March
16

Новите разпоредби задължават банките да дават подробна информация на клиентите още преди те да решат дали ще вземат кредит. За целта у нас ще бъде приложен стандартен европейски формуляр.

В него се посочват всички детайли - вноски, годишен процент на разходите, главница заедно с лихвите и евентуалните допълнителни разходи, наказанието при просрочие и др. Целта е потребителят да може да се ориентира и да избере банката, която му предлага най-изгодни условия.

Съдържанието на договорите също ще е съобразено със задължителни изисквания. Банките трябва да записват периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент.
Така потребителят ще е наясно кога и защо ще му начисляват повече. Ако тази информация не фигурира в договора, то той ще е недействителен и както клиентът, така и банката ще трябва да върне полученото от другата страна.

В договора ще фигурира и общата сума, която потребителят дължи. Тя ще се изчислява към момента на сключване на договора въз основа на допустими варианти за годишния процент на разходите. Потребителите ще слагат подписа си и под информация каква е наказателната лихва при забавена вноска, какви са начините за промяната й, последствията при неплащане и др.

В договорите вече ще е записан и адресът на Комисията за защита на потребителите, която приема жалби за нарушения по тях. Ведомството следи и за коректността на рекламите и налага санкции, ако в тях не са посочени всички разходи.

Комисията ще дава безплатни съвети за правата на клиентите и ще съдейства за решаване на спорове. Тя, както и сдруженията на потребителите могат да подават искове срещу действия на банките, които нарушават правата на клиентите.
В правомощията й е и завеждане на искове за обезщетения. Ведомството ще има право на достъп до банковите офиси и документи.

Към него потребителите могат да се обръщат и ако банката наруши правилата за предсрочното погасяване на кредита. При такова проектозаконът забранява начисляване на неустойки, когато лихвеният процент е плаващ и договорът е за овърдрафт.

Санкциите в закона стигат до 10 хил. лв. Това е максималната глоба, ако бъде отказано предсрочно погасяване или се начисли наказателна такса при заеми с плаваща лихва. За неспазване на изискванията за преддоговорна информация и за съдържание на договора санкциите са до 2000 лв. за физически лица и до 8 хил. за юридически.

Числата в рекламите с еднакъв шрифт и размер

Изписването с дребен шрифт на лихвения процент, годишните разходи по кредита или общия му размер е забранено, предвижда законът. Според него цифрите, посочени във всяка писмена реклама, трябва да са еднакво големи. Те трябва да са и с еднакъв по вид и формат шрифт. Това ще важи не само за лизинга и потребителските кредити, но и за ипотечните.

Така към примамливите реклами с изгодни лихвени проценти вече ще трябва да е включена на видно място и подробна информация за всички разходи по заема, общата му сума, размера на вноските, срока на кредита, уточнение дали лихвата по него е фиксирана, или плаваща.

При потребителските реклами тези данни трябва да са придружени и с разбираем за потребителя пример. Условията за съдържанието на рекламата ще са задължителни за всички оферти, в които е посочен лихвен процент или друга цифра, свързана със стойността на кредита.

www.24chasa.bg

0
March
13

Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) обмисля промени в Закона за етажната собственост, които да улеснят вземането на решения за обновяване на многофамилните сгради в големите градове. Целта е да се подпомогне стартирането на санирането на над 700 хил. панелни жилища, в които живеят два милиона българи. Това съобщи заместник-министърът на регионалното развитие и благоусройството Лиляна Павлова на конференцията BuildinGreen, която се проведе в четвъртък.

Намерението е “да го намалим като процент, за да може по-лесно да се сдружават собствениците”, уточни Павлова. Тя посочи, че не отговаря директно за етажната собственост, но “колегите предлагат две трети или три четвърти и най-вероятно ще е едно от двете, просто по-ниско няма как”.

“Изискването за 100% ще бъде сериозна пречка пред санирането, да не кажа, че нищо няма да се случи”, подкрепи я по време на форума Цвета Наньова, директор на проекта “Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради”, партньори по който са МРРБ и Програмата за развитие на ООН. По проекта са санирани 27 и предстои завършването на още толкова жилищни блока и входове на блокове в цялата страна.

На въпрос в какъв срок може да се осъществявят промените Лиляна Павлова отговори: “Най-добре е това да се случи още преди лятната ваканция, но най-късно до края на годината.”
По Закона за етажната собственост в момента е необходимо мнозинство от две трети от представените идеални части в етажната собственост за вземане на решения за основни ремонти на сградите, включително за подобряване на енергийната им ефективност.

Но само сдружения на собствениците (юридически лица, които могат да представляват етажната собственост по закона) могат да кандидатстват за финансиране и по европейски програми, и по различни кредитни линии. А за да има сдружение, е необходимо съгласието на абсолютно всички собственици в съответната сграда или вход. Ако няма сдружение, “няма кой да кандидатства и кой да е нашият бенефициент”, каза Павлова.

