November
22

За колко време се продава апартамент?

Първа част на тази тема вижте тук

Втора част на тази тема вижте тук

Същия въпрос може да звучи и така - за колко време се продава жилище, за колко време се продава имот, за колко време се продава къща, за колко време се продава магазин, за колко време се продава парцел. И пак отначало - за колко време се продава апартамент в София и за колко време се продава апартамент в Лом? Два еднакви апартамента в София и Лом като този в столицата ще бъде много по-скъп поне двойно, но освен, че е по-скъп и ще се продаде в пъти по-бързо от този в Лом. Причината е ясна - търсенето в столицата е в пъти по-голямо от това в Лом. Ако трябва да сме по-конкретни за трите месеца юли, август и септември на 2013 година докато в София са се продали 4536 имота то в Лом сделките са били близо пет пъти по-малко 969 броя, но вероятно голяма част от тях са за земеделски земи.

В София обаче има и по-голямо предлагане на недвижими имоти въпреки, че столицата е лидер по брой сделки /20000 годишно/. Именно голямото предлагане обуславя някои особености в продължителността на търсенето на купувач за различните типове имоти. Като брокер с опит близо десет години в посредничеството при покупко-продажби на имоти в София мога да споделя личния си опит що се касае до недвижимостите на територията (и близките райони разбира се) на столицата.

Най-лесно е да се изстрелят няколко цифри за ориентир, но нещата са толкова субективни и специфични при недвижимите имоти, че няма как всичко да се сложи в рамки. Два еднакви имота няма дори две къщи близнаци не са еднакви, защото далечните им краища ще имат противоположни изложения, а изложението има значение нали? И друг път е ставало дума за имотите, които се продават най-бързо. Тази класация е само за ориентир:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Имайте предвид, че първите пет места в тази класация са доста динамична променлива, защото всеки един ден в София се купуват по около 70-80 имота и от тях една голяма част са именно тези изброени в първите пет места и те вероятно си разменят местата. Другите обаче много по-рядко си променят местата. Както вече споменах всичко е субективно и специфично и ето няколко контра пункта. Двустайно ЕПК жилище на 18-ия етаж би се продало много по-бавно от колкото един тристаен панелен апартамент на етаж между 2-ри и 7-ми с по-висока цена от двустайния на 18-ия етаж. Излишно е да казвам защо нали? Също така едностайно тухлено жилище с нефункционално разпределение на последен етаж със скосявания и тераси без асансьор също би се реализирало по-трудно от колкото някой имот, който по презумция е след петото място. Други подобни разлики биха могли да бъдат прекалено големи парцели по 10-20 декара, които е нормално да се продадат или въобще да не се продадат докато една къща с двор един декар и цена под 30000 евро е много по-вероятно да се продаде по-бързо.

За имотите има значение локацията - апартаментите в Обеля се продават в пъти по-бавно от апартаментите в Младост. И в двата панелни комплекса има метро и двата комплекса са сравнително еднакво отдалечени от центъра на София, но към единия интереса е близо 50 пъти по-висок. И някак си така се получава, че в Младост хем цените на апартаментите са по-високи от тези в Обеля, хем има много повече продажби на имоти. За това си има и редица обяснения като бизнес парка, близостта до студентски град и много други фактори. Разликата в цената между два напълно еднакви двустайни панелни апартамента с еднаква необходимост от ремонт и на един и същи етаж в блокове построени през една и съща година, но единия в Обеля, а другия в Младост е около 5000 евро. И двата жилищни комплекса са в краищата на столицата, но има много разлики както в цените така и във времето за продажбата на всеки имот. Тези в Младост са хем по-скъпи, хем по-бързо се продават - факт.

Подробностите, които биха могли “да обърнат каручката” и да забавят продажбата са толкова много, че дори редовното четене на нашия блог няма да е достатъчно да научите за всички тях. Със сигурност обаче ако нямаме на лице някой от обичайните недостатъци - партерен етаж, първи етаж, последен етаж или непоследен, но пък много висок - 12,13,14,15,16, и т.н. до 22-ри етаж, ако нямаме преход, ако нямаме изцяло северно изложение на цялото жилище, ако нямаме силни скосявания, ромски махали в непосредствена близост, ако жилището не е в сграда, която е в окаяно състояние, ако не е гредоред, ако не гледа към шумен булевард и някои други немаловажно особености и ако това жилище се намира в София и цената му е съобразена с пазарните реалности то тогава бихме могли да кажем, че за жилищата в класацията от 1 до 8 срока на тяхната реализация варира от един месец до около максимум една година. Тези до пето място трябва да получат капаро най-късно до 4-ия месец. От 9-то до 15-то място нещата като минимум във времето са половин година, но са още по-обвързани с определянето на пазарната цена, защото ако тя е сгрешена и три години може резултата да е нулев и колко и да разполагате с време то неговото безмислено губене не би довело до абсолютно никакъв резултат.

За колко време се продават:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери /построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

Първите пет трябва да получат капаро до четвъртия месец.

