June
4

Въпреки че купуването на жилище е едно от най-важните решения, да го продадете също не е лесно. Всеки би искал да вземе за малката си панелна гарсониера цяло състояние, но това просто не е възможно.

1. Проучване на пазарните условия

Ако сте решили да продадете имота си, като начало трябва да прецените дали да се заемете сами с тази задача или да ползвате услугите на квалифицирана компания, специализирана в тази област. И в двата случая, хубаво би било хубаво да направите щателно проучване на пазара на сходни имоти с вашия и не само.

Проверете ценовите нива на подобните на Вашия имоти в района и съответно колко дълго са били на пазара. В голяма част от случаите обявените цени са офертни и задължително трябва да се преговаря по тях. Ето тук опитният консултант може да Ви спести време и усилия и да Ви ориентира максимално точно за реалната цена на вашия имот.

В случай че прецените, че е по-добре да продадете имота си, без да използвате помощта на компания, най-вероятно ще си спестите заплащането на комисионна, дължима към консултантската компания.

Важно е да се спомене обаче, че подготовката на имота с цел да бъде по-конкурентноспособен, цялостното му маркетиране, оформяне на рекламата и нейните публикации, биха били до голяма степен по-качествени, ако използвате помощта на професионалисти.

Най-добре е, за да са ясни взаимоотношенията между вас и фирмата, която ще ви представлява, още от самото начало всичко да бъде уредено в писмен вид под формата на договор за посредничество. Този договор поставя уговорките между двете страни, включително колко дълго компанията ще представлява вашето имущество и какво възнаграждение ще получи.

2. Необходими документи

Важно е да набавите всички необходими документи, доказващи собствеността предварително, иначе рискувате при поява на купувач да не сте достатъчно добре подготвен. Следете за давността на документите, някои от тях са с различен срок и е добре периодично да се подновяват. Нужните документи в повечето случаи са:

- Документи, удостоверяващи правото на собственост - най- често това е нотариален акт, но може да бъдат: крепостен акт; договори за продажба, сключени по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, които ако са сключени след 01.06.1996г.; Решение на съд по чл.19 от ЗЗД, влязло в законна сила /за обявяване на предварителен договор за окончателен/ и Постановление от съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот на публична продан; Удостоверение за наследници на лицата, които са собственици по документа за собственост; Нотариално завещание, саморъчно завещание, вписано в службата по вписванията, ако е обявено след 01.01.2001г.

- Други документи:

- Декларация за съгласие за продажба по чл.33 от ЗС, при отказ на собственика да изкупи предложените му идеални части;

- Нотариално заверено пълномощно - при необходимост от осъществяване на сделката чрез пълномощник. Към него се прилагат попълнени и нотариално заверени декларации за гражданство и гражданско състояние и декларации за липса или наличие на данъчни задължения по смисъла на чл.226, ал.1 от ДПК.

- Декларация за отказ от право на ползване, ако в първичния нотариален акт има запазено или учредено право на ползване. Декларацията следва да е заверена нотариално и вписана в Службата по вписванията;

- Удостоверение за граждански брак, Съдебно решение за развод /с приключило делбено дело/, при продажба на жилище, което е съпружеска имуществена общност.

- Задължителни документи удостоверяващи актуалното състояние на имота:

- Актуална скица на имота - издадена от общинската техническа служба по местонахождението на имота, ако се прехвърля право на собственост върху земя;

- Актуална данъчна оценка по чл.226, ал. 1 от ДПК, издадена по молба на собствениците от данъчната администрация по местонахождение на имота;

- Декларация за гражданство и гражданско състояние - попълва се от всички купувачи и продавачи на имота;

- Документи за самоличност на лицата по сделката;

- Квитанции за внесени държавни такси, дължими от страните по сделката (в определени случаи).

- В случай, че сделката се извършва от юридическо лице се изискват:

- Актуално правно състояние на дружеството от Окръжния съд по седалището и адреса на управление на дружеството /срок не по-късен от 6 м. от неговото издаване/;

- Решение на компетентния орган, който съгласно учредителния акт на дружеството /Устав, Дружествен договор/ е оправомощен да взима решения за разпореждане със собственост на дружеството;

- Нотариално заверени изрични пълномощни, съдържащи точното описание на имотите, както и действията, които лицето е упълномощено да извърши.

3. Финализиране на сделката

Покупката на недвижим имот може да се осъществи на няколко етапа или директно след направата на необходимите проверки да се сключи окончателен договор за покупко-продажба /Нотариален акт/.

Източник: Colliers

0
June
4

През май продължава започналата през април тенденция на засилващо се търсене на ипотечни кредити. Това се посочва в месечния анализ на консултантската компания “Кредит център”. По данни на компанията запитванията за кредити са се увеличили с 20%. Това е довело и до ръст на реалните сделки. Увеличава се и делът на по-големите кредити, за над 90 000 евро, като през април той е бил 1.5%, а през май е 4.16%.

Тази тенденция е пряко свързана с констатирания от брокерите на имоти значителен спад при цените на луксозните имоти, обясняват от компанията. Изгодните предложения за скъпи по своите характеристики имоти активизират и по-заможните купувачи, които по-лесно получават и финансиране за сделките си.