За санирането на многофамилни жилищни сгради има предвидени около 100 млн. лева по оперативна програма “Регионално развитие”. Целта на мярката ще бъде да се мотивират собствениците да се грижат по-добре за сградите си. Средствата ще бъдат процент от финансирането за целия проект, каза Павлова. Допустимите разходи ще включват и основни строително-монтажни работи, свързани с енергийната ефективност, като изолация на покриви, фасади, подмяна на дограми и на щрангове.

“Говорим за многофамилни сгради, където са налице общи части, които единствено и само бихме могли да финансираме”, каза зам.-министърът. Преди да бъде пусната за кандидатстване мярката обаче, трябва да се определи какъв процент от строително-монтажни работи може да се финансират безвъзмездно от Европейския съюз.

“За съжаление първоначалната изходна позиция беше от оперативната програма да се дават само 15%. Но анализът показва, че при 15% много трудно ще мотивираме собствениците. Моята лична кауза, която засега не е много лесно осъществима, е да достигнем поне 40%. Затова по-скоро целим 20%, защото по-голяма стойност много трудно ще обосновем. Преговаряме с Европейската комисия и мисля, че при една добра аргументация ще можем да я защитим”, каза Павлова.

www.dnevnik.bg

0
March
9

Как се предоговаря заем

Публикувано в: Ипотечни кредити от Антон Илиев

ВЛАДИМИР КАРОЛЕВ

Икономическата криза в България доведе до ръст на необслужваните кредити.

По данни на БНБ към 31.12.2009 кредитите, необслужвани до 30 дни (по класификацията на БНБ “експозиции под наблюдение”), са 3,6 милиарда лева, докато една година по-рано са били 1,15 милиарда лева.

Няма риск за банките, но има за хората

Начислените провизии в банковата система за загуби от обезценка на кредити също са нараснали и към 31.12.2009 г. са 2,07 милиарда лева (3.5% от кредитния потрфейл на банките) при 1,17 милиарда лева (2% от кредитния потрфейл на банките) в края на 2008 година.

По оценка на БНБ през 2009 г. при всеки процент спад на брутния вътрешен продукт е имало 0,6% увеличение на лошите кредити с просрочие над 90 дни. Банковата система в България е много добре капитализирана, а лошите кредити провизирани над 80% така, че няма никакъв риск за системата. Не така обаче стои въпросът с много фирми и граждани, получили кредити, които сега не могат да обслужват.

Банките понякога незаслужено са атакувани, че с политиката си водели до фалит на клиентите, които искали да бъдат изрядни, но не можели поради икономическата криза.

Бизнесът на банките не е да вземат обезпечението. Те нямат никакъв интерес клиентите им да не обслужват кредита, защото трябва да направят провизии, което е директна загуба.

Всъщност банките имат интерес да предоговорят заема, преди той да е станал просрочен. За съжаление често получилите заем искат предоговаряне, след като заемът е в просрочие и кредитната им история се е влошила.

Рефинансирането води до загуби

Често кредитополучатели, които виждат, че ще имат затруднения при обслужването на заем, се опитват да го рефинансират, отивайки в друга банка. В повечето случаи това е невъзможно и води само до загуба на време и усилия. А и рядко рефинансирането, особено като се вземат предвид някои такси (например таксите за предсрочно погасяване, за ангажимент и за администриране) може да се направи при по-добра цена. Често кредитополучателят се фокусира само върху търсене на кредит с по-ниска годишна лихва, докато трябва да се търси кредит с по-нисък годишен процент на разходите (ГПР), който представлява общата цена на кредита - лихвата плюс дължимите такси и комисиони.

По-добрата възможност

Предоговарянето на кредит е по-добрата възможност от рефинансирането. Банките подхождат индивидуално към клиентите и са склонни да предложат схема, по която заемополучателят да може да продължи да погасява кредита си.

Възможни са различни варианти за облекчаването на обслужването на заема. Една от тях е разсрочване на кредита, като по този начин се намалява размерът на месечната погасителна вноска. Много по-лесно се договаря разсрочване с 2 години, защото за по-дълъг период банката трябва да начисли провизия и по този начин да реализира загуба. Друга възможност е договаряне на гратисен период през който се заплаща само лихвата или само част от главницата, като лихвата са капитализира и добавя към неизплатената главница. В повечето случаи банките не вземат комисиони за предоговаряне на кредити освен някои такси, свързани с външни услуги - например за оценка на обезпечение при предоговаряне на ипотечен кредит.

С ипотека могат да се платят други задължения

Физически лица, които имат например апартамент, могат да вземат дългосрочен ипотечен кредит (за около 70% от стойността на жилището си, ако не е панелка, и около 40-50% за панел), с който да изплатят други свои задължения - потребителски кредити, лизинг за автомобили… Например безсмислено е, ако притежавате собствен дом, срещу който може да се вземе дългосрочен ипотечен кредит днес при ГПР 9-12%, да обслужвате потребителски кредити с по-високи лихви или да имате неизплатени суми по кредитни карти, при които понякога лихвите са над 20%.