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/

При мотивиран продавач, добър брокер и силен попътен вятър капаро най-рано около 3-4-ия месец, но най-често около 6-7-ия месец. Но ако до една година нямате капаро - имате проблем.

9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тук нещата са с прекалено много особености и не може да се даде обобщен отговор, но за продажбата на къща или мезонет с цена над 150 000-200 000 евро нещата спокойно могат да залежават по година-две като за това не е необходимо да има някакъв сериозен недостатък. Просто в по-високия ценови клас предлагането е голямо, а търсенето трудно би могло да се нарече търсене.

За успокоение на купувачите - хора спокойноимотите си висят по обявите с години и не се продават по най-различни причини като най-честата е собственика да не желае да намали цената на имота си. Е лошото тук за купувачите е, че щом един собственик на имот не е мотивиран да продава съответно той не е и притиснат да го прави било то от кредит или от нещо друго.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет.

22.11.2013г.

0
October
28

Затворен комплекс в кв.Витоша

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

Вижте видео от комплекса.

Вижте един от свободните апартаменти.

Вижте още видео от този луксозен комплекс.

0
October
13

 

В 13:13ч. днес на 13.10.2013ч. Бутикова агенция за недвижими имоти навърши шест години от официалното си създаване през 2007 година на същата дата и час. Миналата година заформихме петилетка, а тази година е също юбилейна заради 13-ката, която добавяме към часа и деня. Знаете и неслучайно какви са нашите телефони 089550 13 13 както и 089554 13 13.

Благодарим на всички наши клиенти, които не се притесниха да ни окажат тази публична подкрепа. Благодарим на всички наши клиенти, които ни избраха за посредник за своята продажба. Сърдечно благодарим и на най-многобройната група от всички наши клиенти, тези които ни избраха за посредник за своята покупка на недвижим имот. Благодарим още и на всички наши клиенти, които ползваха услугите ни за да си отдадат по-бързо имотите под наем. Не на последно място благодарим и на всички колеги с които направихме сделки през изминалите години.

Благодаря и наздраве! 

Грамота за най-добър брокер в отдел наеми напълно заслужено получи Екатерина Габровска.

Рожден ден на Катя 2014г.

0
October
12

Най-големите ромски махали в София

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

Кои са най-големите ромски махали в София? Тъй като повечето хора не познават града е важно да се знае, че кв.Филиповци в никакъв случай НЕ е най-голямото ромско гето дори напротив. На първо място по територия и население безспорния лидер е кв.Факултета, който граничи с Красна поляна 2 и Овча купел 1.

На второ място е ромската махала кв. Христо Ботев, който граничи с Подуяне, Сухата река, Слатина и Левски.

На трето място е ромската махала, която заема 1/6 част от кв.Филиповци.

Има още много ромски махали, махалички и гета в София, но тези трите са най-големите.

0
September
28

Коя банка дава най-ниска лихва за ипотечен кредит?

Не най-ниската лихва за ипотечен кредит трябва да търсите, а най-нисък ГПР/годишен процент на разходите/, в ГПР/годишен процент на разходите/ се включват освен договорената лихва, и дължимите такси и комисионни към банките (такса за разглеждане на документи, комисионни за обработка, годишни или месечни такси и др.). Таксите са за сметка на клиента и заедно с договорената лихва формират общия разход (като процент от сумата на кредита), който заемателя трябва да покрие.

Но това съвсем не е всичко най-важно при избора ви на банка и ипотечен кредит. Когато ви е необходим ипотечен кредит трябва да направите доста обстойно проучване на всички актуални предложения на различните банки. Най-масовата грешка е да не се проучват детайлно предложенията на всички банки, а само да се сравнят условията на банката в която кандидата за кредит си получава заплатата и да се хвърли за всеки случай един поглед в интернет.

В коя банка ви превеждат заплатата не играе никаква роля при установяването на това от коя банка ще ви е най-изгодно да получите ипотечен кредит. От вашата банка може да ви направят намаление с 0.25% от размер на лихвата на ипотечните кредити, които предлагат от там, но това в никакъв случай не означава, че няма да намерите в пъти по-добро предложение от друга банка. И това можем много лесно да ви докажем ако дойдете при нас за безплатна кредитна консултация.

Грешка НОМЕР 1:

Търси се най-ниската лихва, а трябва да се търси най-нисък ГПР. Има съществена разлика и тя играе ключова роля именно за това все още в телевизионните реклами на повечето банки се акцентира върху размера на лихвата, а не върху размера на ГПР, който минава на бърза скорост със ситни букви в дъното на екрана.

Грешка НОМЕР 2:
При избора на банка челна позиция заема банката в която кредиполучателят си получава заплатата. Да ако имате късмет да си получавате заплатата през точно тази банка с най-добрите условия за ипотечни кредити от всичките над 20 в България то вие сте един късметлия. Но все пак проверете и на други места освен ако десетина хиляди евро или повече не са сериозна финансова загуба за вас. “Счетоводителя и шефа ми не дават да тегля кредит от друга банка освен тази в която си получавам заплатата…” - никой не може да ви ограничава по този начин и това при всички положения е подсъдно.