Освен това намалява делът на домакинствата с доход на 2500 лв., които са теглили ипотечен кредит - от 29% през април до 22.5% през май. Същевременно се увеличава делът на теглилите ипотечен кредит с доход между 1500 и 2500 лв. - от 60.5% през април до 68.3% през май. По-ниските цени на имотите карат купувачите да инвестират и в по-големи или малко по-луксозни жилища, което е покачило средния размер на отпуснатите ипотечни заеми до 39 200 евро, като така се достигат нивата от октомври миналата година.

www.dnevnik.bg

0
June
3

Не им е лесно на феновете на имотния пазар през последните дни. Толкова противоречиви прогнози чуха за цените до края на 2009 г. Първо шефът на Националното сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ) Лъчезар Искров отсече, че спадът забавя темпо и имотите няма да поевтинеят до жълти стотинки, както им се иска на някои.

Ден по-късно пред агенция “Фокус” управляващият съдружник в “Хоум фор ю” Иван Горанов коментира, че дъното ще бъде достигнато чак през есента на 2009 и зимата на 2010 г. Преди седмица микрофона взеха строителни предприемачи и водещи брокери от НСНИ: “На дъното сме, купувачите се активизират. Масов спад не се очаква, освен за надценени имоти”.

На следващия ден от компанията “Сенчъри 21” обърнаха палачинката: “И да има пролетно раздвижване, очакваме спадът на жилищните цени да ескалира през лятото”.

Остава астрологът Лещански да се включи в “играта на прогнозите” и читателят съвсем ще се загуби. Зад всяко мнение за пазара обикновено се крие желание да се повлияе в дадена посока. За да е по-ясна картинката, трябва да знаете кой за какво се бори.

От едната страна на игрището са хората с пари, които искат да се възползват максимално от кризата. Компанията “Хоум фор ю” нашумя с кампанията “Изкупуваме жилища на килограм”. Не е тайна, че зад нея стоят руски инвеститори, които искат да купят атрактивни имоти на най-ниски цени.

За подобна кауза се борят от “Сенчъри 21”. Те обявиха, че представляват мощни международни фондове, които искат да помогнат на закъсали строители. Най-често схемата изглежда така: инвеститорът изкупува част от проекта, може и над 50%. Всеки може да си направи сметка как фондът ще оцени проекта, щом е на закъсал предприемач.

От другата страна на игралното поле са брокерите от националното сдружение. На тях им се иска още днес цените да спрат полета си надолу. Защото, казват те, никой няма стимул да купува при падащ пазар. Има логика - ако си убеден, че имотът ще струва с 5000 евро по-малко след три месеца, въобще няма да бързаш със сделката.

До брокерите са строителните предприемачи. И тяхната болка е, че купувачите стоят в “чакалнята”. Затова им отправиха послание: “Свихме печалбите си до максимум. Няма да продаваме на себестойност”. Но и дума не обелиха, че себестойността на техния продукт пада, най-малкото поради значителното поевтиняване на терените.

Стана мач, атаките следват една след друга, ще рекат спортните коментатори. Само че както на футболния терен, така и при имотите, има един пълничък чичко, държащ играта под контрол. Съдията на жилищния пазар са банките (пълнички с пари). А от там сигналите не са добри за отбора “строители + брокери”.

Юни дойде, а лихвите по ипотечните кредити и изискването за самоучастие останаха без промяна. Вчера банкерът Левон Хампарцумян заяви пред в. “Новинар”, че за поевтиняване на кредитите може да се говори едва когато се усетят признаци за възстановяване на икономиката, а в близко време е възможно дори леко поскъпване на заемите.

Ако погледнем календара, на хоризонта не се виждат сакрални дати, които да предизвикат надуване на ценовия балон. Влизането в НАТО и в Европейския съюз бе изконсумирано. Бъдещото вливане в еврозоната може да се отрази на хляба, но цените на имотите отдавна са в евро и закръглянето нагоре вече се състоя.

Икономически ръст скоро не се очертава, а само увеличение на безработицата. А от миналите парламентарни избори остана обеца на ухото как дългите преговори за нов кабинет само внасят смут у купувачите.

Предвид това не е трудно да се заключи, че цените до края на 2009 г. най-вероятно ще бъдат около и малко под сегашните нива.

Но жадуващите да купят имоти “на килограм” трябва да знаят, че не е далеч времето, когато ще съжаляват за пропуснатите възможности, и най-хубавите имоти или ще бъдат купени, или изтеглени от пазара.

www.trud.bg

0
June
1

Случи се нещо почти невероятно - двама са осъдени за имотна измама в София! Вярно, присъдите им не са влезли в сила, чака се решение на втората инстанция. И все пак… Чрез измама и използване на неистински документи, Юлия Костова и Йордан Иванов са продали за 250 000 евро имот, който не е и никога не е бил техен, реши Софийският районен съд. Наказанията и за двамата са по 5 г. затвор. Отделно трябва да платят на измамения купувач - “Вълканов и Миланов” ООД левовата равностойност на “покупката” - 488 957 лв.

Схемата е хитроумна, но не и невиждана. Забележителното в случая е, че въпреки всички традиционно изтъквани препятствия - липса на адекватни законови текстове, сложно, граничещо с невъзможност доказване и т.н., правосъдието се е състояло. А успехът явно зависи и от прокурорския хъс нещата да се докарат докрай. Надали е случайно, че обвинителят по делото Константин Попов е същият, който постигна и първото от години осъждане на висш чиновник (Асен Друмев) у нас.

