May
26

На пазарът у нас се появяват все по-привлекателни оферти за покупки на жилища в условията на криза и силен спад в цените на имотите в световен мащаб. Много специалисти съветват, че моментът е подходящ за купуване на имоти. Ако въпреки тежката среда се чувствате уверени в сигурността на вашия доход и подмамени от множеството разнообразни предложения, решите да закупите имот, ето няколко неща, които не бива да правите.

1. Не капарирайте имот, ако не сте сигурни, че банката ще ви отпусне кредит.

Подобна грешка направиха много хора преди една две години, когато разполагаха със средства. Те оставяха капаро или платиха значителна първоначална вноска за имот “на зелено”, с идеята на по-късен етап да изтеглят кредит.

Ситуацията обаче, коренно се промени, а финансовата криза доведе до това банките тотално да замразят отпускането на кредити. На голяма част от тези хора им бяха отказани заеми, а в момента строителството е на етап, когато по договор трябва да се правят следващите значителни вноски.

Най-вероятно един голям процент от изпадналите в подобна ситуация няма да срещнат разбиране от строителя си и ще загубят огромна част от платените вече средства, поради неспазването на клаузите в договорите си.

2. Не се развеждайте.

Колкото и странно да звучи, има голяма доза логика. Освен, че ще ви спести разправии, такси за адвокати и съдии, това значително ще влоши и финансовото ви състояние. В крайна сметка, ако не се разберете по нормален начин, ще се наложи съдът да продава имота ви, най-вероятно на цена под пазарната, а това което ще ви остане, едва ли ще стигне да върнете парите на банката.

Изследване в САЩ сочи, че доходът на разведените пада средно със 77%. В същото време тези, които са женени са с богатство средно с 93% повече от хората живеещи самостоятелно, или разведените.

3. Не залагайте на най-оптимистични варианти.

Явно няма да ви е лесно сами да си купите имот, освен ако някои не ви е оставил наследство или не сте спестявали 25-30 години. Прибягването до кредит в много случаи е почти наложително. Хората обаче, често не преценяват точно какъв по размер кредит могат да си позволят, тоест каква част от дохода си могат да отделят за вноска.

На много хора им се иска да имат по-голям имот, отколкото реално им трябва. Тръгнете отзад напред. Първо определете дохода си, сметнете постоянните си разходи (все пак трябва и да се храните) и чак тогава определете колко можете да си позволите да връщате всеки месец. Не забравяйте, че обикновено става въпрос и за период от 20 години, така че си оставете и аванс - не се знае след пет години какво ще ви се поиска.

4. Не смятайте доходи, които са временни или несигурни, залагайте бъдещи разходи.

Не включвайте в бюджета си доходи от втора работа, от сезонен труд или еднократни приходи. Помислете и малко напред в бъдещето. Младите семейства най-вероятно ще имат деца, което означава загуба на част от дохода, както и повишаване на разходното перо.

5. Не правете други значителни покупки.

Ясно е, че всеки си мечтае за нова кола. Да си купите такава в момент на криза и особено, ако планирате покупка и на имот е меко казано неразумно. Това може да ви постави в ситуация, при която банката ще ви откаже кредит почти със сигурност, защото изплащането на нов автомобил намалява сериозно разполагаемите ви доходи.

6. Не кандидатствайте за други краткосрочни кредити.

Във връзка с предходната точка трябва да се откажете и от други затормозяващи кредитното ви досие действия от сорта на купуване на потребителска електроника на изплащане за примерно шест месеца или година, където месечната ви вноска ще е голяма, както и на втора кредитна карта и т.н.

Добре е дори да финансирате краткосрочните си задължения. Така възможността за отказ намалява.

7. Не се подавайте на емоции.

Колкото и да е трудно, при покупката на жилище, трябва максимално да изключите емоциите, защото те често са лош съветник. Все пак става въпрос за може би най-голямата ви покупка през живота, която ще ви тежи години наред. Емоциите при избор на жилище, като локация, цена, решение в рамките на малък срок, обвързване с продавача и др., повишават риска да съжалявате в бъдеще.

www.imoti.net

0
May
26

“Успокойте се, догoдина ще бъде по-зле.” Това изказване беше направено преди около година по време на второто издание на балканската конференция за недвижими имоти BalRec. По-точно по време на кафе паузата след края на дискусията за състоянието и перспективите на пазара на офиси в региона. И макар от днешна дата то да звучи като най-точната прогноза, направена тогава, фразата беше казана като иронична забележка към малцината песимистично настроени участници в конференцията.