Грешка НОМЕР 3:
След като намерите банката, която към настоящия момент предлага най-изгодните условия за ипотечен кредит с най-ниския ГПР все още не сте готови за действие. Има няколко уловки и вратички, които най-честно няма да научите от кредитния инспектор в банката, защото той работи именно само в тази банка. Той не би могъл да ви насочи към друга банка, когато разбере какви са вашите нужди защото ще бъде моментално уволнен и това е съвсем логично. Тънкостите, които можете с лека ръка да пропуснете освен в общите условия на банките са и в начина на изплащане на кредита, неговия срок, начина на предсрочно погасяване - частично или изцяло, промоция за първата година или две за която плащате прескъпо след това и много други неща, които биха оскъпили кредита ви да речем поне с 5000-6000 евро при кредит в размер на 35000 евро.

28.09.2013г.

Прочетете още подобни теми от блога на ТБМ2

0
September
11

 

След като три пъти писахме за фалшивите обяви за имоти - проблема продължава да е напълно актуален и единствено се сменят имената и логата на “играчите”, които предлагат изгодните жилища под наем за по 219, 189 евро и т.н.

Първа част

Втора част

Трета част

Другата промяна - престанали са да предлагат измислени от тях супер луксозни жилища за малко пари и са преминали на снимки от реални жилища в България, които обаче примерно са обявени някъде за продажба. Симпатягите свалят снимките и ги качват като имоти под наем за да изглежда предложението по достоверно. Защото номера за имотите под наем със снимки от полски сайтове и луксозни хотели в Турция, които се предлагат като двустайни апартаменти под наем в Младост за по 180 евро вече не върви. Номера се изтърка, а с тази нова тактика нещата изглеждат максимално достоверно. Разгледайте офертите на ето тези две агенции за имоти:

Агенция: ФАКТ ПРОПЪРТИС ООД

както и на:

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС

Агенция: ФАКТОР ПРОПЪРТИС ВАРНА

Сигурно ще успеете да забележите тези “колеги” колко много жилища дават под наем, а странно никой от колегите с които работим от години не ги е чувал и не е бил с тях на огледи. В същото време нашата агенция е на пазара на имоти от 2007-ма година и нямаме повече от 20-ина имота, които предлагаме под наем. Изключвам вече отдадените от нас под наем, които след време може отново да се освободят. Може пък “колегите” просто да са направили фурор знае ли човек. Разгледайте внимателно техните “имоти” и преценете сами ние не можем да кажем, че всичките им 250-300 жилища за фалшиви може пък и да имат няколко реални. Не сме разследващ орган, но и знаем много добре, че с подобен род подвеждания няма кой да се занимава да ги глобява или санкционира - вие клиентите сте тези, които трябва да внимават. Търсете офиса на фирмата - отидете да видите има ли на този адрес наистина такава фирма, вижте имат ли регистрирана фирма и от кога е регистрирана тя, но най-вече се ориентирайте по “изгодните” жилища, които се предлагат най-често обозначени с: “само за ч.л.”, “за директни клиенти на агенцията” и т.н. Помислете също ако сте наемодател/хазаяин ще се сългасите ли да си давате напълно обзаведения апартамент в София за 200лв…? И от нас да знаете - закъсали наемодатели в София няма поне не и за жилища в ценовия клас до 500лв за търговски обекти би могло, но не разчитайте, че в добър район на столицата добре обзаведено двустайно жилище може да се предлага за сума по-малка от 450-500лв. Напълно обазведени жилища в широкия центъра или топ центъра на София за по 250-300лв НЯМА не си губете времето да им звъните целта е да ви имат номера и по-късно или дори след седмица когато ще сте забравили на кой сте звъняли да ви се обадят невинно и да ви предложат имот, който се предлага от друга агенция и който няма абсолютно нищо общо с тези за които сте им звъняли. За съжаление този скромен списък е капка в морето на тези, които публикуват фалшиви обяви.

Конкретно за така наречените ни “колеги” /двете агенции споменати по-горе/ една бърза справка в търговския регистър показва, че явно са тръгнали към “легализация на дейността”, защото са регистрирали все пак по една фирма. Е…на един и същи адрес, но реално това не е забранено от закона. Вероятно за да се стигне до подбен ход са били притиснати от интернет порталите, които са им отказали да им пускат обявите ако не представят данни на реална фирма. Странно защо не посочват в обявите на тези свои близо 600 кое от кое по-изгодни жилища реалния адрес от своята неотдавна направена регистрация на фирмата, защото той се намира на улица Екзарх Йосиф в центъра на София…? И двете им фирми са регистрирани там, а къде реално се помещават никой не знае… Но ако съберем офертите на двете фирми определено стават пазарен лидер на пазара на наеми в София. Вероятно в момента само една от най-големите агенции в България с над 20 годишна история - Явлена има подобен набор от оферти под наем в София около 700 актуални имота под наем като от тях с цени под 500лв са не повече от 60-ина като повечето са за малки офисчета и магазинчета, а жилищата са много малко…Та как мислите най-голямата агенция в България с офиси из цялата страна и доказано име няма такъв набор от изгодни имоти, но агенция тинтири-минтири с петдесет стотинки капитал и без офис е открила топлата вода…