Каква е конкретната история? Иде реч за два парцела в район “Витоша”, на ул.“Симеон Радев”, край Бояна. На единия е построена двуетажна къща, другият е празен. С фалшива скица за урегулиран поземлен имот (УПИ) с площ 1319 кв.м. обаче двата парцела са станали един - незастроен, на който може да се строи. И Искрен Миланов и Михаил Вълканов, собственици на занимаващата се със строителна дейност фирма “Вълканов и Миланов” са паднали в капана.

Как се стига дотук? Признаните от съда за виновни в измамата Юлия Костова и Йордан Иванов се познават над 10 години - Йордан е бил приятел на дъщерята на Юлия, а за последно и двамата са имали един и същ работодател, който се занимавал с внос на дрехи втора употреба от Норвегия и имал автопаркинг в София.

През лятото на 2006 г. пред купувачите Юлия Костова се представя за собственичка на имота в район “Витоша”, а Йордан е “станал” неин син.

Преди да сложат имота на тезгяха обаче Юлия се е снабдила с наръч документи, повеченто неистински. Тръгва от крепостен акт от 1901 г. , издаден на името на Къта Михайлова. Костова твърди, че това е нейна прабаба и си вади удостоверение за наследници “по декларация”. Впоследствие пред съда общински служители обясняват, че преди въвеждането на ЕГН-та през 1977 г. трудно се намират данни за хора и затова от претендиращите за наследници се искат декларации. А братовчеди на Юлия и по майчина и бащина линия свидетелстват, че прабаба Къта в техните родове нямат. Нито имат наследствени земи в района на Бояна.

Въоръжена с фалшивия крепостен акт обаче Юлия иска заверка на данъчна декларация за имота, както и издаването на скица. Понеже първоначално получила отказ, жената занесла и “писмо” от Софийската районна прокуратура, че декларацията трябвало да се издаде за нуждите на прокурорска преписка. Естествено, прокуратурата никога не е давала такова писмо - тя нито има правомощия да реституира имоти, нито практика да разпорежда издаването на документи на частни лица.

Но на базата на скицата (фалшива) и другите книжа Юлия Костова получава констативен нотариален акт, заверен от нотариус. И тогава обявява имота за продажба чрез брокер. “Вълканов и Миланов” ООД проявяват интерес, а в играта влиза и “синът” Йордан.

Пред купувачите двамата показват крепостния акт, удостоверението за наследници, скицата, констативния нотариален акт. Готови са и чрез покупко-продажба “майката” да прехвърли имота на “сина”, който вече да го продаде на фирмата, за по-голяма сигурност. Настояват сделката да се извърши бързо - предстояло им пътуване в чужбина.

Така Юлия и Йордан се озовават при втори нотариус, посочен от купувачите. Той прави някои технически забележки по скицата, но изповядва покупко-продажбата. А, след като юрист на “Вълканов и Миланов” установява, че констативният нотариален акт и този за покупко-продажбата са вписани в службата по вписванията, се пристъпва към последната сделка. Продавач вече е Йордан, купувач “Вълканов и Миланов” ООД. Сделката се изповядва при същия нотариус. Веднага след това на Костова и Иванов е приведена уговорената сума от 250 000 евро.

Когато обаче представител на фирмата отива да вземе издадена на името на Костова виза за проучване и проектиране, разбира, че нещата хич не са чисти - купеният от тях парцел всъщност не съществува като такъв. А част от имота отдавна си има законни собственици. Сигнализирана е прокуратурата, започва разследване.

Кой е изработил фалшивите документи - крепостен акт, скица и др. така и не е изяснено. Експерти обаче са категорични пред съда - книжата не са истински. Свидетели пък “заковават” Юлия Костова и Йордан Иванов като хората, въвели в заблуждение собствениците на “Вълканов и Миланов” и възползвали се от фалшивите документи. Показания дават включително и двамата нотариуси. Въпрос за тяхна вина не е поставян, затова не цитираме имената им.

В случката, безспорно, остават тъмни петна. Но по-добре ли щеше да е прокуратурата да гони Михаля до изтичане на давността?

www.trud.bg

0
May
30

Съвети към наемателя

Публикувано в: Имоти под наем от Антон Илиев

Търсите да наемете жилище. Ето няколко съвета преди да отворите специализираните сайтове, или да се видите с брокер:

1. Изберете какъв тип имот желаете да наемете:

Преценете коя от различните опции при наемане на жилище е най-подходяща за Вас, съобразно конкретните Ви нужди: апартамент, самостоятелна или редова къща, имот в затворен комплекс и др.

Преценете какви са нуждите на семейството Ви - от гледна точка на големина на жилището и местоположение.

Съставете списък с най-важните за Вас характеристики на „идеалния” имот, съобразени с това, какво е съществено за Вас и семейството Ви (напр. близост до училища, детска градина, работно място, спортен център, магазини, и др.). Преценете с кои може да направите компромис.

Преценете бюджета, с който разполагате. Имайте предвид, че в някои случаи, когато Наемодателят е юридическо лице се начислява ДДС. Ако договорът за наем се подписва от работодателя Ви (като част от допълнителния Ви пакет), може да има опция за приспадането на ДДС-то.