Заемите - само в евро

Ето и два практични съвета. Не вземайте кредити в лева или в друга валута, различна от еврото. А ако трябва да предоговаряте левов заем, превалутирайте кредита си в евро - би трябвало да получите по-ниска лихва. Убеден съм, че когато влезем в еврозоната, левът ще бъде заменен с евро по сегашния фиксиран курс. Няма смисъл да имате кредити в лева и да плащате по-висок лихвен процент. Не вземайте и кредити в долари или швейцарски франкове (особено средно- и дългосрочни), макар че днес лихвите по кредитите в тези валути изглеждат привлекателни. Спекулирането с валутни курсове е високорискова дейност и е работа за професионални валутни специалисти.

www.24chasa.bg

0
March
6

Преди малко повече от година няколко бели листа, разлепени по витрините на близо петдесет магазина в “Мол Варна”, поставиха началото на малка революция.  И в буквален, и в преносен смисъл.  Чрез тях търговците обявиха началото на серия от протестни действия срещу “неразбирането от страна на Miller Development на новата пазарна ситуация”. По думите им приходите от продажби, които тогава реализират в търговския център, не са достатъчни, за да покриват разходите си, и част от тях вече няколко месеца работят на загуба. В същото време наемните договори, които са подписали, не могат да бъдат развалени по тяхно желание, а единственият начин да напуснат търговския център е да платят дължимата сума до изтичане на срока на договора, който в масовия случай е между пет и десет години. Макар и не толкова шумно отразени в медиите, подобни действия не закъсняха и в други търговски центрове, като основното искане на “стачкуващите” не се променяше.

Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с “Мол Варна” собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).

Новата търговска нормалност

“Основната разлика между пазара преди две години е, че сега на инвеститорите в молове се налага да споделят риска проектът да не заработи добре заедно с търговците. Ако преди се подписваха договори от рода наемодателят има право, а наемателят е длъжен, то сега всяка клауза се обсъжда и се търси най-изгодният за двете страни вариант”, обяснява Мариела Остен , инвестиционен директор на ZBS, които в момента изграждат първия си търговски център в Бургас. По думите й в момента е важно да се разберат причините, които спират търговците да развиват мрежата си от обекти и да се потърси вариант пречките да бъдат премахнати.
“Ако например компания Х казва, че в момента не може да мисли за нов магазин, защото изпитва трудности да намери банково финансиране за закупуване на оборудването и довършителните работи, ние сме склони да го довършим вместо тях. Стига, разбира се, да вярваме, че този търговец ще допринесе за микса от наематели, а магазинът му ще привлича клиенти”, допълва Остенд.

Поемането на довършителните работи е само един от многото реверанси, които в момента са склонни да правят собствениците. Все по-често се предлагат стъпаловидни наеми, като се започва от много ниска база за първата година. Сроковете на договора също може да са по-кратки, а немалка част от инвеститорите са склони да определят наема само на база реализирания оборот в него. Допреди година част от наемните нива във вече работещите търговски центрове също бяха обвързани с оборота на магазините, но имаше и фиксирана сума, под която не можеше да се падне.  Ново е и че в договорите с ключовите наематели все по рядко се среща и клауза за дължими неустойки при преждевременно затваряне на магазина. За да защитят интереса си обаче, инвеститорите слагат клауза, че както наемните нива, така и останалите точки в договора ще бъдат предоговорени в бъдеще.

Ако преговорите се водят с наемател от ранга на испанската Inditex, която иска да отвори магазини на поне две от марките си като Zara, Pull and Bear или Massimo Dutti, и в момента трябва да избере един от няколкото търговски центъра в града, инвеститорите са склони да й предложат дори и даден период, в който не се дължи наем. Причината е, че тази отстъпка ще улесни наемането на останалите магазини и вдигането на средните наемни нива в търговския център.

Моят мол, моят магазин

В опитите си да напълнят търговските си центрове предприемачите не се спират до по гъвкавото ценообразуване на наемите и по-либерални договори.

Част от тях дори преминават границата и влизат частично и в ролята на търговци. Един от примерите е собственик на “Денси строй”, Мартин Згурев, който освен инвеститор в един от строящите се във Варна молове “Варна тауърс” отскоро държи и правата за България на турската модна маркa Koton. Той е собственик в новоучредената компания “Фаст фешън ритейл”, чрез която ще отвори поне пет магазина от веригата през тази година. В този проект той работи заедно със собственика на HotSpot Васил Райчев.

Според неофициална информация от пазара в момента Згурев преговаря с още един моден гигант, който все още не е представен в България - британската верига за дрехи и аксесоари Debenhams. На въпроса на какъв етап са преговорите Згурев отказа да даде подробности като се аргументира, че това би попречило на евентуална сделка.

