните типове имоти. Като брокер с опит близо десет години в посредничеството при покупко-продажби на имоти в София мога да споделя личния си опит що се касае до недвижимостите на територията (и близките райони разбира се) на столицата.

Най-лесно е да се изстрелят няколко цифри за ориентир, но нещата са толкова субективни и специфични при недвижимите имоти, че няма как всичко да се сложи в рамки. Два еднакви имота няма дори две къщи близнаци не са еднакви, защото далечните им краища ще имат противоположни изложения, а изложението има значение нали? И друг път е ставало дума за имотите, които се продават най-бързо. Тази класация е само за ориентир:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Имайте предвид, че първите пет места в тази класация са доста динамична променлива, защото всеки един ден в София се купуват по около 70-80 имота и от тях една голяма част са именно тези изброени в първите пет места и те вероятно си разменят местата. Другите обаче много по-рядко си променят местата. Както вече споменах всичко е субективно и специфично и ето няколко контра пункта. Двустайно ЕПК жилище на 18-ия етаж би се продало много по-бавно от колкото един тристаен панелен апартамент на етаж между 2-ри и 7-ми с по-висока цена от двустайния на 18-ия етаж. Излишно е да казвам защо нали? Също така едностайно тухлено жилище с нефункционално разпределение на последен етаж със скосявания и тераси без асансьор също би се реализирало по-трудно от колкото някой имот, който по презумция е след петото място. Други подобни разлики биха могли да бъдат прекалено големи парцели по 10-20 декара, които е нормално да се продадат или въобще да не се продадат докато една къща с двор един декар и цена под 30000 евро е много по-вероятно да се продаде по-бързо.

За имотите има значение локацията - апартаментите в Обеля се продават в пъти по-бавно от апартаментите в Младост. И в двата панелни комплекса има метро и двата комплекса са сравнително еднакво отдалечени от центъра на София, но към единия интереса е близо 50 пъти по-висок. И някак си така се получава, че в Младост хем цените на апартаментите са по-високи от тези в Обеля, хем има много повече продажби на имоти. За това си има и редица обяснения като бизнес парка, близостта до студентски град и много други фактори. Разликата в цената между два напълно еднакви двустайни панелни апартамента с еднаква необходимост от ремонт и на един и същи етаж в блокове построени през една и съща година, но единия в Обеля, а другия в Младост е около 5000 евро. И двата жилищни комплекса са в краищата на столицата, но има много разлики както в цените така и във времето за продажбата на всеки имот. Тези в Младост са хем по-скъпи, хем по-бързо се продават - факт.

Подробностите, които биха могли “да обърнат каручката” и да забавят продажбата са толкова много, че дори редовното четене на нашия блог няма да е достатъчно да научите за всички тях. Със сигурност обаче ако нямаме на лице някой от обичайните недостатъци - партерен етаж, първи етаж, последен етаж или непоследен, но пък много висок - 12,13,14,15,16, и т.н. до 22-ри етаж, ако нямаме преход, ако нямаме изцяло северно изложение на цялото жилище, ако нямаме силни скосявания, ромски махали в непосредствена близост, ако жилището не е в сграда, която е в окаяно състояние, ако не е гредоред, ако не гледа към шумен булевард и някои други немаловажно особености и ако това жилище се намира в София и цената му е съобразена с пазарните реалности то тогава бихме могли да кажем, че за жилищата в класацията от 1 до 8 срока на тяхната реализация варира от един месец до около максимум една година. Тези до пето място трябва да получат капаро най-късно до 4-ия месец. От 9-то до 15-то място нещата като минимум във времето са половин година, но са още по-обвързани с определянето на пазарната цена, защото ако тя е сгрешена и три години може резултата да е нулев и колко и да разполагате с време то неговото безмислено губене не би довело до абсолютно никакъв резултат.

За колко време се продават:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

Първите пет трябва да получат капаро до четвъртия месец.

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

При мотивиран продавач, добър брокер и силен попътен вятър капаро най-рано около 3-4-ия месец, но най-често около 6-7-ия месец. Но ако до една година нямате капаро - имате проблем.

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тук нещата са с прекалено много особености и не може да се даде обобщен отговор, но за продажбата на къща или мезонет с цена над 150 000-200 000 евро нещата спокойно могат да залежават по година-две като за това не е необходимо да има някакъв сериозен недостатък. Просто в по-високия ценови клас предлагането е голямо, а търсенето трудно би могло да се нарече търсене.

За успокоение на купувачите - хора спокойноимотите си висят по обявите с години и не се продават по най-различни причини като най-честата е собственика да не желае да намали цената на имота си. Е лошото тук за купувачите е, че щом един собственик на имот не е мотивиран да продава съответно той не е и притиснат да го прави било то от кредит или от нещо друго.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет.

22.11.2013г.

Искате да коментирате?

Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.