February
17

Първият месец на годината донесе намаляване с около 0,5 процента на лихвите по ипотечните кредити за закупуване на жилище. Това се казва в анализ на консултантската компания “КредитЦентър”.

Подобна конюнктура е необичайна за януари, защото подобни промоции обикновено се лансират през пролетта. По-изгодните оферти изкарват на пазара клиенти със стабилни доходи които проявяват интерес за кредит и се надяват да купят изгодно имот с инвестиционна цел. Те бързат да разгледат предложенията за продажба на жилища с надежда да сключат сделката на живота си.

Общият обем на отпуснатите нови ипотечни кредити през първия месец на годината се увеличава. Расте делът и на сделките в по-малките населени места, което оказва влияние върху средния размер на кредитите. Неговото понижение не е основание за песимизъм, тъй като обемите, а не размерите, са ключови за съживяването на пазара. Към покупка на имот с кредит интерес имат клиенти вече с по-разнообразен социален и финансов статус.

34 668 евро е средният размер на взетите кредити за страната, а съотношението евро/лева е 91/9 в полза на единната валута. Най-активните кредитополучатели за периода са били младите семейства. Тяхното завръщане на пазара е знак за стабилизиране и успокоение. Те представляват над 45% от всички потребители за месец януари. В резултат на предлаганите по-високи проценти финансиране се наблюдава активност и при най-ниската възрастова група - между 18 и 25 години. През януари са се увеличили сделките на хора в зряла възраст.

Пример за такава е семейство от малък град, дошли преди кризата заедно с децата си - студенти, да живеят и работят в София. През първите две години тук те са плащали по 500 лв. месечно за апартамент под наем. Ниските цени на имотите и рекламните предложения на банките ги мотивират да потърсят двустайно жилище, което да купят. Имат спестени 14 000 евро и теглят 28 000 от банка при лихва 8%.

За срок от 20 години ще имат месечна вноска от 240 евро - малко по-малко от сумата, която са заделяли до момента за наем на жилище. Над 62% от домакинствата, взели ипотечен кредит през януари, са с месечен доход от 1500 до 2500 лв. Най-малък е делът - 5,6 на сто, на семействата с доходи под 1500 лв.

Продължава тегленето на ипотеки с цел рефинансиране на няколко различни по размер и вид кредити (потребителски, по кредитни карти, стокови и др.). В началото на февруари се появи на пазара и кредит с точно такова предназначение. Това остава единствен вариант за хората с натрупани много задължения - месечните плащания по които вече им тежат, и силно натоварват семейните бюджети.

Среден размер на кредитите (евро) и съотношение евро/лева (в %):

София    46 265    92/8

Варна    34 820    82/18

Бургас    31 810    78/22

Пловдив    27 566    76/24

Най-теглени са сумите до € 30 хил.

И в началото на 2010 година най-голям дял продължават да заемат ипотечните кредити между 10 и 30 хиляди евро. Причините са две - от една страна нежеланието на клиентите да теглят големи суми, при които рискът е по-висок, и от друга страна - по-големият дял на сделките в по-малките населени места, където най-често се купуват имоти на стойност до 25 000 евро.

Кредитите между 30 и 50 хиляди евро са следващите най-популярни за кредитополучателите и почти 90% от тях са усвоени в София и Варна. Сумите под 10 000 евро продължават да се теглят под формата на потребителски кредит, където процедурите и разходите са значително по-ниски.
Срокът, за който се теглят кредитите, е най-често между 10 и 15 години (34,6%) и между 16 и 20 години (32,5%). Страхът от оскъпяване отдръпна клиентите и ипотечни кредити със срок от над 30 години изцяло липсват.

www.imoti.net

0
February
11

До 30 юни т.г. се удължава срокът за свикването на общо събрание в сградите в режим на етажна собственост, вписването на книгата на собствениците и подаването на заявление за вписване в публичния регистър на сградите и отделните входове.

Това реши парламентът, който прие на второ четене промени в Закона за етажната собственост. Идеята на закона е да се създаде публичен регистър на собствениците, а до момента такива събрания са проведени в едва около 2 на сто от сградите.

www.24chasa.bg

0
February
10

От тази година младите семейства ще могат да се възползват от данъчни облекчения при плащането на ипотечен кредит за покупка на жилище. На практика, това означава спестяване на няколкостотин лева от данъци за цяла година. Като цяло, май с това се изчерпва държавната политика в тази насока (като се има предвид, че дори новите управляващи бяха пропуснали да вкарат тази точка при гласуването в народното събрание).

Ясно е, че в момента на дневен ред е икономическата криза, но един от най-големите, да не кажа и най-големият проблем за България в дългосрочен план е демографският. През последните 20 години сме свидетели на усилена емиграция и ниска раждаемост. В резултат населението на страната намалява, а все по-малко работещи издържат на гърба си все повече пенсионери, безработни и непълнолетни.