“Целият проблем е, че голяма част от световните марки предпочитат да развиват мрежата си като първо имат франчайз партньор, а едва след това, ако нещата потръгнат добре. биха влезли директно. В момента обаче българските търговци нямат необходимия финансов ресурс, а и банките отказват да ги финансират за подобно начинание”, споделя наблюденията си Згурев. По думите му в тази ситуация инвеститорите в търговски центрове, стига да могат да си го позволя, са логичен партньор на чуждите компании. Още повече че те за разлика от чистите търговци, те не биха имали толкова против в бъдеще да продадат магазините си на компанията майка. Това обаче не може да запълни един търговски център, защото инвестицията в навлизането на нови марки е много голяма. В договорите българският партньор например поема ангажимента да отвори 10-15 обекта в рамките на следващите 5 години. Според изчисленията на Мариела Остен подобно начинание струва минимум 1 млн. евро, като световните марки искат в рамките на година да отворят поне 5 магазина. Остенд сподели, че компанията й също води преговори за представителство на няколко търговски марки, но отказа да ги назове.

Васил Райчев от Hot Spot казва, че засега има желание от инвеститорите в молове да стават представители на търговски марки, но това трудно може да се случи. Собствениците на марки са склонни да си поверят бизнеса в ръцете на компании с опит, какъвто инвеститорите в търговски обекти нямат.

“Не е правилно да се казва, че ние взимаме франчайза. Това, което правим, е да помогнем на дадена компания да намери подходящия местен партньор или да съфинансираме тяхното стъпване в страната”, разясни Остенд. Тя допълни, че за тази цел е създадено отделно дружество, а целта им в никакъв случай не е да размиват основния фокус на дейността си.

Двоен тест

Един от основните проблеми за намиране на наематели в моловете из страната е предстоящото откриване на двата нови столични шопинг центъра. По точно “Сердика център” на булевард “Ситняково” и The Mall на “Цариградско шосе”. Първият предстои да отвори врати на 15 март, а вторият - в края на април.

“В големия процент търговските вериги са решили да отворят магазини и в двата, а част от тях имат и дългосрочни договори с поне още един от съществуващите молове. Така от една страна в момента не искат да рискуват, откривайки още един магазин, преди да видят как ще тръгнат тези в София, а от друга - дори и да искат да поемат този риск, нямат достатъчно средства да си го позволят”, коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton.

Сигурно е и че новите два столични мола, които все пак успяха да намерят наематели за магазините си, ще разместят витрините и в сега работещите Mall Sofia и City Center Sofia. Дано само след годината на моловетe, както шеговито наричат 2010 в посредническите среди заради очакваното отваряне на 12 тръговски центъра, не последва годината на фалитите. На търговци или инвеститори. Или и на двете.

www.capital.bg

0
March
4

Миналата година почина съпругата ми след 25-годишен брак, от който нямахме деца. Съвместния си живот прекарахме в нейния наследствен апартамент, където аз останах да живея и след смъртта й. Оказа се обаче, че приживе съпругата ми е завещала този апартамент на двете си племеннички, като в саморъчното й завещание, депозирано пред нотариус, е изразена волята й аз да остана да живея в апартамента. Сега двете племеннички заведоха срещу мен дело, с което искат да им плащам наем. Имам ли запазена част в този апартамент и мога ли да оспоря завещанието?

Т.Н., гр. К.

Всеки пълнолетен гражданин е свободен приживе да се разпорежда по възмезден начин с имуществото си без каквито и да било ограничения. Законът за наследството обаче ограничава свободата на разпореждане с имуществото чрез безвъзмездни актове, каквито са завещанието и дарението.

Това е направено, за да бъдат съхранени интересите на най-близките наследници по закон, а това са низходящите, родителите и съпругът. Когато има такива наследници, наследодателят може да дарява и да завещава само определена от закона част от имуществото си, т.нар. “разполагаема част”.

Законът за наследството (ЗН) определя в чл. 29 какъв е размерът на тази разполагаема част. Той зависи от броя на наследниците и от тяхната степен на близост с наследодателя. За да се определи разполагаемата част, както и размерът на запазената част на наследника, се образува една маса от всички имоти, които са принадлежали на наследодателя в момента на смъртта му, като се извадят задълженията му.

От запитването става ясно, че починалата наследодателка (съпруга) не е оставила деца, но не се разбира дали няма останали живи родители, а това е от значение за определяне размера на запазената част на преживелия съпруг. Съгласно чл. 29, ал. 3 от ЗН, когато наследява сам, запазената част на съпруга е 1/2 от наследството, а когато наследодателят е оставил и родители, тази част е 1/3.

Правата си читателят може да упражни, като се позове на чл. 30, ал. 1 от Закона за наследството, според който наследник с право на запазена част, който не може да получи пълния размер на тази част поради завещания или дарения, може да иска намалението им до размера, необходим за допълване на неговата запазена част.

