January
8

2009 е годината на купувача на имоти, твърдят от месеци насам брокери. Постепенно тя стана и годината на наемателя, който е все по-ухажван от собствениците на офиси и търговски центрове. Годината на купувача и наемателя ще продължи и през 2010 г. Жилищният пазар е най-големият и най-активният у нас дори и в кризата. В началото годината на пазара на жилища ще има твърде много въпросителни и неяснотата, която участниците ще усещат, ще определя основните тенденции. Те са породени от ограниченията в начина на плащане и повишените цени за адвокатските услуги.

Когато тези законодателни промени станат факт, те ще повишат допълнително цената на сделката, и то на пазар, който цяла година е страдал от липсата на достатъчно свободни пари. Това ще са причините, които ще определят по-слабата активност на купувачите през първото тримесечие на 2010 г.

Ето защо някои агенции за недвижими имоти очакват динамиката на пазара да се възстанови чак през април. Цените на жилищата се очаква да падат съвсем леко до лятото. Според някои агенции за недвижими имоти лек ръст ще има от лятото, докато други ще се надяват това да се случи едва в края на годината, и то ако има индикации за по-голяма финансова стабилност в страната, безработицата спре да се увеличава и т.н. Трети смятат, че продажните цени ще падат до момента, в който има намаляване на броя на проблемни имоти при банките, увеличаване на кредитирането и скок на външните и вътрешните инвестиции в недвижими имоти.

През 2009 г. цените на жилищата спаднаха средно с над 20 на сто в различните райони в градовете, за всички видове строителство и ценови сегменти, твърдят различни брокери. Такъв спад не помним от кризата през 1997 г., твърди управителят на Явлена недвижими имоти Страхил Иванов.

През изминалата 2009 г. купувачите на жилища очакваха големи отстъпки от продажните цени. В началото на годината за покупка на жилище преговорите продължаваха с месеци. Чак през лятото покупки започнаха да стават с 3-4 огледа на жилище, коментират брокери.

В последната една година се създаде и един нов наемател, който е по-уверен, с по-високо самочувствие, наясно с особеностите на работата в бизнес среда и с кризата в сектора на недвижимите имоти, което повишава самочувствието му, коментира Геновева Борисова, мениджър на Управление на имоти във Forton International. Според брокерите този нов наемател е с повече опит и познания, по-придирчив и в същото време много по-предпазлив. Гладът за качествени наематели вече принуди собствениците на офиси и магазини да предлагат на наемателите високо качество при умерени цени.

В същото време управлението на недвижимите имоти става все по-професионално. Предлага се извършване на довършителни работи в офисите и магазините за сметка на собствениците, поемане на разходите по преместване на офис, осигуряване на транспорт до офисната сграда и т.н. Предлагането на екстри при наемателите на бизнес имоти ще се увеличи и през 2010 г. заради факта, че ще се увеличават и свободните офисни и търговски площи.

www.pari.bg

0
January
4

На 1 февруари изтича срокът, в който районните кметове трябва да накарат съседите да регистрират общо събрание на етажната собственост, съобщава “Стандарт”.

Изискването е за собственици на домове в сгради с над три апартамента. Трябва да се регистрира домова книга, в която да са вписани трите имена на всички обитатели на жилището, както и домашните любимци.

На учредителното събрание собствениците избират управителен и контролен съвет. Ако искат, могат да регистрират и сдружение на етажната собственост, което да ги улесни при кандидатстване по европейски програми за саниране и енергийна ефективност.

www.dir.bg

0
December
30

Необходимо е да подготвим добра стратегия за повишаване на енергийната ефективност в жилищния фонд на страната, защото досега нашите колеги в Брюксел достатъчно много сигнализираха, че се работи на парче. Това заявява регионалният министър Росен Плевнелиев.

Става дума за около 720 хил. жилища в около 14 600 сгради, в които живеят около 2.5 млн. българи, добави той. Условията на ЕС, когато отпуска средства, са парите да стигат до обикновените хора.

Вероятно ще са ни необходими между четири и шест месеца, за да подготвим качествена стратегия през 2010 г. и намерим финансиране най-късно през 2014 г. с новите европейски програми.

Стратегията ще бъде предложена за обсъждане в парламента, тя ще бъде разгледана и от браншовите и бизнес организациите.

Единственият начин да успеем е, когато имаме обществен консенсус, добави министърът.

Животът на панелните сгради е минимум 80 - 90 години, от които вече са минали 30 - 40, каза още Плевнелиев. Срокът може да се удължи с правилни действия, защото в момента там водата влиза отвсякъде, а тя е най-големият враг на една сграда.