Има и друго нещо върху, което си струва да се замислите ако вие сте наемодател притежаващ едно или повече жилища в София ще се доверите ли на “агенция”, която няма офис да речем? За регистрирана фирма не говорим, защото да си регистрираш фирма вече може и срещу 150лв, но за да имаш офис най-малкото трябва да му плащаш наема… Фирмения сайт в днешно време е абсолютно задължителен ако искаш да правиш бизнес или поне аз така смятам, но ок има шаблонни сайтчета, които могат да си купят за 100-200лв, но те дори и това не си правят труда да на направят, което говори само едно - “фирмения брандинг”, зад който се крият в момента (имената са повече 40) е просто временен. Когато всички научат имената на лъжците те просто ги сменят с нови и продължават, а в същото време участниците търсещи под наем периодично се сменят и така нещата се размиват и мишките продължават да си църкат необезпокоявано отново със старите номерца.

1. Не се обаждайте на агенции, които “рекламират” имоти без снимки. За да предлагаш имот трябва да си го виждал, а за да го видиш е необходимо да го посетиш на място, а посетиш ли го на място няма кой да те спре да направиш няколко снимки, а и има фотоапаратчета вече и за стотина лева… Не можеш да предлагаш имот без да го видиш или поне не е нормално, защото няма да знаеш какво предлагаш, а вие бихте ли отишли на оглед с човек, който незнае нищо за имота, който самия той рекламира? Няма снимки, защото за да качиш снимки дори фалшиви е необходимо поне малко усилие, а някои ги мързи и това да правят вече.

2. Не се обаждайте на агенции, които ви предлагат напълно обзаведени жилища под наем в София на цени под 350лв не, че няма нито едно такова, но това най-често са семпло обзаведени гарсониери в Обеля 2 с уреди, мебели и последен ремонт от преди 89-та година… На вас обаче за тези пари ще ви предлагат двустаен в Лозенец и вие им се връзвате, а не би трябвало. Ето това е едно реално жилище в центъра на София -двустайно на партерен етаж близо до лъвов мост. Така може да изглежда обзаведен апартамент за 400лв, който нашата агенция е отдавала вече два пъти под наем, но имайте предвид, че няма много подобни жилища с такива цени и в повечето случаи те са по-скъпи. Е ако искате да е с по-хубави мебели и да е с по-добра локация и да струва за по-малко от 400-450лв е много пък искате :)

3.  Не се обаждайте на агенции, които нямат офис. Не за друго, а просто е несериозно да правиш бизнес с имоти и да нямаш възможност да си наемеш офис ако не да си купиш. Съмнително е и поради факта, че “агенцията” не желае да бъде открита, а от там следва и въпроса от какво се крие ако не от нечие недоволство. Но внимавайте много често се посочват съществуващи адреси на познати улици, но на адресите няма офис на агенция и никога не е имало. Също така се прави и друг номер посочва се адрес, който е несъщестуваш като на пример гр.София, бул. България N:180… Кой ще се вдигне да отиде да провери дали на този адрес има офис на агенцията “шушумига шменти капели пропъртис” никой няма да се занимава и те го знаят. Е не е ли странно как агенция без офис, без сайт, без стационарен телефон предлага над 100-200 супер изгодни жилища под наем, а някой предлагат и по над 600…!? Все трябва по някой лев да изкарват, че да си наемат едно офисче някъде където да могат да бъдат открити и където някой да отговаря на стационарния телефон, който също липсва. Някое малко офисче където да посрещат “стотитиците хиляди хазяи”, които им доверяват имотите си. Все пак за да даваш жилище под наем трябва поне да познаваш собственика му…а той човека ще попита къде аджеба ви е офиса… Е нашия офис е в Люлин 7, но сме там от много дълго време и не се крием от никого, защото нашата агенция не лъже и гради имиджа си вече шеста година.

4. Най-лесния начин да разберете дали можете да си наемете жилище с цена до еди колко си лева е да намерите познат брокер, а ако нямате такъв да попитате приятели и колеги да ви насочат към някой, който с това си изкарва прехраната и към настоящия момент е в течение на актуалните пазарни и РЕАЛНИ нива на месечните наеми на жилищата в районите, които ви интересуват. След като откриете такъв човек просто го попитайте с бюджет до 300-350лв какво и къде има свободно за наемане и част от вашите луксозни мечти ще угаснат :) И е добре да научите истината преди да сте навъртяли първите 30-40 телефона. До някъде тези съвети важат и за наемането на жилища.