На това основание читателят може да оспори направеното от съпругата му завещание в полза на двете племеннички, като иска неговото намаляване до размера на разполагаемата част. За да стори това, той разполага с няколко възможности:

Първо, би могъл да предяви искането си под формата на възражение в рамките на заведеното срещу него дело. В това дело племенничките ще следва да докажат собствеността си върху апартамента и неизбежно ще се позоват на оставеното в тяхна полза завещание. Относно искането от тяхна страна за заплащане на наем читателят следва да възрази и да се позове на волята на съпругата му, изразена в завещанието, по силата на която той има право да живее в завещания имот.

Второ, той би могъл също да предяви самостоятелен иск срещу двете племеннички за намаляване на завещателното разпореждане, ако с него е накърнена запазената му част.

Този иск може да бъде предявен и в рамките на делбено производство, което съпругът може да образува срещу двете племеннички, като поиска делба на наследствения апартамент и в рамките на това производство да иска намаляване на завещателните разпореждания.

Следва да има предвид, че искът за намаляване на завещателните разпореждания до размера на разполагаемата част е ограничен във времето в рамките на общия петгодишен давностен срок, който започва да тече от момента на откриване на наследството, а това е денят на смъртта на съпругата.

Димитринка ГЕРГАНОВА, адвокат

www.trud.bg

0
March
4

Милиардерът Уорън Бъфет заяви, че спадът в жилищния пазар в САЩ ще приключи до 2011г., като според него, това е необходимото време, за което търсенето ще е в един порядък с предлагането.

В годишното си писмо от 27.02. към акционерите на компанията му Berkshire Hathaway Inc. той подчертава, че за около година проблемите в жилищния пазар би трябвало да останат зад гърбовете им, като цените ще бъдат далеч под нивата, когато бяха сериозно надути.

Най-големият спад в жилищния пазар от великата депресия в САЩ насам засегна 1/5 от населението в страната, като в резултат, през миналата година строителството на нови жилища спадна до най-ниското си ниво за последните 50 години.

Бъфет допълни, че предлагането е достигнало около 2 млн. броя годишно и от това потребителите са щастливи, но трябва да се има предвид, че търсенето се равнява на около 1.2 млн. броя. Trader.bg припомня, че Berkshire Hathaway Inc. притежава компания за покупка-продажба на жилища, за жилищно строителство и отдел за продукти, използвани в жилищното строителство. Като такава, тя бе засегната значително от кризата.

www.imoti.net

0
February
27

Комисията за защита на личните данни (КЗЛД) освобождава управителите на етажната собственост от задължение за регистрация като администратори на лични данни.

Това съобщиха от пресцентъра на комисията, на който се позова БТА. С решението си комисията указва на управителите да събират в книгата на собствениците само трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване.

На практика решението на комисията означава, че в книгата на собствениците няма да се записват единни граждански номера.

Комисията е издала задължително предписание на Министъра на регионалното развитие и благоустройство да приведе образеца на книгата на собствениците в жилищна сграда в режим на етажна собственост, утвърден с негова заповед от 15 юни 2009 г.

www.dir.bg

0
February
24

Цените на недвижимите имоти в Бургаско се стабилизират, не може да се очаква съществено намаление в следващите месеци, констатират експерти от регионалната структура на браншовото сдружение.

Става въпрос обаче за добрите имоти, а това определение включва атрактивна локация и качествено изпълнение, уточняват от сдружението. Логично цените на добрите имоти да се стабилизират, офертите, които отговарят на тези изисквания са малко и няма тенденция да стават повече, тъй като повечето строителни фирми нямат нови проекти, коментира Диана Иванова от „Омега”.

Когато говорим за атрактивен имот, на първо място трябва да имаме предвид разположението, около 70% от цената зависи от него, казва Стефка Томова от „Явлена”. Според нея локацията включва няколко определящи елемента – както район на града, така също ниво на инфраструктурата, разположени в близост детски и учебни заведения, търговски обекти, паркоместа. Останалите 30 % от цената са свързани с качеството на строителните работи, допълни Томова.

Клиентите трябва да са критични към офертите, най-доброто предложение не винаги е това с най-ниска цена, въпросът е какво ще получите срещу нея, смята Снежана Пашова от „Сан Сити”. Според нея цените на недвижимите имоти в Бургас са стигнали минималните си стойности и не е изключено в края на годината плавно да започнат да се вдигат.