Към решаването на проблемите с течовете е насочена програмата на ПРООН - ремонт на покривите, на фасадата, изолация, т.е. опаковаме сградата отвън и тя спокойно ще може да живее поне още 100 години. В момента държавата финансира солидарно със собствениците с по 50% от средствата за саниране, добави министърът.

www.profit.bg

0
December
28

Край на шарените блокове. Пет бона глоба ще плащат перничани, ако боядисат апартаментите си отвън в различни цветове. Санкцията влиза в наредбата за обществения ред, пише в. “Стандарт”.

Собствениците на жилища ще могат да правят външна изолация само след разрешение на главния архитект на общината. Той ще дава съгласието си за дебелината на топлоизолационните материали и за цвета на боята върху тях. С него ще трябва да се съобразят всички живеещи в сградата.

Изискването цели премахването на шаренията по жилищните блокове, която превърна града в грозна мозайка от багри. При неспазване на тези изисквания на нарушителите ще се налага глоба от 1000 до 5000 лева.

С наредбата се забранява и преграждането на общите части освен с изричното решение на общото събрание на входа и при условие, че това не противоречи на разпоредбите на Закона за устройство на територията.

www.imoti.net

0
December
23

Проблемът за имотния пазар е в голямата диспропорция между предлагане и търсене, като в момента на 12-15 продавача се пада един купувач, казва Илиян Николов, регионален директор на Re/Max България, цитиран от Investor.bg. Евентуалните купувачи обаче продължават да се въздържат от сделка. Изключение е Варна, където има достатъчно покупко-продажби, за да се проследи някаква тенденция, но това е така, защото там има търсене не само от българи.

Бъдещето на ваканционния сектор ще се определя от доходите на населението, смята шефът на българския офис на Re/Max. На инвестиционната активност на пазара у нас ще се отрази и ситуацията в Гърция, която в момента изпитва сериозни финансови проблеми. За пазара ще е добре цените да се задържат на сегашните нива - 700-800 евро на кв. м в Банско и над 1000 евро на кв. м на Златни пясъци, смятат от Re/Max. За Слънчев бряг не може да се каже нещо общо поради твърде широкия ценови диапазон там. Положителни промени се очаква да има на пазара на ваканционните имоти в зимните курорти. По наблюдения на Re/Max вече имало активност в Банско, като се очаква Пампорово скоро да последва тенденцията.

www.imoti.net

0
December
23

При положение че има различни мнения и вероятно няма да може да се постигне бързо споразумение за доброволна делба между наследниците (в случая имаме наследяване по съребрена линия - лелята на починалия и братовчедките му, две по бащина и три по майчина линия):
- как се разпределят дяловете между наследниците според закона
- какво трябва да се предприеме, за да се спази срокът от 6 месеца за деклариране на недвижим имот (апартамент) по Закона за местните данъци и такси. От кога тече този срок - от момента на смъртта на починалия (твърдение на служителя в обшината) или от датата на издаване на удостоверението на наследници?

До 1992 г. в България се наследяваше от наследници по закон, разположени в три реда. В първия влизат децата, както и другите низходящи на наследодателя - внуци и правнуци. Тук по правило наследяват децата. Ако те не са живи, но са оставили деца (които са внуци или правнуци), тогава те наследяват.
Ако няма деца или низходящи от тях, се преминава към втория ред. При него наследяват пак роднини по права линия. В случая обаче те са възходящи - родителите на наследодателя. Ако и те не са живи, идва третият ред. Той е заложен в чл. 8, ал.1 и ал.2 от Закона за наследството (ЗН). Според разпоредбата, когато починалият е оставил само братя и сестри, те наследяват по равни части. Ако починалият е оставил само братя и сестри заедно с възходящи във втора или по-горна степен, първите получават две трети от наследството, а възходящите - една трета.

Това означава, че третият ред на наследяване по закон включва братята, сестрите, дядото, бабата, прадядото и прабабата. С промяна в ЗН през 1992 г. бе вкаран и четвърти ред на наследници - съребрените роднини от 3 до 6 степен включително. Така, когато починалият не е оставил възходящи от втора и по-горна степен, братя и сестри или техни низходящи, наследяват роднините по съребрена линия до шеста степен включително. Изрично е отбелязано и че по-близкият по степен и низходящият на по-близък по степен изключват по-далечния по степен. Така стигаме и до отговорите на първия конкретен въпрос.