Но да се фокусираме на кризата - не е ли тя най-подходящият момент да се опита държавата да направи нещо по въпроса? В условията на нарастваща безработица в целия свят, не малко т. нар. гастарбайтери се завръщат по родните места.

Като се има предвид, че не малко от емигрантите ни са млади семейства, сега е моментът държавата да помисли как да привлече обратно и задържи тези хора. Данъчната отстъпка от няколкостотин лева едва ли ще свърши това.

В не малко държави в Европа, се предлагат за покупка от млади семейства общински жилища при цени под пазарните. Нека поразсъждаваме върху подобен вариант у нас.

Строителството в момента възлиза на около 300 евро кв. метър, без включване на терена в цената. Ако държавата отпусне земя за подобен проект и възложи на външни фирми изпълнението при нормален марж на печалбата от 20% крайната цена би била 360 евро кв. м.

Едно двустайно жилище от 70 квадрата тогава би струвало около 25 хил. евро, а тристайно 30-32 хил. евро. Единственият разход който реално ще направи държавата, освен финансирането (на което ще се спрем по-късно) е земята, върху която биха били построени тези жилища.

Градовете, които реално имат нужда от такива проекти са София и Варна, къде се концентрира вътрешната за страната миграция на население. В другите градове подобни проекти биха били неизгодни, предвид демографския срив на места, цените на съществуващите жилища ще са под себестойността на новопостроените.

Подобни проекти биха били полезни по време на бума на имотите през 2006-2008 г., като можеха да охладят страстите. Сега такава идея би била посрещната с рев от страна на строителите (въпреки че ще им се осигури работа), но в крайна сметка времето, когато работеха на 200% печалба приключи.

Подобни проекти биха имали отрезвяващо действие върху пазара като цяло. Предлагането на субсидирани жилища би раздвижило предлагането на съществуващи имоти, които стоят празни в очакване на възстановяване на цените. Разбира се, инвеститори и спекуланти се надяват кризата да отмине за месеци и цените да се върнат мигновено до старите нива, което няма как да стане.

В момента броят на сделките е изключително малък по две причини - нежелание на продавачите да свалят цените и липса но купувачи при сегашните условия на предлаганите цени. Търсенето и предлагането рано или късно ще се срещнат, а подобен проект би помогнал за това. Раздвижването на пазара по този начин може да стане и при сравнително неголяма като обем намеса на държавата.

Хипотетичното строителство на 5 000 жилищни единици в София (2 и 3 стайни апартаменти) би струвало около 250-300 млн. лв., които не е нужно да бъдат финансирани изцяло от държавата (въпреки 7-те млрд. фискален резерв). При държавни гаранции за подобни проекти вероятно не малко банки биха участвали с ресурс, а и са възможни издаването на обезпечени с имуществото облигации.

При условие, че се намира целево финансиране и то ще бъде със сравнително ниска лихва поради гаранциите на държавата, лихвите по кредитирането на младите семейства за покупката на тези жилища могат да са нива от порядъка на 5-6%. В крайна сметка, дори държавата ще спечели от инвестицията в подобен проект, при положение, че сега голяма част от резерва носи доходност от под 1 на сто.

При финансиране от 25 000 евро на 6% лихва, месечната вноска за 25 г. период възлиза на около 160 евро. Същата калкулация за 32 000 евро показва вноска от под 210 евро. Тези стойности са близки до нормалните съотношения вноска/доход при следна заплата в София от 800-900 лв., респективно доход от 800-900 евро на семейство (четете - Каква ипотека може да си позволите?).

За да се избегнат злоупотреби от купувачите, разбира се, трябва да бъдат въведени множество ограничения като: придобитото жилище да не може да се продава или отдава под наем поне 10 години; таван на имотно състояние на младите семейства и техните роднини първа линия; при отказ от програмата участниците губят внесените суми (които ще са приблизително равни на наем на подобно жилище) и други. Подобни проекти у нас най-вероятно ще срещнат отпор от редица браншови камари и политици съответно, но ако нашата държава иска да има бъдеще, трябва най-накрая да започне да се грижи за децата си.

www.profit.bg

0
February
5

Фундаменталният въпрос особено вълнува всички собственици в България (над 90% от населението), но и всички потенциални купувачи. За да разберат дали има балон на пазара, икономистите най-често използват показателя “цени-доходи”, измерващ покупателната способност на населението. Има различни методологии, отчитащи средната заплата в страната, брутния вътрешен продукт на човек от населението, но един от най-точните измерители е “цени на жилищата спрямо доходите на домакинствата”. Това важи особено за България, където все още се срещат плащания на надници под масата. Плюс на фамилните приходи е, че в тях освен твърдата заплата влизат и други доходи - от наеми, от сделки с имоти, дори от депозити.