5. Звъните на изгоден апартамент под наем в София, но на мобилния на “брокера” не отговаря никой и обаждането не се връща от негова страна. След известно време ви се обаждат от друг номер да ви предлагат имоти, които нямат нищо общо с тези, които сте искали да видите. Идеята е проста - не искат да бъдат свързвани с фалшивите обяви и за това ви звънят от други телефони като по този начин никой не може да ги упрекне в измама. Няма коректно работещ брокер, който в работно време не си вдига телефона или ако е в среща и не може да отговори със сигурност ще ви върне обаждането от същия номер на който сте му звъняли в близкия един час.

11.09.2013г.

2
August
30

1. Преценете възможностите си и своя максимален бюджет, който да не надскачате.

2. Не бързайте с огледите преди да сте си осигурили финансирането и преди да сте готови да купувате.  Ако планирате да придобиете основната част от сумата с която мислите да купите имот от продажбата на ваш наследствен имот и да доплатите за по-голям или по-хубав вашия план е класика, но не бързайте да ходите на огледите преди да сте получили капаро за вашия имот. Продажбата отнема време и ако не сте се посъветвали с брокер относно реалната продажна цена на имота си то предлагането за продажба на вашия имот би могло да се увеличи до повече от половин година.

3. Ако планирате да купувате имот с ипотечен кредит като за ипотека ще послужи бъдещия ви имот е необходимо най-напред  да получите одобрение от банката на база вашите доходи и едва тогава ще знаете на каква сума ще можете да разчитате под формата на ипотечен кредит от банката.  След като банката ви одобри според вашия трудов стаж и доходи идва ред  за оценка и одобрение и на имота, който банката ще приеме като обезпечение срещу, което да ви отпусне заем. Възможно е имота да се продава на много по-висока цена от тази, която ще определи независимия оценител изпратен вашата банка.  Не оставяйте капаро преди да е ясно каква ще бъде оценката на имота, защото в противен случай има опасност да го загубите.

4. Не забравяйте самоучастието ако ще разчитате на ипотечен кредит.  Необходимо е да имате налична сума поне 15-20% от цената на имота и то ако имате добра кредитна история, високи официални доходи и не малък трудов стаж. Ако нещо от тези неща ви липсва мислете за по-голямо самоучастие.

5. Изберете си опитен брокер, който работи само като такъв и с това си изкарва прехраната. Ако не бихте доверили косата си на фризьор, който всъщност работи като готвач, но преди време в казармата е подстригвал с една машинка то тогава вероятно не бихте се доверили и на човек, който не се занимава професионално с покупко-продажба на недвижими имоти, защото в първия случай ще пострада прическата ви, а във втория рискувате да изгубите няколко хиляди евро платени в повече.

6. Преговорите са най-важната част не ги подценявайте. След като сте харесали имот оставете брокера да преговаря той има нужния опит и няма да се остави на емоциите. От нашата практика с купувачите на имоти забелязваме какви са най-честите грешки и една от тях е показването на емоции от купувача при огледите или при преговорите. Ако за вас няма значение кой имот ще си купите този, който сте избрали сега или друг то тогава не би трябвало да се вълнувате толкова много и да реагирате нервно ако продавача не откликва на всички ваши предложения. Ако сте прекален непукист също има опасност да бъдете лесно разкрит от брокера на продавача, а също така сценките с доброто и лошото ченге или пък огледите на един друг още по-хубав и още по-евтин имот вече не минават.

7. Помислете с какво можете да направите компромис. Винаги се тръгва в търсене с идеална цел и постепенно се ориентираме към наличното предлагане . Най-трудния компромис е този с цената, да решиш да платиш повече се случва рядко за това е по-добре да направите компромис с нещо друго – сменете района, сменете изискването си за етаж или за изложение или пък за тип строителство и нещата ще се получат. Често на купувачите им се иска да купят имот в даден район в който обаче цените са високи и търсенето е силно и чак след като се убедят лично, че цените не падат дори след преговори до желаните от тях нива едва тогава започват да мислят за алтернативни райони. Не правете тази грешка, защото докато гледате имоти в райони, които не са ви по джоба други вече минали по вашия път в този момент оглеждат най-изгодните предложения в алтернативните райони преди вас.

8. Помислете за сроковете. Ако живеете под наем не бързайте да съобщавате на хазяина, че имате намерение да купувате имот и скоро ще освобождавате квартирата си. Между предварителния договор и прехвърлянето на имота има обичайно между 4 седмици и два месеца, а ако ще купувате с ипотечен кредит си предвидете и опция за по-дълъг срок. Внимавайте какво и кога казвате на наемодателите си за да не ви изхвърлят по-рано от колкото имате готовност да се нанесете в новия си дом.

9. Когато направите предложение уточнявайте всички детайли. Ще купя имота на тази цена, но нека да поделим разходите по прехвърлянето на имота. Аз ви давам по-голямо капаро от 10%, а вие се изнасяте максимум до един месец.

10. Помислете за ремонта. Ако бюджета не ви е достатъчен за покупка на имот ремонтиран до ключ, а такива не се предлагат много помислете за ремонта като цена и за ремонта като време.

