June
7

Резюме

Дошъл ли е подходящият момент за въвеждане на състезателния принцип за продажба на имот?

В условията на криза и съчетанието от ниска ликвидност и висок процент на необслужваните кредити, е дошъл подходящият момент за въвеждане на състезателния принцип за продажба на имот.

Защо сега?

Основната предпоставка за провеждане на частен търг точно в този момент е, че собствениците на недвижим имот търсещи продажба в кратък срок нямат друга алтернатива за постигане на по-оптимален за тях резултат. Състезанието е честна игра, която дава реална оценка на моментното състояние на пазара и е абсолютно точен измерител на стойността, когато факторът „време” е от важно значение.

От началото на 2009 г. сайта www.targ.bg даде възможност на над 100 000 посетители да се запознаят на достъпен език с тръжните процедури, които до този момент се провеждат основно от съдебни изпълнители и от държавни и местни структури. Наблюденията ни са, че потребителите все по-рядко слагат равенство в аналогията „търг = нямам шанс”.

ТЪРГ.БГ, като информационен сайт - лидер в областта на търговете за недвижима собственост и „Алмарк”, като специализирано консултантско дружество - лидер в сектора „търгове&имоти”, предприемат съвместна инициатива за популяризиране на този метод на продажба. Те дават възможност за продажба на имот, която е адекватна на икономическата обстановка и моментното пазарно състояние в сектора.

Какво може да се постигне с продажба чрез тръжна процедура?

Може да се постигне преди всичко продажба в кратък срок при оптимална цена! Към момента е трудно да бъде определена реалната стойност на имот, обявен за продажба. Ежедневно бълваната информация с абсолютно противоположен характер, създава противоречиви реакции в пазара на недвижими имоти:

От: кризата свърши, пазара е на дъното, тръгваме на горе, кредитирането се възобнови, лихвите падат и т.н.

До: кризата тепърва започва, има скрита безработица, лихвите са високи, цените ще падат още, необслужваните кредити се увеличават, банките подпират пазара и т.н.

Това обърква както собствениците на имоти обявили ги за продажба, така и хората, на които предстои покупка на имот. Търгът е метод, който в кратък срок води до резултат, който в крайна сметка е определен от страните участници в състезанието.

Как да се определи начална цена?

Началната цена е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи върху обекта на търга. Фактите сочат, че колкото по–атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по–добър е крайният резултат за продавача.

Съществува и риск да се яви един участник, и имота да бъде продаден на начално обявената цена. Поради тази причина, при определянето на началната цена се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. Този риск може да бъде избегнат чрез провеждане на „Холандски търг” при, който като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като „наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимума, срещу който собственикът е готов да продаде имота.

Например за двустаен апартамент за даден район средната офертна цена е 50 000 Е. Долната граница, при която собственикът е готов да продаде имота е 42 000 Е. Търгът стартира от цена 50 000 Е със стъпка надолу от 200 Е, като всеки от участниците във всеки един момент може да изяви желание да закупи имота на цената, която го устройва. Колкото по–ниска става цената, толкова по–голям е рискът за всеки от участниците да бъде изпреварен от конкурентите си.

Класическият метод избран от „Алмарк”

За съжаление този тип „Холандски търг” не е популярен в страната и първият търг, който ще бъде проведен от „Алмарк” ЕООД е по познатият, класически метод, а именно - ниска начална цена и явно наддаване, като при явяването на само един участник същият закупува имота на начално обявената цена.

Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственикът, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имота да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат.

Времето за популяризация за провеждането на търг се определя според целите на заданието, което може да бъде и по–дълго от един месец. Всеки от участниците има пълен достъп до документацията, касаеща собствеността, за да си направи необходимите проучвания, а огледите на имота са практически без ограничения. И не на последно място - всеки от участниците има възможност да закупи имота чрез кредит, като за целта е предвидено достатъчно време след приключването на търга.

Дали начинанието ще бъде успешно ще разберем на  15.07.2010 г., когато ще бъде проведен търга!

www.targ.bg

0
June
5

През тази седмица в престижното предградие на Сидни Бонди Бийч ще се състои аукцион за продажбата на два гаража, всеки с площ 13 кв. м.

Очаква се, че цената на единия ще достигне 250 000 австралийски долара, т. е. точно колкото чисто нов Рorsche 911. Вторият може да бъде продаден за по-скромните 180 000 австралийски долари, съобщава The Telegraph.