2. Проучване на пазарните условия

При търсене на жилище под наем можете да се обърнете към специализираните Интернет сайтове, различни вестници и списания, в които се публикуват оферти на различни компании и физически лица, както и да се свържете с компания за недвижими имоти.

Предимствата на последното е, че работейки с професионално обучен консултант, той може да разполага с информация за имоти, които предстоят да се освободят, но все още не са обявени на пазара, както и да Ви даде адекватни съвети и препоръки.

От друга страна, доверявайки се на помощта на консултант, на база професионален опит и добро познаване на пазара, ще могат да се изберат най-подходящите за нуждите Ви жилища, отговарящи на по-голям брой от изискванията Ви. Консултантът организира огледите на жилищата в удобно за страните време и Ви придружава, като Ви съветва и/или посочва различните предимства и недостатъци на отделните имоти.

3. Подписване на договор за наем

Когато се спрете на определен имот, консултантът води преговорите от Ваше име, като защитава Вашите интереси и цели постигане на максимално добри условия по договора, изисква документи за собственост от Наемодателя. В много случаи е възможно Вашият консултант да има установен личен контакт с другата страна, което ще помогне за по-ефективно постигане на наемните условия.

Основни моменти в договора за наем са:

- наемната цена;

- срокът, за който се сключва;

- начините на прекратяването му;

- заплащането на депозит;

- уговаряне на плащането на консумативите (дали наемната цена е пакетна, т.е. включва консумативите или те се заплащат отделно от наема);

- нужда от допълнително обзавеждане/оборудване и др.

По отношение на депозита, стандартната практика е да се предплати един месечен наем като депозит, като той служи като гаранция; обикновено се плаща при подписване на договора за наем, като бива възстановен на Наемателя след прекратяване на договора и след като е установено, че няма щети по имота и всички сметки за консумативи са платени. В някои случаи в зависимост от конкретния имот, депозитът може да бъде 2 или 3 наема.

След постигане на съгласие по различните параметри се пристъпва към оформяне на договора и съответно подписването му от страните.

При предаването на имота на Наемателя заедно с ключовете, се подписва приемателен протокол, в който подробно се описва състоянието, в което се дава имота, както и цялостното обзавеждане/оборудване.

При прекратяването на договора и връщането на ключовете от имота, се подписва предавателен протокол, като отново се описва състоянието му и ако има някакви щети, се отбелязват и съответно покриват от депозита. Преди връщането на депозита е нужно да се покажат платени бележки за всички консумативни разходи.

В много редки случаи, ако страните се уговорят така, е възможно последният месечен наем да се покрие от депозита (най-често когато консумативите са включени в наема).

www.imoti.net

0
May
28

Росен Плевнелиев е управител на “Линднер имобилиен мениджмънт България”. Немската компания е един от най-големите инвеститори в недвижимите имоти у нас в последните години. Изгради Бизнес парк София. В момента строи “Резиденшъл парк София”. Росен Плевнелиев е член на борда на директорите на Конфедерацията на работодателите и индустриалците в България. От няколко месеца е инициатор на кампания за предефиниране на приоритетите в сектора на имотите.

- Г-н Плевнелиев, има ли раздвижване на пазара на имоти? Брокерите твърдят, че в последните седмици сделките се увеличават.

- Искам да им вярвам, но напоследък имаше доста елементи на пожелателно мислене - искаме нещата да са така, но не са. Въпреки това има предпоставки за раздвижване. Българинът, като стане топло, започва да се отваря и да поглежда по-оптимистично на живота. Има сезонни бизнеси. Усещането от май до септември ще е много положително и ще раздвижи пазара. Голямата въпросителна е какво ще се случи след това.

- Есента ли ще е дъното на цените?

- Цените започнаха да падат бързо. Българинът няма желание да чака, предприемачите са притеснени. Макар статистиката да показва спад на цените от средно 12% за страната, той е далеч над 20%. Но все още не сме ударили дъното.

- До колко ще падат още?

- Не могат да падат повече от 800 евро/кв. м в София. Защото себестойността на строителството с включени всички разходи е минимум 700 евро/кв. м. Печалбите на строителите не са такива, каквито си мислят хората.

- А сега ли е моментът да се купуват имоти, каквито призиви има напоследък? Или те са трик за стимулиране на клиентите?

- Българите вярват на конспиративни теории и не е трудно да помислят, че това е нов начин за продажба. Случайните играчи в строителството изчезнаха, останаха тези с дългосрочен хоризонт, които искат да правят сериозен бизнес, направили са си калкулациите. Строителството вече не е национален спорт.

Кризата е инструмент да се върнем към устойчивите темпове на развитие. Тези, които останаха, играят по правилата, залагат разумен процент печалба - максимум 20%, имат добро име, качествени проекти. За такива проекти клиентите ще са готови да платят 50-100 евро отгоре. Ще си правят сметка кой е инвестиорът, дали не е случаен, дали ще завърши обекта. Действително сега има много възможности. И ако някой е решил да купува, може да намери нещо добро.

Освен това ще започнат да идват чужди големи фондове, които имат пари и чакат да се стигне дъното. Те ще купуват цели пакети жилища - по 1-2 хил., но в добри проекти. Има два гръцки, 1-2 израелски, американски. Те следят кога ще е изгодно да купуват. Когато го направят, цените ще тръгнат нагоре. Но това няма да се случи преди есента.
Ако погледнем статистиката на всички световни кризи, средно цените са падали с 36%, а акциите с 50%.