30.08.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

Как се организира оглед на недвижим имот?

Знаете ли как да се пазарите?

0
July
12

 

Въпреки протестите, които свалиха предишното правителство и въпреки сегашните протести в София където протестите бяха и сега също са най-активни имаме увеличение на броя на сделките с недвижими имоти. Изглежда доста хора се възползват успешно от колебливата политическа ситуация, която цари от началото на година до днес купувайки имоти в големите градове. Дали причината не е и в намалелите лихви по депозитите и в същото време все по-изгодните ипотечни кредити, които отпускат банките оставяме да решите вие.

Разликите в цифрите в София изглеждат така:

През първите шест месеца на 2012 година (когато нямаше протести) са купени 7909 недвижими имота, а през първите размирни шест месеца на 2013 година са купени 8687 недвижими имота, което е с 778 сделки повече.

В пловдив има ръст около 20%, а във Варна с около 10%…

През миналата година в столицата общия брой сделки за 12-те месеца са били 18166, но ако се запази тенденцията от първата половина на тази година може да очакваме те да бъдат повече. Ако това се случи рекордния минимален брой сделки за столицата ще остане миналогодишния.

12.07.2013г.

Пазара на недвижими имоти се движи вече трета година със около 222 000 сделки годишно

0
June
10

1.Задължителен първоначален огледа на имота ви. Един бърз преглед през офертите за имоти, които предлагаме ще ви даде ясна картина, че ТБМ2 не предлага имоти, които предварително не са посетени на място от брокер. Това е абсолютно задължитело, защото само при посещение на място могат да се вземат под внимание всички необходими детайли по които на по-късен етап ще бъде изготвена оценка на имота ви. А без правилната оценка предлагането на имота ви напълно се обезмисля.

2.Сключване на посреднически договор между вас като продавач и ТБМ2 като посредник при продажбата. Писменото договаряне на взаимоотношенията между възложител в случая - вие и изпълнител в случая ТБМ2 в самото начало на процеса е изключително важно и за двете страни по договора. От една страна вие поемате ангажимент към нас, че когато си свършим работата ще ни бъде платено, а от друга страна ние поемаме ангажимент към вас, че ще направим всичко, което е по силите ни за да реализираме успешно вашия имот.

3.Безплатна оценка на вашия имот. Безплатна е ако сключите посреднически договор с нас ние да предлагаме имота ви. В противен случай си имаме ценоразпис за оценките. Не подценявайте оценката на имота си много хора го правят ежедневно и това бави реализацията на много имоти.

4.Изготвяне на презентация за оферирането на имота пред всички потенциални клиенти. Нещото в което сме по-добри от много агенции и това е видимо когато се сравняват имоти предлагани от нашата агенция сравнено с имоти, които се предлагат от други агенции.

5.Осъществяване на огледи. Огледите са за сметка на ТБМ2 както и всичко изброено до тук. Голямо улеснение за нас е ако имаме ключ от имота и обсмисляме завишение на цените за всички клиенти, които ни карат да се съобразяваме с трети лица относно огледите. Най-често тези трети лица са изключително незаинтересувани и немотивирани от продажбата на имота хора. Като съседи, наематели, роднини, колеги, познати и т.н. които държат ключовете и ни отнемат по 20 минути за преговори по телефона кога да осигурят достъп до имота за да може потенциалния купувач като начало да го види.

6.Провеждане на нестандартни рекламни форми кампании при сключен договор за изключителни права. Информацията по тази точка не е достъпна до всички.

7.Провеждане на преговори с потенциалните купувачи. Тук е най-важния момент при всяка една покупко-продажба на имоти. След оценяването на имота и начина му на представяне се стига неизбежно и до пазарлъка. Няма как да знаете дали правите добра или лоша сделка ако нямате информация за текущия пазар и продажби. Подобна информация при нас е ежедневие и това ни дава необходимото спокойствие да вземем правилното решение при преговорите с потенциалните купувачи.

8.Изготвяне на предварителен договор за продажбата. Когато стигнем до предварителия договор значи вече преговорите за цената са преминали и започват преговорите относно условията по самата продажба. Има значение дали купувача ще бъде с ипотечен креди или не, има значение кой ще бъде нотариуса, има значение в чий офис ще се подпише предварителния договор. От предварителния договор до прехвърлянето на имота има обикновенно около месец-два според купувача и документите за имота. Когато подпишете предварителния договор и получите капаро (обичайно е 10%) вече спокойно можете да платите и на агенцията, защото най-съществената част от работата е свършена - цената е договорена, договора е подписан и е платено капаро. Ако случайно купувача се откаже от сделка, което става изключително рядко то платеното капаро както е добре озвестно остава за продавача.

9.Консултация и съдействие при осигуряването на всички необходими за продажбата на имота документи. При пълно поемане на ваденето на документи е необходимо пълномощно и допълнително заплащане.

10.Изповядване на сделката пред нотариус и предване на владението на имота.

10.06.2013г.