Прогнозата е базирана на провела се по-рано продажба, когато друг гараж в Бонди Бийч беше продаден за 240 000 австралийски долари. Престижното предградие страда от хроничен недостиг на места за паркиране, откъдето и цената на гаражите скочи неимоверно.

В деловата част на Сидни за сравнение стойността на гаражите варира между 60 и 2450 хил. австралийски долари. Научавайки за скока на цените, жителите на Бонди Бийч през смях заявяват, че искат да дадат на пощенските си кутии статус на недвижим имот и да ги предложат за продажба.

www.profit.bg

0
June
3

ТБМ2 премести офиса си от единия край на коридора в другия край на същия етаж в същата сграда от знаковия офис N:13 в офис N:8. И единствената пречка всичко да се осъществи за по-малко от два дни бяха техниците на Виваком, които за две седмици не можаха да преместят единствения ни стационарен телефон от единия край на коридора в сградата до другия край на същия този коридор. Тези техни активни бездействия ни принудиха да сменим оператора и сега вече сме клиенти на Глобул и на фиксираната им услуга, защото така или иначе сме доволни техни клиенти и на мобилната услуга :–).

Всичко си е по старому и вече трета година работим тук сега обаче вече имаме страхотна гледка и огромна тераса подходяща дори за делови срещи на открито, а за еждневните тиймбилдинги е ясно, че ще ни върши страхотна работа. И не че се хвалим, но всъщност работим на 500 метра от метрото, което е улеснение за всички наши клиенти от Младост до Люлин и на всичкото от горе се наслаждаваме на ето тази разтоварваща гледка…

0
June
2

Сега е моментът да си построите къща, да довършите започнатата или да си спретнете големия ремонт, планиран от години, категорични са експертите. Цените на материалите, земята и работниците поевтиняха сериозно в кризата и направиха начинанието с поне 50% по-изгодно.

Най-голям спад имаше в цената на тухлите четворки, обясни Тошко Тотев, шеф на асоциацията на търговците на строителни материали. През 2009 г. те поевтинели с около 40% - от 80-90 ст. до 55-60 ст. за брой на дребно. Толкова стрували и в момента.

Понижение от около 10-20% имало и при материалите за изолация, т.нар. EPS (експандиран полистирол - стиропора) и XPS (фибрана). От началото на годината обаче имало увеличение на цената на суровината на световните пазари.

Това накарало производителите да направят опит да я повишат с около 5-10 на сто от началото на тази година. Възможно било обаче то да не се приеме от потребителите и те да ограничат търсенето и цените да се върнат надолу.

С около 10% е поевтинял и масово използваният гипсокартон. Основните причини били увеличеното предлагане и нарасналата конкуренция. През тази година бяха открити два завода за гипсокартон до ТЕЦ “Марица-изток”, обясни Тотев. При металите също имало понижение през миналата година и леко движение надолу през тази.

“Като цяло от началото на 2010 г. цените на повечето строителни материали останаха на миналогодишните нива, които бяха драстично понижени в сравнение с 2008-а. Очаквам да се запазят такива и до края на годината, без резки движения нагоре или надолу”, прогнозира Тотев. Според него някои от стоките се продават на себестойност и затова имало случаи на опити цените да се качат.

Възможно било само при някои стоки да има минимално поскъпване с не повече от 3-5%. По-голямо нямало да се приеме от пазара особено при свитото потребление. Строителството на къща е изгодно и по друга причина - цената на земята падна сериозно в кризата средно с около 50%. На някои места и за отделни терени поевтиняването беше и по-сериозно и надмина 100%, отчитат брокерите на имоти.

Така например за около 17 000-18 000 евро може да се купи парцел от близо 400 кв. м в столичния кв. Горна баня. Иначе по-масовите предложения са между 20 000 и 30 000 евро за подобни парцели. 23 000 евро искат за около 460 кв. м във Враждебна. В Чепинци и Суходол офертите тръгват от 20 000- 23 000 евро.

По-скъпи са терените в престижните кв. Бояна, Симеоново, Драгалевци въпреки спада. Но пък могат да се намерят изгодни предложение в софийските села. Цените в тях тръгват от 8000-9000 евро за парцели до 400 кв. м.

От началото на годината се е засилило търсенето на парцели за сметка на готови къщи около София, сочат наблюденията на брокерите.