700 евро за широк център и 600-650 евро за „Славейков” и „Изгрев” са нивата, на които се отчита интерес. Това, което категорично отличава 2010 от миналата година е динамиката, през 2009-та телефоните на брокерите просто бяха замлъкнали, сега интересът постепенно се събужда, коментират от местната структура на сдружението за недвижими имоти. Позитивен знак е и търсенето на парцели за къщи в близките до Бургас Сарафово и Ветрен.

www.dir.bg

0
February
21

Един млад бизнес получи нетрадиционен тласък - нов закон. Доскоро услугата фирма домоуправител изкушаваше малко кооперации. В новоприетия Закон за етажната собственост обаче бяха записани доста повече задължения и отговорности за хората, нагърбили се със задачата да представляват съседите си и да се грижат за общите части. Така домоуправителите доброволци намаляха и нарасна нуждата от външен изпълнител, макар и срещу заплащане. И оказва се, вече има дузина фирми, които предлагат такава услуга.

Всъщност законът беше приет още през май 2009 г., но действията трябваше да се случат отложено. С промени отпреди седмица парламентът удължи още малко този срок - до 30 юни тази година. Най-общо новостите в закона са няколко: за недобросъвестните съседи са предвидени наказания, трябва да се води домова книга, да се свикат общи събрания и да се изберат управителни съвети. Управителят на етажната собственост е натоварен с най-отговорните задачи. Освен да води документацията, да организира събрания и да пише протоколи, той трябва и да комуникира с всички подизпълнители като чистачи, електро- и асансьорни техници. Събирането на месечни такси за горепосочените услуги от живущите в блока при липсата на касиер също трябва да се върши от него.

Моят дом е техният бизнес

Повечето фирми, които са специализирани във фасилити мениджмънт (дейността по поддръжка на имотите), се появиха в последните две години. Освен тях на пазара има и тенденция строителни компании след предаването на жилищна сграда да предлагат на собствениците й помощ в стопанисването на общите части. Посредническите агенции за недвижими имоти също поглеждат към нишата дали заради спадналия брой сделки или заради нарастващия интерес към услугата професионален домоуправител.

Пакетите услуги, които предлагат тези фирми, са гъвкави и варират от събиране на такси, плащане на общи сметки за електричество, водене на домовата книга и представяне пред институциите до почистване (включително на снега), озеленяване и охрана. Предлага се и поддръжка на асансьори, като това се възлага на лицензираните фирми. Въпрос на общо решение е какъв пакет ще изберат собствениците и съответно колко ще плащат.

“Цените ни са от 15 до 18 лв. месечно на апартамент за най-базовите услуги, а при ползване на озеленяване и охрана - до 50 лв.”, разказва Цветан Йолов, собственик на специализираната фирма “Добрите съседи”. Тя е създадена през 2008 г., но вече обслужва около 20 кооперации. Почти толкова са и клиентите на “Green clean city”. Техните цени са между 20 и 30 лв. на апартамент за всички услуги - представителство пред общината, почистване, плащане на сметки и др., но без охрана и портиер.

“Когато става въпрос за ремонт на общите части, хората искат възможно най-евтиното, а когато става въпрос за услугите са склонни да плащат и малко повече”, обяснява управителят на фирмата Георги Съев.

Разпределянето на тежестта на плащане може да бъде формирана по три начина - на апартамент, на човек или според дела на собственост в общите части. Повечето договори се сключват за една година, а в най-масовия случай клиенти са новопостроените кооперации. В старите жилищни блокове още има известна степен патриархалност и господства мнението, че тази услуга може да се извършва безплатно или срещу символично заплащане от някой съсед, твърдят представители на компаниите.

И не говорят за това колко печелят. Малко, лаконично отговарят компаниите от бранша. “Фирмата ни все още не е излязла на печалба, но очакваме да започнем да печелим след две години”, обяснява Цветан Йолов от “Добрите съседи”.

И все пак конкуренция

Услугата е станала все по-разпознаваема, търсенето й се е повишило, а и конкуренцията се засилва, обобщават представители на специализираните компании.

“Преди време имаше само две фирми, а положението на пазара беше почти монополно, заради малкото предлагане. През миналата година се появиха доста нови малки компании, което е добре за качеството”, коментира управителят на Green Clean City Георги Съев.

“Фирмата ни “Триумф консулт” се занимава със сделки с недвижими имоти от пет години, започнахме да предлагаме услугата професионален домоуправител преди две и от тогава търсенето й непрекъснато расте”, разказва собственикът й Анатоли Лалчев. Около 30% ръст на клиентите през 2009 г. има една от по-старите фирми - “Бул сървисис”, по данни на управителя й Момчил Иванов.

Сега предизвикателствата, които конкурентната среда налага, стават по-видими. Фирмите всячески се опитват да устоят на конкурентите си. Пакетите от услуги стават все по-разнообразни, включват се нови дейности, като например борбата с вредителите или ремонти. Мисли се и в посока качество на комуникацията, например чрез монтиране на информационни табла във входовете, изпращане на електронни писма за предстоящи дейности. Green clean city за улеснение са предоставили възможността за плащане по банков път и чрез e-pay, предлагат и застраховки на имущество, чрез договор, който имат със застрахователна компания.