Анализът показва, че от 2002-ра до 2008 г. цените на жилищата в България са нараснали два пъти и половина по-бързо от доходите на гражданите. Подобно балонизиране е характерно и за други източноевропейски страни, влезли в ЕС, НАТО или в еврозоната. Присъединяването към двата съюза и въвеждането на еврото (или по-скоро новините за това) водят до приток на чуждестранни инвестиции и поевтиняване на кредитния ресурс. Голяма част от вложенията се насочват към имотите и в резултат цените се покачват.

Сравнението с доходите показва, че още през 2006-2007 г. на пазара у нас се е заформил балон. Образно казано, тогава едно семейство е трябвало да отделя всичките си доходи в продължение на 7 г., за да купи стандартен двустаен апартамент от 65 кв. м (бел. ред. - без да се взема предвид жилищният кредит и лихвите по него). А през 2008 г., когато цените бяха стигнали върха си, за същата сделка са били нужни над 9 брутни годишни дохода.

Тръгналият от есента на 2008 г. спад на цените върна покупателната способност на ниво от 2005 г. И по всичко изглежда, че това няма да е краят. Жилищата все още изглеждат надценени, ако се вземе средната стойност на съотношението “цени-доходи” за последните 11 години. Усредненият показател е между 6,0 и 6,5 годишни дохода, а през 2009 г. нивото падна до 7,8.

Ако се приеме, че тази година няма да има съществена промяна в доходите, предвид очакванията за нулев растеж на брутния вътрешен продукт, може да се прогнозира, че цените на имотите биха могли да паднат с още 15-20%, преди да намерят дъното си. Най-черният сценарий за допълнителен спад засега е малко вероятен предвид очакваното възстановяване на икономиката през 2011 г.

Банките също не искат срив на пазара и доказателство за това е пасивната им политика по отношение на отнети имоти от неизрядни длъжници (лошите кредити). Те се обявяват на публична продан на сравнително високи цени, като почти липсват агресивни суперниски оценки.

От друга страна, банките за момента не облекчават условията за отпускане на ипотечни кредити, което евентуално би обърнало пазара и дори би предизвикало нов ценови ръст. Въпреки някои лихвени промоции цените на жилищните кредити не тръгват масово надолу. Доказателство за това са данните на БНБ, че през декември годишният процент на разходите (ГПР) за жилищните кредити в евро остава почти без промяна.

Няма съществена разлика и при друго важно условие на кредита - процентът на финансиране, който отпускат на купувача. Засега той остава между 50 и 80% според типа имот, а преди кризата процентът беше между 80 и 100%.

Макроикономически показатели като ниво на заетост и стопански растеж също “играят” в посока на продължаващ спад на цените. При растяща безработица, увеличение на лошите кредити и продължаваща несигурност в икономиката няма как да се зароди нова вълна купувачи, която да повлияе за поскъпване на имотите.

www.trud.bg

0
February
5

Промоционални оферти, лизингови схеми, бонуси и „гаранции” за осигуряване на банков кредит – това са само част от сламките, за които давещи се строителни фирми се хванаха, за да си уловят „рибки”. Който се хванал – хванал, който изгорял с капаро – изгорял, който пък “минал метъра” и се сдобил с дълго мечтаното от него жилище по нова, модерна за разклатения пазар схема – честито!

Какви са капаните на капарото, за какво да внимаваме, когато купуваме жилище директно от строителя или пък жилище, обременено с ипотека – коментар на адвокат Бисерка Маринова, която е и собственик на агенция за недвижими имоти. Заради кризата и спада на имотния пазар от известно време насам се предлагат различни изгодни на пръв поглед за купувача схеми за покупка на жилище. Какви опасности дебнат от тях?

За да активизират своите продажби, някои строители предлагат различни варианти при договарянето на новото строителство. Освен намаляването на първоначално внасяната сума за сключването на предварителен договор, привлекателни са две други схеми. Първата се използва отделно на пазара и е свързана най-вече с изискванията за гаранции от страна на чуждестранните инвеститори. Сумата се предава от банката на продавача едва след изповядване на сделката и след получаване на удостоверение за тежести. Втората предлагана схема е още по-интересна. Става въпрос за т. нар. продажба с обратно изкупуване. Това звучи много добре, защото създава у купувача чувството, че ако не може да обслужва ипотечния си кредит – може да развали продажбата. Но остава един много сериозен въпрос – дали строителната фирма тогава ще бъде все още действаща и ще има ли средства, с които да върне платената цена.

Какви проблеми биха могли да възникват при купуване на имот, върху който има ипотека към банка? За какво трябва да внимават клиентите при сключването на директна сделка със собственика или пък при участие в търг за публична продан?