Цената на работната ръка също поевтиня. В кризата много строежи бяха замразени, други въобще не стартираха. Това остави много строителни работници на улицата. Цели бригади останаха без работа. Така се съгласяват и на по-ниски заплати.

Според Тотев намалението на възнагражденията на строителите е около 30 до 50% в сравнение с преди кризата. Тогава се говореше, че има надници и по 80 лв. на ден в курортите, където строителството кипеше с пълна сила.

www.24chasa.bg

0
June
1

Покрит град за 20 000 души, чиито жители ще бъдат защитени от 40-градусовите температури, ще строят в столицата на Казахстан Астана, пише британският в. “Телеграф”.

Жителите му ще се разхождат с гондоли по изкуствени канали между жилищата и търговските центрове. В комплекса, който ще се строи от турска фирма, ще има и малък увеселителен парк.

Топархитекти като Норман Фостър са привлечени към проекта. Той построи Двореца на мира и помирението в Астана, който представлява пирамида с променящи се цветове.

www.24chasa.bg

0
June
1

Лихвите по повечето кредити  продължават да вървят нагоре и през април, а тези по депозити намаляват, става ясно от статистиката на БНБ. Сега повишенията са по-минимални в сравнение с предишните месеци и са в рамките до 1 процентен пункт. В разгара на кризата отведнъж те скочиха с по над 2-3% и растяха в продължение на 1,5 г.

С 0,2 на сто до 13,12% са се повишили новите потребителски кредити в левове през април тази година спрямо същия месец на 2009-а. За месец увеличението е с 0,12%. (Виж таблицата).

Годишният процент на разходите е стигнал 14,38%, или с 0,36 на сто повече за година. През този срок жилищните заеми в евро са се оскъпили с 0,27 до 8,48%. Лихвите по съществуващите потребителски заеми в национална валута също са се вдигнали - до 12,36%, а по жилищните в евро – до 8,15%. Най-скъп остава овърдрафтът - 15,53%.

Има и заеми, при които се отчита намаление на лихвите. Това са предимно някои новоотпуснати жилищни. През април спрямо март лихвите по тези в левове и в евро са намалели съответно с 0,17 и 0,22%. Вероятната причина са промоциите на банките по тези продукти. На годишна база лихвата по старите жилищни кредити в левове пада до 9,41 на сто. Депозитите обаче стават все по-неизгодни. За година лихвите в левове за домакинствата са паднали до 6,36%, а в евро до 5,33 на сто. За 30 дни надбавката по новодоговорените влогове пада съответно с 0,24 и 0,23%. От данните на БНБ става ясно още, че печалбата на банките се е повишила с 48 млн. лв. през април спрямо март 2010 г. Така тя е стигнала 218 млн. лв. Според Централната банка системата остава стабилна.

Всяка банка имала нужната ликвидност да обслужва задълженията си към клиентите. При повечето приходите надхвърляли разходите за дейността и обезценка на кредити.

www.24chasa.bg

0
May
29




“Защо брокерите на имоти не поглеждат през прозореца сутрин? Защото няма да има какво да правят следобед.” Този виц се роди в САЩ още в началото на ипотечната криза, но бързо зазвуча актуално на всички езици. На шега или не, вече няколко месеца в сходна ситуация са и посредниците на сделки с имоти в България.

Само допреди година професията беше синоним на добри доходи, за които не се изискват особени усилия, квалификация и първоначална инвестиция, което и обяснява появата на над 5 хиляди имотни агенции. Сега на представителите на гилдията се налага да положат свръхусилия и находчивост, ако искат да не се обръщат към тях с “келнер”, което е веселият отговор на въпроса как най-бързо да откриеш брокер.

Засега успешни примери за вярна стратегия за запазване на приличен поток от клиенти и приходи липсват, но поне първите опити са налице.

Къде изчезнаха купувачите

Данните от изследване на пазара, направено от агенцията за имоти “Адрес”, показват, че само в столицата за продажба са обявени близо 115 хил. апартамента, което според националната статистика значи, че за всяко пето жилище се търси нов собственик. Анализът отчита и драстично увеличение на периода за реализиране на сделка. От средно девет седмици в началото на миналата година до над 4 месеца сега. Все повече са и провалените споразумения непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира покупката в последния момент, или изчакване от страна на кандидат-собствениците на по-изгодна оферта.