- Кое в следващите години може да дърпа сектора на имотите и икономиката като цяло напред?

- Ако излезем със силно правителство и силни сигнали към Европа, че ще има промяна, по-бързо ще се възстановим. Вече няма да има случайни инвестиции където ида е. Всяка покупка на мол, офис, пакети от жилища ще е предмет на сериозен анализ. У нас политическият риск се вдигна.

Негативите на правителството са много големи във всички важни сфери. Дори като почнем от божиите заповеди “Не лъжи!” и “Не кради!”. Ние лъгахме ЕК и крадохме. Преди няколко седмици имаше страхотен шамар - Европейският парламент каза, ЕК го е заблудила за готовносттта на България да се присъедини. Няма друга държава с толкова лош имидж като България.

Сега въпросът е на живот и смърт: искаме ли да се интегрираме в европейското семейство, или ще продължим да се отдалечаваме. Търпението на Европа ще се изчерпи.

Сега под светлината на прожектора са не само нашите министри, но и гражданското общество. Ако на изборите не покажем, че имаме ценности и визия като граждани, ще имаме голям проблем. Не избираме между ляво и дясно, а между русофили и национално отговорни сили.

Сега виждаме типично руския олигархичен модел - всички да намажат, малка клика да управлява, прави се така, че интелигентните българи да не гласуват, да нямат опции. Аз вярвам, че българите имат високо мнение за европеизацията.

- Какво на практика трябва да се промени?

- Има елементарни механизми, по които отново да се изградят мостове към Брюксел. С високата корупция може да се справим, като на власт дойдат богати хора, които са доказали, че работят и имат европейско мислене.

По-големият проблем е ниската корупция - тя е навсякъде и е направена да храни стотици хиляди хора. С обслужване на едно гише може да се прекрати порочната практика фирмите да обикалят от врата на врата и навсякъде да им искат подкупи.
С терора върху гражаните и частния бизнес, който прави 75% от БВП, справянето е елементарно. Сега всеки месец минават какви ли не инспектори, които си търсят дажбата.

Правилата за бизнес трябва да са опростени На всеки трябва да се даде шанс да започне бизнес. Това е особено важно в криза.

Правилата за започване на бизнес (отваряне на магазин, ресторант или др.) трябва да бъдат събрани в един каталог. След три месеца от откриването на заведението или магазина отиват и му правят проверка дали работи по правилата.

Така е в Англия. За това да се съставя протокол, където да се опише какво не е постигнато и какво трябва да се направи. Всичко да го има черно на бяло.

Електронното правителство трябва да е основна цел. Така публичните услуги ще са прозрачни и улеснени. За гражданите и фирмите няма да е нужно да ходят на място, а ще попълват и подават заявления по интернет например за пускане на ток, за получаване на разрешително за строеж и т.н. Сега проектът е докаран до 80%, но съзнателно не се довършва.

- А кога ще имаме добри пътища?

- Европейските пари, включително и за инфраструктура, не са цел, а средство да ни помогнат да имаме по-добра инфраструктура, икономиката да се развива по-добре, оттам и хората да станат по-богати. Най-важното е да се изградят правила, които да се спазват дългосрочно. И онези 11 млрд. от Европа да са само началото. Те могат да ни помогнат да направим правилата, с които ще сме способни да изграждаме магистрали, депа за отпадъци.

Необходимо е да определим приоритетни сектори, които ще ни помогнат да вървим напред. Ако решим, че това е туризмът, тогава ще решим къде са нужни нови пътища, магистрали, пречиствателни станции. Ако се спрем на логистиката, трябва да подобрим пристанищата, отново пътищата.

- Как можем да си върнем загубените еврофондове?

- Думите, с които можем да отворим вратите на Европа, са прозрачност, прогнозируемост, правила и върховенство на закона. Сега не сме добър партньор. Дори спъваме пътя към Европа на страни като Хърватия, Сърбия, Македония.

- Следващото правителство ще има важна и тежка задача.

- Да. Следващите 3-4 г. ще са много трудни. Надявам се в следващите седмици българите да осъзнаят, че тези избори са много важни.

- Имате ли амбиции в политиката?

- Аз съм експерт, набрах достатъчно опит в строителството и недвижимите имоти. Готов съм да помогна да всеки, който има нужда и ме убеди, че ще вървим в правилната посока.

www.imoti.net

0
May
28

Пазарът на недвижими имоти у нас се промени в условията на финансова криза, но това е напълно нормално въз основа на историята на пазара ни, коментира в интервю за Profit TV Татяна Емилова, мениджър отдел жилищни имоти в Colliers International.

Наблюдавахме едно много голямо повишение в цените в миналото, в порядъка между 15 и 30% на всеки шест месеца. Достигнахме момент на насищане и успоредно с това, световната криза също ни помогна да минем към един нов етап, който може да се определи като оздравителен.

От началото на годината много проекти, които са на пазара и не допринасяха за качествено развитие, започнаха да изостават от развитието си. Това което ще предопределя пазара са качествените проекти с добри локации.