0
June
2

Как можете да видите “как вървят имотите в интернет” след като предлагането е 10 към 1 - десет имота срещу един купувач? Имотите се предлагат, но купува ли ги някой на цените на които се предлагат?

Най-често срещаната грешка, която правят продавачите на имоти - планират бъдещи покупки и на тази база определят каква сума ще поискат за имота си. Представете си че продавате автомобил Мерцедес, но модел 1995 година, но искате да си купите Ситроен модел 2012 година. Няма как стария автомобил от 1995-та година макар и Мерцедес да струва колко нов Ситроен на година или две. И няма как на базата на вашите желания за бъдещи покупки да определяте пазарната стойност на нещо, което притежавате каквато и сантиментална стойност да има то. Много често хората искат да продадат старите си тристайни апартаменти и да закупят с получените средства две гарсониери в същия или по-хубав район - това няма как да се получи. Започвайки с погрешно планиране на цената се обезмислят бъдещи действия по оферирането на имота и това е причината много имоти да залежават с години и въпреки, че са сменени 20 агенции и брокери, които ги предлагат резултата е един и същ - неуспех. Причината се корени в грешното определяне на реалната пазарна цена на имота, а там се губи време от порядъка на от половин година до повече от две години. ТБМ2 Ви предлага да не губите това време на принципа “проба-грешка” и да се възползвате от нашите услуги веднага. Цените, които виждате в интернет пространстовото са определени по най-различни методи от собствениците на имотите и това, че се предлагат от техните посредници брокерите съвсем не означава, че са съобразени с техните съвети и ценооопределяне. Някой искат да си купят Ситроен, но други искат да разменят Трабант за Ферари…и се ориентират по предлагането в реклама на други модели Трабант, които няма кой да купи… Тоест - това, че някой предлага нещо на някаква цена съвсем не означава, че има кой да плати тази цена когато и да е било.

Представете си виждате 40 обяви за трабантчета на най-различни цени и вие като собственик също на един такъв трабант правите “мониторинг” на предлагането на трабанчета във вашия град. Преглеждате и виждате цени от 200 до 4000лв за различни трабантчета и си казате ок моето трабантче не е най-старото и най-разваленото от тези, които се предлагат тук, но не е и най-лаченото значи една цена от 1500лв е напълно разумна, защото дори е по-ниска от средната за трабантчетата в моя град. На първо четене има логика в подобни разсъждения, но на второ четене замислете се какво може да стане ако всички така си определят цените. Вие виждате цени на трабантчета, които се ПРЕДЛАГАТ за продажба, но не виждате цените на които те се продават в действителност. По същия начин като влезнете в магазина да избирате лютеница оглеждате щанда с лютеницата и виждате какво се предлага, но дали ще купите лютеница или ще си купите нещо друго решавате вие като купувач. Поглеждате и забелязвате промоцията за деня - сравнявате с най-скъпата лютеница произведена от био продукти и т.н. и бързо вземате решение да посегнете към промоционалната лютеница от познатата ви марка. За жалост при имотите е доста по-сложен избора и отнема много време. Тоест това, че се предлагат трабантчетата и лютениците на едни цени съвсем не означава, че се купуват на същите тези цени. Минава време и собственика на трабанчето решава да намали цената си от 800лв на 600лв, защото никой не му иска оглед за колата, но той вече е изгубил половин година в очакване на купувач като е определил цената си на база на предлагането на другите трабантчета. Вие обаче си казвате хм сигурно нещо му има точно на неговото трабантче и за това го предлага толкова евтино, но вие още сте в сферата на “проба-грешка” и продължавате да се самонадъхвате гледайки обявите за скъпи трабантчета без да се замисляте, че освен трабанчета се продават и други по-хубави автомобили.

Вижте тази класация за автомобили, която е изготвена на база търсенията само за един месец в един от най-популярните портали за предлагане на автомобили втора употреба. Виждате на първо място по търсене е популярния модел Фолксваген Голф с цели 256 918 броя търсения. На второ място е моделът на Ауди А4 с 190 970 търсения, на трето място е моделът на BMW от популярната трета серия с 138 858 броя търсения, на четвърто място е също един от най-любимите автомобили на българите модела на Опел - Астра с 137 857 регистрирани за един месец търсения. Чак на пето място е класиката Мерцедес Бенц Е-класа с 70 360 търсения, което е няколко пъти по-малко от заемащия първо място Фолксваген Голф. Един иначе много популярен автомобил като Волво S60 е чак на 20-то място само с 11 435 броя търсения, а Daewoo Matiz заема непрестижното 33 място с 4 402 регистрирани търсения.