Според семейното право родството по съребрена линия е връзката между две лица, които имат общ родоначалник, без едното да произхожда от другото. Степените на родство при съребрена линия се определят по следното правило: броят се ражданията от единия роднина до общия родоначалник (без да се брои последният) и се събират с броя на ражданията от общия родоначалник до другия роднина. Така най-близката степен на родство по съребрена линия е втора - тук липсва първа. Например брат и сестра са роднини по съребрена линия от втора степен, чичо и леля спрямо племенник са от трета степен, първи братовчеди са от четвърта степен. От същата степен са и чичото и лелята от една страна спрямо децата на техните племенници от друга.

Важно е обаче да се знае, че “съребрените“ роднини от 3-та до 6-та степен наследяват само ако починалият не е оставил деца или родители, както и братя и сестри и техните низходящи. Освен това не трябва да има и преживял съпруг. Защото по закон последният наследява част, равна на частта на всяко дете. И ако няма деца, възходящи (родители, дядо, баба), братя и сестри (и техни деца), то тогава всичко остава за съпруга и той получава цялото наследство. От въпроса става ясно, че сме именно при такава хипотеза. Тогава наследяват съребрените роднини. Но не е описано какви са братовчедите - първи, втори, защото това е от значение за определянето на степента на родство. В случая лелята е от по-близка степен и по правилата на семейното и наследствено право, тя се оказва в по-добрата позиция. Защото според закона по-близката степен просто изключва по-далечната.

Имаше спорове около текста за съребрените роднини, но те бяха разрешени с Тълкувателно решение на Общото събрание на гражданските колегии на Върховния съд през 1994 г. Ставаше дума за това дали и при тези роднини се позволява наследяването по заместване. Последното означава примерно низходящ на наследяващ да може да го замести и така да изпревари или да се изравни с някой друг съребрен роднина. Съдът определи, че такова право на заместване при тези съребрени роднини не може да има. И всеки е призван да наследява на собствено основание.

Що се отнася до втория въпрос, тук на помощ идва Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ). Според чл.14 всеки е длъжен да уведоми в двумесечен срок общината по местонахождение на придобит от него по някакъв начин имот. Единственото изключение е ако се придобива имот по наследство. Тогава срокът е 6-месечен.  Законът тук е изричен, че този 6-месечен срок тече от откриване на наследството. А това става от смъртта на наследодателя. Чл. 32 от ЗМДТ определя и едно изключение. Според разпоредбата “за наследник или заветник, който не е съпруг, низходящ, родител, брат или сестра, 6-месечният срок от подаване на декларацията тече от узнаването, че наследството е открито.

www.dir.bg

0
December
19

В подножието на Витоша честа гледка са недостроени или празни готови сгради.

За 500 евро/кв. м може да се купи апартамент в София, но той ще е в сграда без инфраструктура, без път, сред новоизградени полупразни блокове.

Това съобщиха брокери по време на дискусия, организирана от списание “Имам имот”.

Под Витоша има много комплекси ново строителство, но до тях ще може да се стигне сега, като замръзне калта, освен това слизат и вълци, обясни Илиян Николов, шеф на “Ремакс България”.

Именно в подобни сгради цените на апартаментите били по около 500 евро за квадрат.

Такава цена плаща този, който е готов да гази калта, допълни Михаил Чобанов от “Бългериан пропъртис”.

До подобни нива паднали и голяма част от апартаментите в Банско. През лятото агенцията продала 25 на цени 500-550 евро за квадрат.

Според брокерите голяма част от новото строителство у нас е с по-лошо качество и от панелките и въпреки свръхпредлагането на жилища качествените са дефицит.

Според Таня Косева-Бошова един от плюсовете на кризата е, че непрофесионалните строители са отпаднали от пазара. Голяма част от тях навлезли покрай бума и мислели, че е много лесно да се купи парцел и да се застрои. Затова на много места се вдигнали некачествени грозни сгради.

Има малки компании, които строят много качествено, дори по-добре от големи строители, но заради липсата на банково финансиране трудно ще оцелеят, смята Диана Антонова от “Явлена”.

www.24chasa.bg

0
December
19

Пазарът на офис площи ще се активизира през 2010 г., прогнозира Таня Косева-Бошова, изпълнителен директор на най-големия офис комплекс в България European Trade Center. Раздвижването ще се дължи на няколко основни фактора – стремежът на международните компании да оптимизират разходите си и на българските фирми – да се нанесат в хубави офиси, както и появата на новите качествени офис проекти, които ще бъдат завършени през следващите месеци.

„Първоначалният шок от настъпването на кризата у местните филиали на международните компании отмина. Вместо постоянно да съкращават капиталовите разходите, както в началото на кризисния период, чуждите фирми преминават към оптимизирането им. Това се отразява пряко на отношението им към офис пространството, в което се помещават – те са готови да сменят офиса си, ако получат предложение за имот с по-високо качество на по-добра цена”, коментира Косева-Бошова.