Това, което се наблюдава в София от началото на годината до края на март, е едно понижение на цените, базирано на офертни цени и обхваща всички райони. Средното понижение е 6%, едно доста балансирано такова на фона на драстичното повишение.

Има райони с по-силен спад на цените и това са такива, където се наблюдаваше неразумно ценообразуване. Цените се образуваха на база това на какво ниво е продал съседа. Имаше ситуация, при която инвеститорите залагаха много големи печалби. Там се отчитат тези спадове.

В Докторска градина например, имаме спад от 15%. Там обаче има ограничено предлагане. В Бояна имаме среден спад на офертните цени от 10%. При самите преговори се наблюдава още един известен спад на цената докато се стигне до сделка, коментира Т. Емилова.

Затрудненото финансиране е донякъде причината за намаляване на обема на сделките. Първоначално имаше известна паника от страна на клиентите. Друг фактор обаче, е притеснението какво ще се случи с цените. Този период обаче отмина и в момента отново има търсене.

Голяма част от сделките преди години бяха спекулативни, с инвестиционна цел. В момента обаче, пазарът се движи от хора, които търсят жилища, за да живеят в тях.

Относно покупките на зелено е нормално да има отлив. В близките няколко години много хора останаха разочаровани. Те платиха известни суми, но не останаха доволни от това, което получиха, заради голямо закъснение и по-ниско от очакванията качество.

Нормално е в момента хората да предпочитат жилище, което могат реално да видят. Хората купуват вече средата, това което ги заобикаля, инфраструктурата и др. От друга страна, финансовите институции кредитират, но при по-консервативни условия. Важно е за тях къде е имота, кой е строителят и т.н.

Първото нещо, което Colliers съветва клиентите си е да се информират и винаги да вземат решение въз основа на информация. Така бе създаден сайтът на консултантската компания, където може на едно място да се намери много полезна информация.

www.profit.bg

0
May
28

В процес на учредяване е сдружението с нестопанска цел, което ще се нарича “ИГ Пасивни Сгради България” (Информационна Група за популяризиране на стандарта пасивна сграда в България). Това съобщи в специално интервю за БТА арх. Георги Николов - основател на архитектурно студио АРХЕ и един от най-изявените поддръжници в България на т.н. пасивни сгради.

Пасивна е онази сграда, която отговаря на следните задължителни изискванията на стандарта: енергия за отопление, вентилация и климатизация не повече от 15kWh/m2 годишно; общо потребление на сградата за всички нужди не повече от 120kWh/m2 годишно; въздухонепроницаемост на външната обвивка - стойност не по-голяма от 0,6h-1 при провеждане на вентилаторен тест на сградата с налягане от 50Pa, обясни архитектът. Тези параметри показват изключително ниска енергийна потребност на цялата сграда, близка до нулевите стойности. Възможно е дори да се постигне положителен енергиен баланс, което означава, че сградата произвежда повече енергия отколкото използва, посочи арх. Николов.

Целите, които си поставя бъдещото сдружение, са да популяризира концепцията на пасивните сгради чрез разпространяването на професионална информация по разнообразни начини; да изтъква енергийната ефективност, комфорта на обитаване, приноса към екологията и финансовите предимства за собствениците, както и да направи възможна сертификационна процедура за стандарта. Ще бъдат събирани добри строителни практики, материали и системи, подходящи за постигане на стандарта. Амбициите на бъдещото сдружение са да привлече много членове и както посочи арх. Николов първите от тях вече са заявили сигурната си подкрепа. Това са основно големи международни компании, заинтересовани в това този вид строителство да се развие бързо и в България, каза той.

В най-близките планове на сдружението е организирането на семинар “Пасивни сгради България”. Очакванията са да бъдат привлечени по-интересни лектори и по-многобройна публика отколкото на първия семинар, организиран през ноември миналата година. Предстои да бъде издадено и специализирано издание с информация за пасивните сгради, както и реформиране на вече съществуващата интернет страница на групата (www.passive.bg), посочи още арх. Николов. През последните няколко години концепцията “пасивна сграда” успешно се прилага в Германия, Австрия, Швейцария и др. Концепцията е използвана за построяването на еднофамилни и многофамилни къщи, офисни и жилищни сгради, училища, старчески домове и други.

Арх. Николов припомня, че Европейският парламент прие всички сгради след 2019 г. да бъдат нулево енергийни, а за да се постигне това пътят минава задължително през пасивните сгради. Това е много проста концепция, която води до съвършено нова енергийна ефективност, това са сгради, които се топлят “на свещи”, казва арх. Николов. Изключително ниската нужда от енергия за отопление и охлаждане на тези сгради е най-вече предимство за собствениците, но е реална стъпка според него към устойчиво развитие в строителството. Заедно с енергийната ефективност се постига според архитекта и много по-висок комфорт на обитаване.

Оскъпяването на строителството е според арх. Георги Николов разумно - в рамките на до 15 процента, което прави тази иновативна концепция много примамлива и икономически обоснована. В България е въпрос на малко време това строителство да добие популярност и да “избухне”, така както се случва в Австрия например, посочва арх. Николов. Според него в момента у нас все още липсва информираност по темата, дори и сред представителите на институциите. Те все още не са прегърнали идеята, че е много по-разумно да се инвестира в енергийна ефективност отколкото в строежа на атомни електроцентрали. Такава е визията на доста европейски държави като например Чехия, страна от бившия източен блок, казва арх. Николов.