Сигурно се досещате защо правя това “лирично-авто” отклонение…точно така сега ще погледнем и кои са най-търсените недвижими имоти по аналог на авто-класацията. При имотите разбира се е доста по-различно, защото е важно не само какъв е имота, но и е важно къде се намира. Според различни проучвания най-търсените за покупка имоти са малките жилища в големите градове. Причината да са най-търсени е ясна - колкото са по-малки - толкова са по-достъпни като крайна цена, ремонт и поддръжка. През първото тримесечие на 2013 година в София за купени точно 3600 имота, но в това число не влизат само жилищата, а всички видове имоти, Пловдив 2578, Варна цифрата е 1924, в Бургас 1212, Русе 1306, Плевен 1289, Стара Загора 1001, Пазарджик 1117 и в другите населени места цифрите за първото тримесечие на тази година са под 1000 броя. Например в Петрич за това тримесечие са купени едва 144 имота.

Най-много имоти се купуват в големите градове, най-търсените имоти в големите градове са тухлените двустайни жилища и ако трябва да ги подредим в някаква класация тя би изглеждала горе долу така:

Най-търсени и най-купувани имоти по видове в град София:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери
/построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища -
/построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/
9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тази класация има пряка връзка с възможностите на повечето хора да си купят имот с цена не по-висока от определена сума и не случайно най-купуваните имоти са с цени до 50000 евро където според нашите проучвания, а и не само са се насочили близо 75% от всички, които купуват имоти в София.

Най-търсени имоти в град София по цена в проценти:

1.До 25000 евро 20%
2.До 30000 евро 20%
3.До 40000 евро 18%
4.До 50000 евро 16%
5.До 80000 евро 10%
6.До 100 000 евро 8%
7.До 150 000 евро 3%
8.До 200 000 евро 2%
9.До 300 000 евро 2%
10.Над 300 001 евро 1%

Най-търсените квартали за покупка на жилище в София:

1 (1) Център
Март 2013 (брой търсения) 60 817
Март 2009 (брой търсения) 49 691

2 (2) Лозенец
Март 2013 (брой търсения)  59 810
Март 2009 (брой търсения) 46 368

3 (4) Стрелбище
Март 2013 (брой търсения) 51 553
Март 2009 (брой търсения) 36 853

4 (7) Изток
Март 2013 (брой търсения) 48 734
Март 2009 (брой търсения) 33 983

5 (6) Гоце Делчев
Март 2013 (брой търсения) 47 928
Март 2009 (брой търсения) 30 207

6 (5) Борово
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 34 134

7 (10) Младост 1
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 31 566

8 (8) Бели брези
Март 2013 (брой търсения) 45 713
Март 2009 (брой търсения) 32 322

9 (3) Иван Вазов
Март 2013 (брой търсения) 44 505
Март 2009 (брой търсения) 37 457

10 (6) Гео Милев
Март 2013 (брой търсения) 43 498
Март 2009 (брой търсения) 34 134

Източник

* в скобите е посочена позицията, която е заемал кварталът през м. март 2009 г.

Освен всичко друго докато опитвате на варианта “проба-грешка” и изгубите да кажем 12 месеца в опити да налучкате коя е правилната цена можете да изгубите още повече, защото цените на имотите особено на панелните и по-старите продължават да се движат в посока на долу. И ако днес можете да получите за вашия двустаен панелен апртамент 28000 евро то след година или две може да се окаже, че няма кой да плати за него повече от 20000 евро. Тази тенденция все още е в сила за повечето панелни жилища, защото те имат срок на експлоатация и този срок намалява с всяка изминала година. Цените могат да паднат и много по-рязко ако много собственици изкарат едновременно имотите си за продажба в един и същи район. Ние много добре разбираме, че всеки човек се опитва да спести средства и опитва сам ако може да реализира имота си за да не заплати комисион на агенцията 2-3% и това е напълно разбираемо. Въпрос на математика, изгубено време и личен избор е всеки да изчисли струват ли си опитите “проба-грешка”. И както има начин да надцените своя имот така има начин и да го подцените. Няма нищо толкова страшно ако продавате трабантче ще изгубите една година и 200-300лв, а ако продавате имот може да изгубите две години и различна сума пари от 2000-3000 евро до над 50000 евро всичко зависи от цената на имота и от решенията, които взема неговия собственик.

Миналата 2012 година клиент на ТБМ2 отказа да продаде апартамента си на купувачи, които го бяха харесали и предложиха по-ниска цена с 2000 евро. По време на предложението цената на която се оферираше имота беше около 39000 евро и нашия клиент щеше да получи 37000 евро. Важно е да уточним, че става дума за тристаен панелен апартамент на първия етаж в Люлин 5, който в крайна сметка продадохме за 32000 евро, защото това беше следващото най-високо предложение като оферта от кандидат купувачи. Нашия клиент получи 5000 евро по-малко, защото не взе правилното решение няколко месеца по-рано въпреки нашия съвет да приеме офертата на тогавашните кандидат купувачи. Историята до известна степен има щастлив край, защото ако не се бяха появили тези купувачи в началото на тази година може би цената щеше да падне на около 30000 евро до края на тази година…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет I

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Какво предлага агенция за недвижими имоти ТБМ2 на своите клиенти, които са решили да продават

Не обявявайте имота си за продан в повече от една агенция за недвижими имоти това поражда съмнения от страна на купувачите.

0