При покупката на ипотекиран имот е задължително да се договори с банката дали с част от цената ще се погаси ипотечното вземане или договорът за кредит ще бъде прехвърлен на купувача, ако банката го одобри. Аз лично не бих съветвала купувачите да ползват предварителен договор. До нотариалната сделка те нямат каквито и да било гаранции за прехвърлянето на собствеността. Що се отнася до покупката на имот чрез публична продан, този способ дава възможност да се закупят имоти под пазарната им стойност. Трябва, обаче, да се знае, че действията на съдебния изпълнител могат да бъдат обжалвани в определени от закона случаи. Съществува вероятност да има трети лица, които да имат претенции, че имотът, който се продава, е тяхна собственост, а те не са нито длъжници, нито попечители по вземането. Така че, проверките, които прави банката при отпускане на кредити и тези, които се правят при публичната продан, формално намаляват риска, но те не са еднозначни с правен анализ, нито пък изследват например дали продавачът няма производство по несъстоятелност, заради което сделката може и да бъде обявена за недействителна.

Какви са капаните за купувача при покупка на имот „на зелено” в разгара на кризата и как той може да си търси правата при неизпълнение на договора от страна на инвеститора?

Не е пресилено да се каже, че най-много рискове крие покупката на незавършено строителство при реална опасност много от строителните фирми да не успеят да спазят уговорените срокове или изобщо да не стигнат до въвеждането в експлоатация на започнатия обект. В крайна сметка, може да се стигне не само до загуба на собствеността, но и до загуба на внесените средства. И зависи от това какъв е видът на подписания договор – дали той е предварителен или вече има вече изповядана нотариална сделка. Отношенията могат да бъдат много усложнени, ако строителят е получил правото на строеж срещу обезщетение. При неизпълнение на поетите задължения към собствениците на терена има опасност договорът да бъде развален и това да доведе до отпадане правата и на купувачите „на зелено”.

Много хора сключват предварителен договор за покупко-продажба на имот, но не успяват да осигурят парите. Какви са начините да си гарантират безпроблемно връщане на внесената в аванс сума? В какви капани може да попадне купувачът при предоставяне на т. нар. капаро и как след това да си търси правата?

Масова практика беше даваната при сключване на предварителен договор сума да се означава като капаро или задатък, което води до загубата му, ако купувачът се откаже от сделката. Съвсем друго е положението, когато в договора е записано, че дадената сума е авансово платена част от цената. И в случай на разваляне на договора, като например – несключване на нотариалната сделка в определен срок, сумата подлежи на връщане на купувача. Възможен е и един междинен вариант, в който се предвижда, че в случай, че предварителния договор, поради неизпълнение на задълженията на купувача, не бъде остойностен, продавачът може да задържи част от дадената сума като неустойка, а не като капаро. За мен това е най-справедливото решение. И държа да подчертая, че при неосигуряване на финансирането, обикновено поради неодобряването от страна на кредитната институция, не е обективна причина и не води автоматически до освобождането на купувача от отговорност. Той може да си получи обратно платената сума, вписана в предварителния договор, само ако тя не е договорена като капаро.

Какъв е нормалният размер на предоставяната сума в аванс от купувача, тъй като няма законово определен минимум и максимум?

Както при всички пазарни взаимоотношения, всичко зависи от интереса на двете страни по конкретната сделка, възможно е продавачът да е притиснат от различни обстоятелства и да е обявил много ниска цена, но да поставя изискването за внасянето на по-голяма сума при подписването на предварителния договор. Когато, обаче, в същия ценови диапазон и при аналогични имоти в даден пазарен сегмент има голям брой оферти, купувачът има основание да предложи по-малък размер на предварително внасяната сума, например, като най-често използвания е 10%. Има и нещо повече: някои от продавачите са готови да приемат разсрочено плащане или да удължат срока за финализиране на сделката далеч над обичайното доскоро - от един месец. Искам да подчертая, че не съветвам никого да сключва предварителен договор при неактуални документи или непроверени права на продавача.

Напоследък все по-често попадаме на обяви, в които продавачът на жилището гарантира осигуряване на банков кредит за финансиране на сделката – от 50% до 100% от стойността на жилището. Съществува ли наистина такава възможност, предвид факта, че много банки сключиха договор за финансиране строежите на редица фирми и имат интерес площите от тези сгради да се продават?