Дали могат и как да бъдат преобразувани масовите /панелни/ блокове в пасивни блокове и колко би струвало това? Стандартът е напълно възможен не само за панелните блокове, но и за всички стари сгради. Като че ли само беседка няма да успеем да превърнем в пасивна сграда, обяснява арх. Николов. За панелните сгради той е убеден, че нещата са финансово възможни, изгодни и освен това възвръщаемостта ще бъде в достатъчно разумен срок. Предполагам, че допълнителните разходи за много изолация, специални прозорци и вентилационна система няма да спрат инвеститорите на такива проекти за реновиране, защото комфорта след това ще е несравним, а от друга страна имотът ще бъде значително по-скъп след реновирането, казва арх. Николов.

Преди няколко месеца Андреас Хермелинг - старши консултант по енергийна ефективност и обновление от Ecofys - Германия, представи в София пред архитекти и строителни предприемачи опита на компанията от Унгария за превръщането през 2005 година на стара жилищна сграда в пасивна. Сега обитателите й плащат между 80 и 90 на сто по-ниски енергийни разходи. Хермелинг каза за БТА, че според него потенциалът на България за тази концепция е голям - особено за жилищни сгради, а така също и за училища. През последната година и половина ръководеното от арх. Николов студио АРХЕ разработва пореден четвърти проект за пасивна сграда в България и според него въпрос на малко време е да се стигне до първата реализация.

Със задълбочените проучвани по конкретни примери извън България имаме амбиции да покажем възможностите на стандарта и за по-мащабен проект за многоетажна жилищна или пък за офис сграда. Налице са и първи запитвания за такива проекти, обяснява арх. Николов. Проблемът е, че инвеститорите все още са доста плахи поради факта, че такова начинание е пионерно в България, добавя той.

www.dir.bg

0
May
26

Въпреки че политици и коментатори видяха признаци на началото на възстановяването на пазара на имоти в Европа през последните седмици, някои експерти твърдят, че повечето банки ще останат „парализирани“ и че преди евентуално глобално възстановяване, може да се очакват още корпоративни проблеми, понижаващи се стойности на имотите и натиск в посока надолу върху наемите. Около това мнение се обединяват участниците в конференцията за имоти и градоустройство, организирана от ULI Europe в Лондон миналата седмица.

Бриджит Роузуел, председател на Volterra Consulting и главен икономист в Голяма община Лондон, предрича „ужасен и дълготраен махмурлук“, като бюджетният дефицит, според нея, ще достигне нивата от след Втората световна война, което неминуемо ще забави възстановяването, пише PropertyEU. Роузуел отхвърля твърдението, че рецесията се дължи единствено на неразумното кредитиране от страна на банките. Тя е представила анализ, базиран на икономически данни от Великобритания, Германия, САЩ и Япония, според който глобалният икономически спад първоначално е бил причинен от високите цени на суровините, а не от кредитната криза. „Дори и да не бе настъпила банковата криза, в световната икономика пак щеше да има спад“, казва тя. Въпреки факта, че глобалната икономическа рецесия навлиза вече в своето трето тримесечие (което е по-дълъг период от 75% от рецесиите, регистрирани до днес), а икономистите очакват още загуби на работни места и спад в БВП, Роузуел смята, че световната икономика все още не върви към депресия. По мнението й спад от 5% в БВП означава все пак, че 95% от бизнеса върви както обикновено.

Специалистите определят по-строгите регулации и политическата намеса във всички аспекти от пазара на имоти като нежелан, но неизбежен резултат от рецесията. Роузуел предупреждава, че трябва да не се стига до практика на протекционизъм, като според нея „капитализмът е издръжлив звяр и все още се развива в значимите държави“. По-оптимистичен е Бърнард Ноблох, член на надзорния съвет на Hypo Real Estate, според когото по-строгият политически контрол може да помогне за завръщане на доверието на инвеститорите към сектора. По думите на Бил Бенджамин, партньор в AREA Property Partners, за разлика от спада на пазара на имоти през 90-те години, който се е дължал главно на свръхзастрояване, сегашният е резултат основно на прекалено високи оценки на имотите. „Дългосрочните инвеститори се завърнаха и те ще се нуждаят от имоти като единственото истинско средство за хеджиране срещу инфлацията, не толкова във Великобритания, но по-скоро в Европа, където наемите са свързани с индекса на потребителските цени“, казва Ноблох. Някои специалисти обръщат внимание на отлива от глобалната експанзия на пазара на имоти. Джос Шорт, основател и главен инвестиционен директор в Internos Real Investors, смята, че съществува „мащабно оттегляне от развиващите се пазари към развитите пазари и дори още по-голям фокус върху вътрешните пазари“.

www.dir.bg

0
May
26

Г-н Брешков, предвиждате ли промяна в проектите на фонда заради кризата на имотния пазар?

- Всички свободни средства, които сме набрали от борсата, вече са инвестирани и от тази гледна точка не планираме да развиваме нови проекти, а по-голяма част от старите са замразени за тази година. Идеята ни е, че преди да се види размерът на кризата в България и каква посока ще поемат нещата у нас, по-добре е да се ограничат разходите. Това е особено важно в ситуация, в която не се знае какви приходи ще можеш да получиш от проектите си по простата причина, че пазарът на имоти като цяло е замръзнал. Тоест има продавачи, които не свалят цените, има купувачи, които очакват много ниски цени, и нищо не се случва.