Тя допълни, че местните фирми също стават все по-активни по отношение на възможността да се нанесат в нов модерен офис. Това важи както за компании, които работят в сектори, по-малко засегнати от кризата – например информационните технологии или аутсорсингът на бизнес процеси, така и за такива, които осъзнават предимствата на модерното и качествено офис пространство. Като цяло българските компании ще допринесат за около пет процента от търсенето на пазара на офис площи през следващата година, допълни Косева-Бошова.

Сред изискванията на наемателите през 2010 г. ще бъде това за енергийна ефективност на сградите, тъй като тази характеристика снижава чувствително оперативните им разходи, които представляват значително перо за тях.

Търсенето от страна на чужди и местни компании ще бъде посрещнато от новите проекти, които излизат на пазара в началото на следващата година. Те са реализирани от професионални компании, които имат подкрепата на финансиращите банки, и предлагат отлично качество, включително висок клас енергийна ефективност, на атрактивни цени. Появата на тези проекти ще бъда важен знак за оздравяването и модернизирането на пазара. На челно място сред тях е European Trade Center, който се състои от пет клас А офис сгради с обща разгърната застроена площ (РЗП) от 72 300 кв. м.

Голяма част от тези проекти са концентрирани на бул. Цариградско шосе, по протежението на който се оформя новата бизнес локация на София. Чрез обособяването на тази зона София все повече ще се доближи до големите европейски столици като Виена, Берлин и Лондон, в които големите и качествени офис проекти са разположени извън центъра, в близост до ключовите булеварди. Този процес ще се развива все по-активно с изграждането на новите метростанции.

По отношение на цените, Косева-Бошова не очаква по-нататъшен спад, тъй като спадът е вече изконсумиран през 2009 г. Това се дължи на факта, че през изминаващата година пазарът премина през няколко фази. Първите четири месеца бяха белязани от липса на търсене и изчаквателно поведение от страна на участниците на пазара.

Това доведе до спад на цените и по-голяма гъвкавост от страна на предприемачите – те проявиха готовност както да предложат по-изгодни условия, така и допълнителни услуги като поемане на разходите за довършителни работи или преместване, например. Постепенно, с появата на първите признаци на възстановяване, пазарът се оттласна от точката на замръзване. След различните етапи на развитие на пазара през 2009 г. следва период на нормализиране на ситуацията, коментира Косева-Бошова.

Накратко, постепенно компаниите преминават от изчаквателна позиция към планиране напред, започват да мислят по-дългосрочно, както и да планират наемането на нови площи и преместване през следващата година. За щастие пазарът има какво да им предложи – предстои да бъдат завършени офис сгради с отлично качество, включително висок клас енергийна ефективност, и добра локация, които се предлагат на изгодна цена. Всичко това прави настоящия момент идеалното време за наемането на най-подходящия офис за всяка фирма, заключи Косева-Бошова.

www.imoti.net

0
December
14

Списък на психично болните габровци, които са поставени под запрещение със съдебни решения и не могат да се разпореждат с имуществото си, подготвя окръжният прокурор на Габрово Милчо Генджов. С него прокурорът се надява да пресече зачестилите случаи на имотни измами с психично болни. Затова скоро ще го даде срещу подпис на местните нотариуси за справка при изповядване на сделки. “Ако лицето, което прехвърля имот, е в този списък и въпреки това нотариусът е изповядал сделката,можем да му вменим вина, че умишлено е удостоверил сделката по продажбата”, коментира прокурорът. Списъкът ще бъде полезен, докато се създаде Националният служебен регистър на лица с психични разстройства, който е регламентиран с промяната в Закона за здравеопазването от юни т.г.

Районната прокуратура в Габрово работи по шест случая на имотни измами на психично болни хора. Сигналите са постъпвали основно от местната социална служба. Измамниците обикновено са роми, които се възползвали от неадекватното състояние на собствениците и ги изнудвали или в най-невинния случай, подмамвали да им “продадат” имотите си. След като оставали на улицата, измамените отивали да търсят общински жилища и помощи, като твърдели, че не са получили нито стотинка за имотите си. По закон обаче нямали право на подпомагане. Самите роми купувачи са на социални помощи. Откъде намират парите да купуват имоти или са посредничили в нечисти сделки, питат се социалните.