Нека не забравяме, че проучването се прави на кредитополучателя, а не на продавача. Няма пречка за подобно финансиране, стига купувачът да може да докаже трайни и високи доходи и да е в подходяща възрастова група. При активен пазар на имоти честа практика беше комбинацията от ипотечен и потребителски кредит. Но тъй като безработицата намали кръга на подходящите кредитополучатели, актуална стана лизинговата схема за финансиране на покупката. При нея се дава възможност да се изплаща имотът на лизингови вноски, което изглежда привлекателно, тъй като е съпоставимо с плащането на наем и не се прави такова сериозно проучване на кредитополучателя. Подчертавам, че собствеността при лизинга се прехвърля след пълното изплащане на имота, докато при ипотечния кредит това става със сключването на самия договор за покупко-продажба. И е много важно да се избере максимално сигурна лизингова компания, защото лично аз имам съмнение, че когато имотът се придобива на лизинг от строителя, дори и условията му да са много по-добри от тези на лизингово дружество, рисковете са многократно завишени.

А каква е законовата рамка за сключването на подобни сделки?

В момента в България няма закон за лизинга. Няма никакви ограничения кой може да дава на лизинг.

Подобни обещания с цел привличане на клиенти, обаче, са нелоялна търговска практика. С какви други обещания продавачите привличат клиенти? Къде е границата между реалността и измамата?

Нека не забравяме, че некоректността може да започне още от оферирането чрез посредник, който обявява, че няма да иска заплащането на комисиона от купувача. Това просто означава, че комисионата е сключена в обявената цена. На следващо място, ако една сграда е на начален етап от строителството, обявяването на много ниска цена едва ли ще покрие риска от довършването на строежа. Не е реално и да се очаква, че при ниска цена ще има високо качество на строителството, дори и да се стигне до въвеждането на сградата в експлоатация. Няма да се спирам на ценовия диапазон, защото той е различен за различните видове имоти и различните райони.

Освен новите схеми, много продавачи предлагат и бонуси към жилищата и офисите – например обзавеждане, гараж, паркоместа. Как тези бонуси трябва да бъдат отразени в договора за покупко-продажба? С какви проблеми може да се сблъска тук купувачът?

Да започнем отзад напред. Паркоместата са един болен въпрос за пазара за недвижими имоти и той все още не е решен нормативно – дали те са или не са самостоятелни обекти. Но да се върнем на бонусите. Такива бонуси предполагат купувачът да стане собственик, което означава, че трябва да се спази съответната форма. Ако става въпрос за недвижим имот, какъвто е гаражът, формата е нотариална. За движимите вещи ще бъде достатъчна и обикновена писмена форма, като обикновено се договаря една обща цена – за основния обект и за всички бонуси. Аз, обаче, бих препоръчала тази цена да бъде разбита по отделни обекти, защото това ще е съобразна гаранция, че при нищожност няма да се стигне до отпадане на правата едновременно върху всички придобити бонуси.

Когато човек по един или друг начин е “завлечен” от строител, каква е успеваемостта на едно съдебно дело и колко време средно отнема това?

Един процес, няма какво да се лъжем, въпреки новия Гражданско-процесуален кодекс от миналата година, въпреки всички направени реформи, производството е многоинстанционно и в крайна сметка говорим за няколко години.

Какво бихте посъветвали купувачи, които са поблазнени от възможността да се сдобият с атрактивен имот на по-ниска цена, но при по-висок риск?

За поставените капани вече говорихме. Рискът може да бъде ограничен като се избягва покупката на незавършени обекти, при цени, които са многократно по-ниски от предлаганите на пазара и да не се подценява сериозният правен анализ. Защото нотариусът не е адвокат на страните, нито пък съдебният изпълнител, който извършва една публична продан, извършва такава сериозна проверка.

Би ли била някаква гаранция за купувача проверката на фирмата в регистрите на Строителната камара?

Въведеният регистър на строителните фирми създава допълнителни гаранции, но нека не забравяме, че особено в бизнеса в момента има голяма динамика. Това показва, че към някакъв момент тази фирма е изпълнила определени критерии, за да бъде вписана в този регистър. Въпросът е доколко нещата са така и към датата на сключване на договора.

Има ли случаи, при които строителна фирма действително може да съдейства на клиентите си да получат банков кредит? Коментар на Екатерина Кирилова, директор „Маркетинг и клиентски сегменти” на УниКредит Булбанк. Има ли възможност строителни фирми да дават на своите клиенти гаранции за осигуряване на кредит за финансиране на сделката? В много обяви се посочва, че фирмата дава гаранция за осигуряване финансирането на покупко-продажбата чрез кредит.