“Да, имаме растеж от гледна точка на обекти, но колкото повече обекти, толкова повече разходи, а колкото приходи идват, идват и повече разходи, като прибавим и несъбираемостта на приходите, се оказва, че колкото изкарваме, го вкарваме обратно”, коментира Съев въпроса за печалбата си.

Най-големият проблем в работата на фирмите остава събираемостта на таксите. Във всяка кооперация има поне 1% живущи, които отказват да плащат. Законът позволява те да бъдат подведени под отговорност, но разходите по съдебните дела практически обезсмислят това.

Възможности и заплахи

Естествено всички собственици на фирми за фасилити мениджмънт си задават въпроса как биха могли да развият бизнеса си. Това може да стане в посока франчайз, обяснява Георги Съев. Цветан Йолов разказва, че вече е получил запитвания от Варна, Велико Търново и Русе за извършване на дейност там. “Засега те са недостатъчни като брой, за да се разширим в тази посока, иначе защо не”, казва той.

Според него все още има някои неща, които трябва да се подобрят, за да бъде този бизнес достатъчно успешен. Трябва да се помисли за някакво адекватно обучение на кадри, защото в момента фирмите решават този проблем с вътрешни обучения, което струва допълнителни усилия. Хората, които упражняват професията, трябва да имат освен познания в областта на управлението и минимално техническо образование, за да работят ефективно.

Други заплаха за бизнеса според Йолов е потенциалната възможност Законът за етажната собственост да остане само на хартия, тоест да не се спазва. Конкуренцията засега остава между малките фирми, които отчитат повече клиенти. И вече имат страх - на пазара да навлезе голям играч, който да убие мечтите за растеж.

www.capital.bg

0
February
19

Покрай кредитите българинът често забравя за застраховките. В повечето случаи полицата “Живот“ или “Имот“ е просто една допълнителна излишна хартийка към договора за кредит. Понякога обаче тя се оказва решаваща, а залогът са много пари. Едва ли някой ще бъде изненадан от факта, че застрахователните договори крият повече подводни камъни дори от кредитните. Макар да не са задължителни, застраховките “Живот“, “Злополука“ и “Имот“ са изискване на повечето банки при тегленето на жилищен заем. Банките предлагат подобни продукти и при потребителските кредити, които приличат на смесица между застраховка “Живот“, “Злополука“ и “Безработица“. Най-новото във финансовата мода е, че трезорите започнаха да подаряват застраховки, например “Домашно имущество“, дори при откриване на депозит.

Със застраховките към кредитите трябва да се внимава дори защото не са никак евтини. Както “Сега“ писа, полиците, придружаващи един стандартен жилищен кредит в размер на около 80 000 лв., излизат по около 400-800 лв. на година. Второ, застрахователите са толкова изобретателни в договорите с клиентите, че и най-малкият пропуск може да означава за гражданина нулево обезщетение.

Обикновено, когато тегли кредит и реши да сключи застраховка “Живот“ или “Имот“, гражданинът просто подписва т.нар. декларация за застраховане. Така той се присъединява към вече сключен между банката и определен застраховател групов договор, до който той няма достъп. Често на хората не се дава възможност да се запознаят дори с общите условия по застраховката. Така гражданинът не само не може да избере най-изгодната за него застрахователна оферта, но дори не знае с какви клаузи точно се е обвързал.

По традиция компаниите никога не питат клиента за каквито и да било промени по застрахователния договор. Интересно е да се отбележи, че за разлика от контрактите “гражданин-застраховател“ или “гражданин-банка“, в договорите “банка-застраховател“ изрично се записва, че не се допускат никакви едностранни промени в договора. Застрахователното дружество или банката са длъжни поне да уведомят клиента писмено за всяка промяна в договора, която им хрумне да направят. Това става на адреса, който гражданинът е съобщил. За съжаление обаче, има случаи, в които хората изобщо не биват уведомявани за измененията. Това важи особено за вдигането на ежемесечната застрахователна премия, която клиентът обикновено плаща заедно с вноската по кредита си.

Не са изключение ситуациите, в които банката прекратява договора със застрахователя, без да каже за това на клиента, особено ако полицата е била бонус към кредита. Така човекът си мисли, че е застрахован и че може да разчита на обезщетение при нужда, а впоследствие се оказва, че полица на негово име реално не съществува. По принцип “скъсването“ на договора между банката и застрахователя не би трябвало да прекратява индивидуалното покритие на отделния клиент, ако той продължава да си превежда редовно вноските и премията по застраховката. Това обаче не важи за “безплатните“ застраховки.

Любопитна подробност е, че ако хората закъснеят с плащането на месечната застрахователна премия, повечето застрахователи дават определен срок, обикновено 30 дни, в които плащането да се възстанови. Ако това обаче не стане и гражданинът пропусне да плати навреме повече от 1 месечна премия, застрахователното покритие се прекратява автоматично. Възможно е застраховката да се реактивира по-късно, ако клиентът отново започне да плаща, но за периода, в който гражданинът е бил нередовен, той няма застрахователно покритие. Клиентите трябва много да внимават с частта от общите условия към договора, в която са изброени изключенията от застрахователното покритие.