А отказали ли сте се от планирани за тази година продажби на имоти?

- Като продажби единственото, което не успяхме да реализираме миналата година, е бизнес център “Камбаните”, който довършваме в момента. За него имахме предварителен договор за продажба, но явно заради кризата потенциалният купувач не успя да си намери финансиране и сделката се провали. За другите проекти не сме планирали, че трябва задължително да ги продадем. Още повече че от края на миналата година до май тази година основният ни фокус е върху завършването на “Камбаните”. Всъщност през цялата минала година усилията ни бяха насочени към строителството на офис сградата на бул. “Г.М. Димитров” в София и последващата й продажба и върху бизнес център “Камбаните”. За последната вече сме намерили наематели и е важно да я завършим, защото сме обвързани със срокове. Отдали сме под наем около 65% от нея, тя е общо 16 хил. кв.м.
Останалите проекти не сме планирали да ги развиваме през тази година освен текущите неща, които няма как да спрем. До “Камбаните” имаме още 17 дка, за които в момента върви процес на регулация, който не е разумно да спрем, но повече нищо няма да правим за момента.

Какви са договорите за наемите? Има ли опция да се покачват в следващите години или да се предоговарят?

- Всичките ни договори са стандартни и са с клаузата за индексация на цената според инфлацията в Европейския съюз, защото плащанията са в евро. Всеки един договор има възможност да се предоговаря в зависимост от това какво се случва, но за момента нямаме индикации, че дружествата, с които имаме договори, гледат в тази насока. В същото време продажбите, както и наемите са доста проблематични, защото поне на нас ни се струва, че се освобождават повече площи, отколкото е търсенето. Или поне тези, които търсят, изчакват, за да видят докъде ще паднат цените.

А ще има ли спад при наемите на офиси?

- Според мен вече има спад.

Това по какъв начин може да се отрази на дружествата за имоти?

- С по-ниска възвращаемост на активите. Но голяма част от дружествата за имоти, тези поне, които аз познавам, не са толкова зависими от приходите от наем по простата причина, че повечето им активи като процент не са в такъв тип имоти. Повечето са под формата на земя или в процес на изграждане, които искат да доведат до отдаване под наем, но все още основният приход на по-голямата част от дружествата е от продажби и преоценки, не толкова от наеми. Така че много зависи кой как е планирал нещата и кой какви очаквания е имал. Но наемите определено падат и според мен това е естествено, защото се увеличават площите, които се отдават, а в същото време всеки разумен бизнес гледа да харчи по-малко в този период и в следващата година.

Какви са прогнозите ви за пазара на офис площи през следващата година?

- Надявам се да се нормализира. Проблемът е следният - в момента няма много купувачи, тъй като никой няма ликвидност, а тези, които имат, изчакват. Според мен такъв пазар в момента до голяма степен не съществува. Той просто е замрял. От друга страна, дори и предишните години той беше силно изкривен, защото всеки си мислеше, че може да изгражда офиси. Но истината е, че на много малко места и в много малко сгради човек може да види, че те са построени с качеството и гъвкавостта, която е нужна на един нормален наемател. И това се отрази и върху цената на наемите. Ако човек се разходи и прочете табелите по офис сградите, ще види, че почти всички се рекламират като клас А. Такива сгради в истинския смисъл на думата в София се броят на пръсти. Кризата ще изчисти първо случайните играчи на пазара и ще накара оставащите да мислят повече преди планирането, а не просто да правят един продукт и след това да мислят за кого го правят и как трябва да изглежда.

Вашият фонд има инвестиции в земеделска земя. Каква е прогнозата ви за нейната цена?

- Поне до края на тази година няма да има сериозно движение нагоре или надолу в цената. В конкретни случаи може да има някакви по-високи или по-ниски цени по сделките и те ще са обусловени от използването на земята по-скоро за някакви други цели. Би трябвало обаче тази година нещата да се стабилизират в зависимост от цялостната ситуация в държавата. Според нас след това земеделската земя има потенциал да поскъпва.

На какво се базират тези очаквания?

- На много фактори. Първо, като започнем от най-прозаичния - субсидиите. Независимо от текущите проблеми на държавата и на усвояването им от Европейския съюз те рано или късно ще започнат да функционират по правилния начин. Освен това в глобален мащаб цените на храните поскъпват, което неминуемо води като дългосрочен резултат и до поскъпване на земеделската земя, защото тя е крайно количество. Като се мине и през всички процеси на комасация, които в момента не са толкова лесни, но постепенно се случват, и се вземат предвид всички фактори, те действат за поскъпване.

Според вас ще се покачват ли арендните плащания?

- В някои райони на страната - да. И това има пряка връзка със субсидиите. Нормално е да се покачват, защото инфлацията също има влияние. Не е нормално всички цени да растат заради нея, а арендните плащания да седят фиксирани. Но другото, което трябва да се има предвид - арендните плащания са зависими от състоянието на самите арендатори - тоест колкото по-добри условия имат и по-ефективно работят, толкова по-спокойни са собствениците като нас, които дават под наем.

www.dnevnik.bg

0