В последно време се появяват подобни обяви поради това, че банките преразгледаха политиката си за отпускане на кредити и станаха много по-консервативни. Гаранции не биха могли да се дадат. Да дадеш гаранция за някого – това означава д встъпиш с него в дълг. Мисля, че малко строителни фирми биха го направили. Има, обаче, и един друг ангажимент – фирмите да съдействат за отпускането на кредит. Да, би могло и има такава практика. Банките имаме договори със строителни фирми и приоритетно гледаме такива кредити, но това въобще не означава, че те ще бъдат отпуснати. Отпускането е пряко свързано и зависи от кредитоспособността на дадения клиент, тя се измерва по определи параметри – заплата, други задължения, данъчни задължения и т. н. Единственото, което натежава при работата с конкретни строителни фирми, е че ние като банки знаем, че даденият имот ще бъде завършен и сме сигурни във високата му ликвидност. И вие знаете колко случаи има в практиката на хора, които изтеглиха кредити от банки и закупиха имоти на зелено, а те все още не са видели бял свят. Пак повтарям, в никакъв случай не може да се гарантира отпускането на кредит, тъй като това е свързано с характеристиките на потенциалния кредитополучател. Преференции биха могли да се ползват, но гаранцията може да бъде дотолкова, доколкото банката е сигурна в качеството и ликвидността на дадения имот.

В такъв случай как потенциални купувачи на имоти могат да бъдат сигурни, че фирма, даваща им подобни обещания за съдействие, действително има сключен договор с банка за финансиране на съответния строеж?

Трудно би могло да се намери подобна информация, тя не се разпространява. Клиентите трябва да разчитат на качеството на самата строителна компания. Но пък по отношение на кредита бих посъветвала клиентите, когато тръгнат да купуват жилище, да обърнат нещата. Първо, за да са сигурни, че ще получат кредит, да проверят при какви условия и в какъв размер дадена банка би могла да им отпусне кредит. Тогава вече да си правят сметка колко могат да додадат като лично участие и да си потърсят имот. Също – да се насочат към фирми, които са ясни и точни на пазара, защото споменах – в практиката има достатъчно случаи на фирми, търсещи допълнително финансиране, защото не са докарали обектите си доникъде.

Все пак, много банки сключиха договори със строителни фирми за финансиране реализацията на техните обекти. Имат ли същите тези банки интерес да рискуват повече и да кредитират потенциални купувачи на имоти от същите тези обекти с оглед на това по-бързо да си върнат заетите на съответната фирма пари?

Да, разбира се, принципно е така. Но все пак – хората трябва да си погасяват кредитите. Защото иначе преливаме от пусто в празно. Ако след половин година клиентът започне да изпитва затруднения да си погасява вноските – това означава, че е прехвърлен проблемът от едната страна на другата. Разбира се, предпочитаме и за нас е добра тази верига – фирмата да е финансирана от нас и ние да отпуснем кредит на клиент, желаещ да закупи апартамент от нея. За нас е много добра тази схема, но пак повтарям – това в никакъв случай не гарантира на клиента, че ще получи кредит. Може да се дадат преференциални условия от гледна точка на ценовите параметри на клиентите на дадената строителна компания.

www.darikfinance.bg

0
February
2

С увеличаване на последствията от икономическата криза се увеличават и проблемните ипотеки. За част от хората, получили пари срещу заложени имоти вариантът вече е само един -нямат пари за вноските по кредита и губят залога. Дали този процес, познат ни от началото на кризата в САЩ при просрочените ипотеки, ще има същото въздействие върху българския пазар на имоти?

В последните седмици актуален стана въпроса за ролята на кредитиращите институции на пазара за имоти. От една агенция за недвижимости дори обявиха, че от поведението на банките до голяма степен ще зависи развитието на пазара, в това число цените и евентуалния им спад. Иначе казано, ако те решат да пуснат повечето от проблемните си имоти на пазара, може да се стигне до пренасищане и съответно натиск върху цените. Нека поразсъждаваме дали това е така.

Официално в края на декември 2009 година бе обявено, че така наречените „лоши” или необслужвани или проблемни кредити достигнаха 14%. Какво означава това в пари е трудно да се изчисли. Но преглед на публичните обяви на частните съдебни изпълнители за вида, цената и качествата на имотите, вече присъдени на кредитодателите показва интересни неща.

Например, най-евтините предложения за продажба на ипотекирани имоти са за земеделска земя. Тепърва предстои да бъде анализиран пазара на земя у нас след еуфорията от 2007-2008 година, но интересно е как финансовите институции са давали кредити срещу идеални части от парцели земеделска земя. И дали са анализирали възможността да се намерят купувачи на, да кажем 1/ 3 от нива от 5 декара.Ето и един конкретен пример – продава се чрез частен съдебен изпълнител 1/3 идеална част от лозе с обща площ 1.2 декара в землището на село в околностите на Стара Загора за 90 лева първоначална цена. Трудно някой ще купи подобно нещо, коментират хора ,свързани с процедурите, освен собствениците на съседни парцели, ако имат интерес да увеличат земята си. Независимо от цената, земята има стойност ако е достатъчно голям парцел и може да се ползва самостоятелно. Вторият въпрос е колко ли е получил срещу това парче лозе кредитополучателят? Едва ли ще е много, предвид първоначалната цена и стойността на ипотекираната земя.  Подобно е и положението с идеални части от селски къщи – в едно село край Генерал Тошево например се продава 1/3 от двор със записана по документи в него полумасивна сграда, от която обаче съдебния изпълнител е открил само основите. Подобна продажба също няма шанс, независимо от ниската цена. Изводът от тези и много други подобни примери – на много места собственици на малки парцели или части от парцели са се възползвали от ситуацията и са взели пари срещу тях, вероятно отчитайки, че е трудно да ги продадат.