Обикновено се оказва, че при куп обстоятелства гражданинът сам се съгласява да не получи нито лев обезщетение. Застраховка, която би трябвало да покрива риска “продължителни болнични“ например, се оказва, че не важи, ако отпускът по болест е резултат от “предварително съществуващо заболяване, страдание или физическо състояние, както и неговите усложнения и рецидиви, за което застрахованото лице е получило медицинско консултиране, диагностициране или лечение в 2-годишен период преди датата на влизане в сила на застраховката“. Реално погледнато, такава формулировка изключва куп житейски казуси от обхвата на застраховката. Същото е положението и с придобилите популярност покрай кризата застраховки срещу безработица

Хората, които се застраховат срещу “нежелана безработица в резултат на уволнение“, трябва да знаят, че обикновено застрахователите не плащат компенсация, ако уволнението е станало “по взаимно съгласие“ или ако е дисциплинарно. За да платят на клиента, застрахователите обикновено задължително искат съкратеният да е регистриран в съответното бюро по труда като безработен и да получава обезщетение за безработица.

Обикновено при дълги болнични или при безработица застрахователят покрива само определен брой вноски по кредита, например 6 вноски по всяка отделна временна нетрудоспособност, но не повече от общо 12 вноски. Хората трябва да имат предвид, че някои компании са въвели т.нар. “период на изключване“ и “период на изчакване“. Това значи, че ако кредитополучателят сключи застраховка “Безработица“ на 1 септември, следват 90 дни “период на изключване“, през които човек реално няма застрахователно покритие. Това значи, че дори да бъде уволнен през тези 3 месеца, той няма да получи компенсация. Дори да са минали въпросните 3 месеца обаче, ако гражданинът бъде съкратен или излезе в дълги болнични, започват да текат нови 2 месеца “период на изчакване“. Едва след като и те изтекат и при положение че лицето все още е безработно или е временно нетрудоспособно, то получава застрахователното обезщетение.

За да вземат каквито и да било пари от застраховката си, кредитополучателите трябва да следят изкъсо и друг важен срок - този за уведомяване на застрахователната компания, че е настъпило застрахователно събитие. Обикновено този срок е кратък, например 10 дни. Някои компании искат в същия срок да се представят и всички документи по казуса, например решение на ТЕЛК, лична амбулаторна карта, епикриза и т.н. Често тези бумаги не се набавят нито лесно, нито бързо и срокът за уведомяване  се пропуска, а без да се спази тази процедура няма обезщетение. Ако клиентът представи всички документи за доказване на застрахователното събитие, компанията е длъжна да изплати обезщетението в срока, който е фиксиран в договора. За по-малките кредити това са обикновено десетина дни.

ЧЕЛЕН ОПИТ

В края на октомври за пръв път банка у нас отнесе солена глоба заради нарушения по застраховка, свързана с жилищен заем. Комисията за защита на конкуренцията наложи санкция на Райфайзенбанк в размер на 5 584 570 лв. за нарушение на Закона за защита на конкуренцията. Банката обжалва глобата.

Действията на КЗК са по жалба на гражданина Ивайло Михайлов. През октомври 2004 г. той и съпругата му Ружка са сключили договор за жилищен заем с банката. Според рекламата на трезора при теглене на ипотечен заем клиентът има право на безплатна застраховка “Живот“ за целия срок на кредита за сметка на банката. При сключването на застраховката през 2004 г. с “Български имоти“ двамата съпрузи не са получили екземпляр от полицата под предлог, че тя е групова и в нея има лични данни на много други кредитополучатели. На 15 април 2009 г. съпругата на Ивайло Михайлов починала. По-късно той посещава офис на Райфайзенбанк, за да потърси застрахователното обезщетение. Банков служител обаче му обяснил, че полицата е прехвърлена в друга компания - “Уника“, а няколко дни по-късно Михайлов е уведомен, че застраховката е била прекратена от Райфайзенбанк още на 1 юни 2006 г. и към момента на смъртта й полица на името на жена му не е имало.

При проверката КЗК е установила, че посочените от Михайлов факти са верни. От юни 2004 до 2007 г. банката действително е предлагала безплатна застраховка “Живот“ към отпусканите жилищни заеми, която е рекламирана в много медии. Факт е и че нито “Уника“, нито Райфайзенбанк са уведомили за прекратяването на полицата не само двамата съпрузи, но когото и да било от застрахованите кредитополучатели.

В договора между банката и “Уника“ е присъствала клауза, според която банката се задължава писмено да уведоми застрахованите лица за смяната на застрахователя им. Дори се дава 7-дневен срок на клиентите да се откажат от застраховката. Условието обаче не е било изпълнено и КЗК заключава, че това е в противоречие с добросъвестната търговска практика.

www.dir.bg

0