Един от най-тежките случаи е на 84-годишна майка с тежка склероза и син с умствена изостаналост. През лятото на миналата година двамата “продали” на ром двуетажна къща с гараж в широкия център на Габрово на обща площ 484 кв. м. Новият собственик ги изгонил, а след това препродал имота. Няколко месеца по-късно майката почива в хоспис, а синът, 58-годишният Димитър Буров, е настанен в дом за инвалиди в габровския кв. Кряковци. Тъй като наскоро е продал имот, по закон трябва да плаща цялата такса в дома - около 220 лева. Затова почти не му остават джобни пари.

Като малък е изкарал менингит и детски паралич, има увреждания на крайниците, движи се с патерици и е с умствена изостаналост. Работил е в кооперация за инвалиди, а от няколко години е пенсионер по болест. Не се е женил, живеел с майка си. Разказва, че за да си помагат на харчовете, преди 2 години дали под наем две от стаите в къщата. Наемателите им били млади роми. Постепенно те започнали да убеждават 80-годишната старица да им продаде имота, а двамата със сина си да отидат да живеят на село. “Как са я подмамили майка ми - не знам. Но къщата си е нейна и тя го реши това. Отидохме на 5 юни м.г. при нотариуската, подписахме, пари не видяхме.

Впрочем майка ми май взе едни 6 хил. лева, но къде са те не знам. Пиши го -”тъмна Индия”, спомня си Димитър. Според документите имотът е продаден за 40 хил. лева. Димитър твърди, че не са бити или насилвани от купувача, просто са били измамени да си харижат имота. След сделката новият собственик, ромът Тодор Джамбазов, ги изгонил от дома им, а след това препродал къщата. Тяхна роднина - лекарка, се смилила и ги пуснала за известно време в свое жилище, но след като майката се влошила, била изпратена в хоспис, където починала. През ноември м.г. Димитър е приет в Дома за хора с физически увреждания в габровския кв. Кряковци.

Проверка по случая обаче вече е правена. По сигнал на социалната служба кметът на Габрово Томислав Дончев изпраща през февруари 2009 г. писмо до прокуратурата с данни за измама на лица с психически и физически увреждания. Районна прокуратура - Габрово, си прави отвод и със случая се заема прокуратурата в Севлиево. Нотариусът разказал пред разследващите, че в деня на изповядване на сделката майката и синът били “контактни и давали адекватни отговори на задаваните въпроси”. Буров говорел “нормално, без видими следи да е притеснен, да изпитва страх или да е подложенна натиск. Казал, че всичко му е ясно, и заявил, че са му платили договорената цена”. След като се запознава с всички данни, на 16 юни 2009 г. севлиевската прокурорка Десислава Христова издава постановление за отказ да се образува досъдебно производство. Мотивът й е, че “липсват данни за оказано въздействие, натиск или друго действие от страна на трети лица от Бурови”. Случаят е приключил.

Друг случай е с 86-годишна сляпа старица с деменция, без деца, която подписала на жена пълномощно за даване под наем на магазин. След време старицата пожелала да даде жилището си на съседи, които се грижат за нея. Оказало се, че пълномощното е генерално, а притежателката му успяла да продаде всичките й имоти, включително апартамента, в който живеела възрастната жена. В продажбата е участвала и агенция за недвижими имоти. Има ли в този случай вина нотариусът, защо не е проявил по-голяма бдителност и отговорност, особено когато видимо клиентът е с умствена изостаналост, трудно може да се докаже, признават от прокуратурата.

“Узрели са обществени очаквания в тия случаи ние задължително да докажем престъпление и да вкараме някой нотариус в затвора. Аз мисля, че това е много трудно, защото при работата си нотариусите обикновено се гарантират с документ от психиатър и в него пише, че при прегледа не се установява състояние, при което човек да е толкова обременен, че да не може да има валидна воля. Затова при подобни случаи хората, които се смятат за измамени, трябва лично да атакуват сделката в съда и да искат развалянето. Това е единственият верен път. За развалянето на сделката няма правно значение дали е успешно доказването на престъплението от прокуратурата или не”, коментира окръжният прокурор на Габрово Милчо Генджов.

www.24chasa.bg

0
December
14

От началото на 2004 г. до края на септември 2009 г. у нас са построени точно 12 951 жилищни сгради с 88 383 жилища, сочи справка на Profit.bg. Данни на Националния статистически институт посочват, че общата полезна площ на построените жилища възлиза на 7.05 млн. кв.м.

Най-мащабно строителство статистиката отчита през 2008 г. (2 926 сгради и 20 924 жилища), докато година по-рано са построени 2 697 сгради и 20 924 жилища. Броят на новопостроените сгради и жилища бележи ръст във всяка от годините от 2004 насам. Тенденцията по всяка вероятност ще бъде нарушена през 2009 г., ако през последното тримесечие у нас не се построят повече от 1007 сгради.

www.profit.bg

0