Очакванията са окончателните данни от Агенцията по вписвания да покажат, че общият брой на сделките с имоти се е понижил с 8% спрямо 2007 г., като основен фактор за това ще са данните от последното тримесечие на годината. За него прогнозата на брокерите е за над 20% спад .

Точно заради огромния спад на пазара конкуренцията в сферата изглежда суперголяма. В страната има над 5000 официално регистрирани агенции за недвижими имоти. В това число не влизат адвокатските кантори, които освен основната си правна дейност изпълняват функцията на посредник при продажба на жилища и терени.

“Едва 33% от сделките с имоти се сключват с участието на агенция за имоти. Нашата прогноза е, че ако броят на сделките се свие с не повече от 13% през 2009 г., което е оптимистичният сценарий, средно на агенция ще се падат 17 сделки годишно”, коментира Оник Латифян, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Century 21 - България и Македония. Неговата прогноза е, че това неизменно ще доведе до фалити, най-вече на малки фирми, но и до сериозни съкращения в големите агенции, като има вероятност без работа да останат около 7 хил. души.

“Вече се усеща оредяване на брокерските редици. Всеки може да работи, когато пазарът върви само нагоре. В новите условия ще се види кои са професионалистите”, обобщи Младен Митов, анализатор в “Явлена”.

А сега накъде

За да отговорят на новите условия на пазара, агенция “Адрес” например въведоха нова система за заплащане на комисиона, при която цялата цена за сключване на сделката ще бъде поета от продавача, който ще плаща от 5 до 6% от стойността на сделката, докато купувачът няма да дължи нищо. “Заплащането на комисиона само от едната страна е установена в света практика, която години наред се очакваше да бъде въведена и у нас”, обясни изпълнителният директор на агенцията Цветелина Тасева. Тя се аргументира, че разходите за успешното маркетиране на един имот днес са значително по-високи от тези преди година, а дефицитната стока в момента е купувачът, затова и са взели решението да не го натоварват с плащане на комисиона.

От конкурентните агенции обаче отговориха, че в тази практика няма нищо новаторско за българския пазар, но по правило се прилага само за надценени и непродаваеми имоти.

“На пазара на ваканционни имоти вече втора година е практика да не се взима комисиона от купувача, а процентите от сделката, които са склонни да дадат продавачите, достига 20, но въпреки това продажбите са по-скоро изключение”, припомни Михаил Чoбанов от Bugarian Properties.

Няма безплатен обяд

“Каквото и да говорят колегите от “Адрес”, истината е, че купувачът винаги плаща цялата комисиона. Дали ще калкулира в цената на имота 6 или 3% е без значение. В първия случай обаче никой не защитава интересите на купувача”, разказа наблюденията си Благовест Балдев от “Адаптконсулт” .

Подобна е позицията и на Младен Митов от “Явлена”. “Нашите задължения са да защитим интересите на клиентите независимо от коя страна по сделката се намират, а срещу тази услуга те плащат комисиона. В тази ситуация аз се притеснявам за купувачите, защото не плащайки за една услуга, значи да не защитят интереса им”, коментира Митов.

Други агенции пък се притесняват от случилото се, защото нулевата комисиона може да бъде разчетена от купувачите като сигнал за предстоящо още по-голямо падане на цените. И определят офертата на “Адрес” като начин да извадят очи, вместо да изпишат вежди.

От Националното сдружение недвижими имоти, в което членува и “Адрес”, съобщиха, че са постъпили оплаквания от други техни членове, в които се изразява мнението, че се нарушават принципите на лоялната конкуренция и новата практика ще затрудни работата между агенциите.

В отговор от “Адрес” поясниха, че ако друга агенция доведе купувач, те ще си поделят с нея по 3%, взети от продавача. Друг е въпроса защо от “Адрес” не въвеждат същата практика по отношение на комисионите за наеми.

Засега конкурентите на “Адрес” изчакват да видят как пазарът ще приеме новата оферта. Всъщност от доста време някои агенции не взимат процент от купувача, но не са го обявили толкова шумно пред публиката. Най-бързата реакция на изчезващите сделки е брокерите да намалят като цяло комисионите си и за двете страни. И рязко да повишат качеството, за да може клиентите им да не остават с усещането, че плащат скъпо за малко свършена работа. Иначе купувачите и продавачите ще търсят все повече начини да заобиколят услугите им и да спестят разхода за посредника.

www.capital.bg

0
May
28

Домоуправителите в жилищните сгради ще бъдат вече платени. Това e една от промените, които се обсъждат в Закона за етажната собственост. Корекциите се подготвят от Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и се очаква да бъдат внесени в парламента до края на юни.