Най-скъпите имоти в списъците на частните съдебни изпълнители в началото на 2010 година пък са фабрики, хотели и магазини. Тук също възникват куп въпроси, на които отговорите не са много лицеприятни както за процеса на кредитиране у нас по време на бума на пазара за имоти, така и за съответните длъжностни лица в клоновете на кредитните институции. Кой например би дал 21 милиона лева за фабрика в индустриалната част на Бургас, заедно с построените и представете си в какво състояние намиращи се едно и двуетажни сгради? Независимо, че площта е над 7 декара. А за да се търси подобна сума при търга, отпуснатия кредит е бил значителен. На каква база е станало одобрението на кредит, как е била оценена фабриката – все въпроси, на които отговорът вероятно е банкова тайна.Трагично е положението от гледна точка реализация и за обекти по Черноморието, амбициозно започнати, но  така и незавършени. Например дали ще намери купувач вилно селище в прочулата се с презастрояването си Бяла, ако 70-те отделни къщички са на груб строеж, а цената – повече от 1.5 милиона лева? И при условие, че за довършването на градежите са необходими поне още толкова средства. Подобни примери също има достатъчно.

Изводите от всичко това се налагат веднага. На първо място, значителна част от ипотекираните имоти, които стават собственост на кредитодателя, нямат шанс да се превърнат в хит на пазара и да определят цени и тенденции. Сред повече от 300 предложения, анализирани по този показател от брокери, на определението „интересни за потенциални купувачи” отговаряха едва 25. При това за да бъдат купени, те трябва да минат през тръжна процедура, а това може да вдигне цените и да ги направи неатрактивни. Вторият извод засяга тези, които са отпускали кредити срещу подобни обезпечения-вероятността  имотите, станали тяхна собственост да си останат в активите им е голяма. Въпросът е какво ще правят, ако не могат да ги продадат? Могат да ги дадат за управление с договор, ако са завършени и годни за експлоатация. Могат да свалят драстично цената и да търсят на тази база купувачи, но със загуба от отпуснатия кредит.А могат и да ги оставят за по-добри времена, но пък за поддръжката и охраната им ще трябва да се отделят доста средства.

www.imoti.net

0
January
29

През годината протичаше процес по закриване на представителства в по-малки областни центрове на някои компании от бизнеси, засегнати най- сериозно от икономическата ситуация, сочи доклад за офис площи за 2009 на GVA Sollers Solutions.

Този факт също допринесе за увеличаване на процента на незаетост на офис площите в тях, като на места той достига до 50% (в София - 18.3%). През 2009 г. на територията на страната са завършени над 400 хил. кв. м офис площи, от които 235 хил. кв. м в София, 56 хил. кв. м във Варна и 35 хил. кв. м в Пловдив.

Поради наличието на голям обем незаети офис площи, инвестиционната активност в сегмента намалява. По данни на НСИ, през първите девет месеца на 2009 в България са издадени общо 242 разрешителни за строеж на административни сгради, което е с 27.54% по-малко в сравнение с тези, издадени през същия период на 2008.

В София от началото на годината са обявени инвестиционни намерения за изграждането на нови 453 хил. кв. м офис площи, бъдещето на част от които е неясно. За разлика от столицата, в останалите градове на страната новите офисни проекти са единици.

www.profit.bg

0
January
29

В 92 общини пазарът на земеделска земя блокира за втори път в последните три месеца. Спрени са всякакъв вид разпоредителни сделки, включително договори за аренда.

Проблемът е, че няма кой да издава скици за имотите. Контрактите с геодезическите фирми изтекоха през ноември, сега тече процедура за избор на нови. През декември сделките бяха размразени временно, след като земеделското министерство удължи старите договори до Коледа. След Нова година обаче пазарът отново влезе в девета глуха.

1/3 от страната отново без сделки със земя

Покупко-продажбата на земеделска земя е блокирана в 1/3 от страната, защото няма кой да издава скици за имотите.

www.dir.bg

Най-силно засегната е Североизточна България. Поради проблема не се извършват разпоредителни сделки с чернозем в 2/3 от Добричка и Разградска област, във всички 7 общини на Силистренска област, в част от Търговищка област (Попово и Опака) и в Шуменско.