Целта е да има стимули за хората, които развиват общественополезна дейност, коментираха от министерството. Проблемът бил, че в закона трябва да се посочи минимално възнаграждение, а не е сигурно дали това ще хареса на всички.

В много блокове и в момента домоуправителите и касиерите получават минимално възнаграждение за работата си. Сега нещата ще бъдат законово регламентирани.

Въпросът е дали този текст ще се приеме, тъй като ще трябва да посочим някакво минимално възнаграждение, каза шефът на “Жилищна политика” в МРРБ Теодор Илиев. Не навсякъде хората имат финансови възможности да плащат заплата на управителните си органи.

Друга важна промяна в закона е отпадането на задължителната регистрация на обикновените общи събрания на собствениците в общините, както и на домовите книги. Сега срокът е 30 юни 2010 г. Регламентира се по нов начин и съдържанието на домовите книги. В тях ще се вписват само трите имена на собственика, на членовете на домакинството и номерът на жилището. Ако в апартамента има наематели, те също трябва да бъдат посочени в книгата. С оглед на защита на личните данни не трябва да се вписват ЕГН-тата на живеещите, нито документите за собственост. Това и сега не е задължително, но много домоуправители са искали и такива данни.

www.trud.bg

0
May
25

Лошите кредити ще продължат да нарастват в България и Румъния, тъй като двете страни изостават след останалите държави в региона по отношение на възстановяването от икономическата рецесия. Това се казва в анализа на Deutsche Bank, цитиран от Mediafax.

Като цяло лошите кредити в Централна и Източна Европа се доближават до максималните прогнозни нива и се очаква да отчетат лек ръст в следващия период, вследствие на трудната икономическа ситуация и увеличението на безработицата.
Провизиите за лоши кредити са на комфортни нива, с изключение на Украйна, Литва и Русия, твърдят банковите експерти.

Въпреки икономическото възстановяване в региона от германската банка очакват спад в кредитирането. Наличността на външно финансиране и нарастването на лошите кредити ще бъдат важни фактори за ръста на кредитирането в следващите месеци.

Румъния, заедно с Албания, е поставена във втората категория по риск по отношение на банковия сектор. Най-трудно е положението в България, Македония и Сърбия, които са с високо ниво на риск, докато по-голяма част от държавите в Централна и Източна Европа са в последната група с най-нисък риск.

По отношение на влиянието върху реалната икономика висок риск има само при Албания, България и Македония. Останалите държави в региона са малко уязвими, според Дойче банк.

http://www.standartnews.com/

0
May
25

С отварянето на трите нови мола в София на 1000 столичани вече се падат по 123 квадрата площ в големи търговски центрове, съобщи Сергей Койнов, управляващ партньор на Forton International. Според Койнов пускането им в експлоатация е от значение за други 250 000 нови площи в големи търговски центрове в провинцията.

Отварянето на нови молове в столицата увеличи конкуренцията и намали оборотите и разходите на някои търговци, защото те наеха магазини и в новите центрове, уточни той. Спадът на наемите по главните търговски улици в големите градове от началото на годината е около 44%, а в моловете ­ около 12 на сто. Поевтиняването на арендите е по-голямо в провинцията и по-малко в София, добави Койнов.

В сравнение с домакинствата в Западна Европа задлъжнялостта у нас не е висока и това даваш шанс на пазара на недвижими имоти. Това смята Лъчезар Богданов, управляващ партньор в Industry Watch. Според него в момента цените на жилищата са сравнително ниски, заради трудния достъп и скъпите кредити. При висока цена на ипотечните заеми жилищата винаги поевтиняват, поясни той.

В момента БВП на глава от населението е 43% от средното за страните от Централна Европа, а преди 10 години е било 31 на сто. Словакия е на 62% от нивото в тази част на стария континент. Големият шок за пазара на недвижими имоти според Богданов идва от липсата на инвестиционни потоци.

До кризата не успяхме да привлечем дългосрочни инвеститори на имотния пазар и сега ще се наложи доста да почакаме, смятат експерти от сектора.

www.monitor.bg

0