За 92 общини в страната продължават процедурите по Закона за обществените поръчки за избор на фирми, които да издават скици по картата на възстановената собственост (КВС). В тези райони договорите със старите фирми изтекоха през ноември 2009 г. След това сделките със земеделска земя станаха невъзможни.

Последваха много сигнали в редакцията на в. “Труд” и след серия публикации Министерството на земеделието удължи срока на действие със старите фирми.

Анексът обаче изтече на 22 декември и след Нова година проблемът със скиците се върна с пълна сила. От земеделското министерство увериха вчера, че офертите на кандидатите са отворени и до дни ще бъдат издадени решенията за възлагане на поръчките. След това обаче има 10-дневен срок за обжалване от загубилите фирми. В най-лошия вариант засегнатите райони може да останат още 1-2 месеца без пазар на земя.

Зарибявка - в Кипър продават коли с терени в Ямболско

Кипърски дилър на автомобили дава бонус - парцел на 5 км от Ямбол, при покупка на кола. Изданието “Сайпръс мейл” пише, че ако автомобилът е с цена 12 000 евро, бонусът е земя с площ 1,34 дка. И тук идва най-интересното. За да може собственикът да строи върху терена, трябвало да купи още два парцела. Защото имало български закон, който позволявал строителство, само ако парцелът е над 4 дка.

Такъв закон у нас обаче няма…

www.trud.bg

0
January
28

Живеещите в центъра на София няма да плащат 70 лв. годишно, за да паркират колата пред дома си. По молба на Цветан Ватев Върховният административен съд отмени окончателно таксата.

Недопустимо е общината да взема по 70 лв., и то предварително, и в същото време да не гарантира “услугата” на всички. Абсурдно е “привилегията” да важи само за собствениците на коли, които живеят в центъра на София по постоянен адрес, но не и по настоящ. И едните, и другите имат еднакви права, гарантирани им с конституцията, мотивира се съдът.

Магистратите не приемат и ограничението преференциалното паркиране да се прилага само за една кола на жилище. Всеизвестно е, че в един апартамент често живеят две семейства - възрастно и младо, и двете могат да имат по един автомобил. Дори и да живее само една двойка, нормално е и двамата съпрузи да имат отделни коли, които да ползват ежедневно самостоятелно, изтъкват магистратите.

Паяците в столицата пък вече ще работят и през нощта. Засега заповедта, която вчера издаде кметът Йорданка Фандъкова, се отнася само за малките часове през уикенда. Машините ще дебнат за неправилно паркирани автомобили пред дискотеките и нощните клубове.

В акцията ще се включат два паяка, които ще работят по разпореждане на Пътна полиция. Те ще обикалят столицата в нощите срещу всяка събота и неделя от 22 до 6 часа. Засега акцията ще продължи 3 месеца. Санкционираните шофьори ще плащат по 29 лв. за наказателен паркинг, глоба за неправилно паркиране и ще се разделят с контролни точки.

www.24chasa.bg

0
January
26

Дребните търговци са сред най-печелившите от срива на имотния пазар у нас през последната година. Голяма част от тях се възползват от по-ниските наемни цени и се придвижват от покрайнините на градовете към центъра и в по-добри квартали.  На този пазар предлагането през 2009 г. се е увеличило с 42% и свързаният с това спад на цените улеснява бизнеса. “Собствениците на малки фирми и търговците вече избират по-голям апартамент за своя офис или пък от “Младост” се местят в “Лозенец”, “Борово” или центъра”, заяви вчера шефът на компанията за недвижими имоти “Адрес” Цветелина Тасева.

Далеч в по-неизгодна позиция обаче сега са дългогодишните наематели на големите търговски улици или в молове. “Много търговци, които поради спадналите обороти не могат да си позволят наемите на големите улици, се преместиха в сгради със смесено предназначение в кварталите”, добави още Тасева. През м.г. за първи път в България имаше и протести на наемателите в моловете, след като собствениците на търговските центрове не намалиха цените.  Средно между 200 и 270 евро на месец са се движили наемите през м.г. в столицата. Най-голям спад в наемните цени има в квартали като “Редута” (с 31%) и “Овча купел” (близо 30%).

“През декември и януари 73% от регистрираните в София и Варна купувачи са заявили, че ще дадат за имот не повече от 40 000 евро”, заяви Калоян Богданов, маркетинг мениджър в “Адрес”. В големите градове за около 40 000 евро би могъл да бъде закупен апартамент около 70 кв.м в сграда без Акт 14, което се счита за рискована сделка. Друг вариант е панелно жилище около 60 кв.м или около 45 кв.м масивно жилище, ново строителство. В общия случай обаче тези предложения не съвпадат с нагласите на купувачите и те решават да изчакат следващо намаление на цените, добави още той.

www.segabg.com

0