Действително и тогава в анализите си консултантските компании отбелязваха очаквано увеличение на предлагането, но прогнозите им бяха за макар и плавен  ръст на наемните нива и продължаващ недостиг на модерни офисни площи. Никой тогава не можеше да предположи, че световната финансова криза ще прерасне в икономическа до такава степен, че компаниите не само че ще замразят плановете си за разрастване, а  ще уволняват служители и свиват максимално разходите си.

Към днешна дата прогнозите са коренно различни. Сега всички говорят за увеличаване на дела незаети офиси, спад на наемните нива и нулева инвестиционна активност. Най-лошата прогноза обаче гласи, че дъното все още е далече.

Пълна промяна

Ако преди година на пазара липсваха налични офиси и вследствие на това и сделки, сега площи вече има, но отново сделки не се сключват, коментира Антон Славчев от Colliers International. В последния доклад на компанията се отчита рязък спад в търсенето, а оттам - и драстично увеличение на незаетите пространства, като делът им достига 9.1% в София през втората половина на 2008 г., при едва 3.7% през първите шест месеца. В същото време предварителните данни от ново проучване на Colliers показват, че към средата на тази година всеки шести офис ще остане незает. Но с това лошите новини за собствениците не свършват - очаква се в близките две години да бъдат завършени още няколко големи офисни сгради, с което чувствително ще се увеличи свободната офисна площ. Красимир Димитров от друга консултантска компания - Source, отбелязва, че ценовите граници на търсенето вече са намалели до 8-11 EUR/кв.м месечно, а само преди година 80% от компаниите са били склонни да наемат на цени между 12 и 15 EUR/кв.м.

“Фирмите свиват разходите си и основен двигател на сделките е оптимизацията. Тези, които са наемали по 500-600 кв.м, са съкратили персонал или не са се разраснали според плана и сега търсят 250-300 кв.м, по възможност при по-нисък наем”, отбелязва Димитров.
Подобни са наблюденията и на Антон Славчев, като по думите му реално търсене към момента няма, а компаниите по-скоро проучват пазара и се оглеждат за достатъчно изгодни оферти, които да ги мотивират да се изнесат от сегашните им офиси.

Нови правила

От консултантските компании отчитат като нова тенденция сред наемателите масови преговори за намаляване на наема за офиса, който в момента обитават, или да преотдават част от него на друга компания. В допълнение наемателите стават все по-взискателни - освен на качеството на изпълнение все повече фирми държат на добрата локация и лесен достъп до своите офиси.
Все повече наемодатели пък са склонни да предлагат допълнителни бонуси като гратисни периоди или стъпаловидно повишаващи се наеми. На пазара има оферти за новопостроени сгради, чиито собственици предлагат на потенциалните си наематели гратисен период от половин година, при условие че го наемат дългосрочно.

Брокерите разказват, че тази схема се приема добре, защото компаниите предпочитат да постигнат оптимизация чрез гратисен период още тази година, вместо да плащат по-ниски цени за 2-3 години напред.

Като най-голям проблем за собствениците на офис сгради в момента се очертава фактът, че трябва да отдават незаетите площи на по-ниски нива от тези, на които са отдали останалата част. Ако разликата между сключен сега наемен договор и по-стар е повече от 1 евро/кв.м, отношенията между самите наематели се обтягат.

Рядкост вече са и дългосрочните договори за период, по-дълъг от три години. Една от причините за това е, че наемателите не могат да прогнозират как ще се развие бизнесът им и дали след година няма да им трябва много по-малък офис. От друга страна, собствениците се надяват, че наемите скоро ще се стабилизират и цените отново ще тръгнат нагоре, а с договор за по-дълъг период при сегашните условия ще пропуснат бъдещи по-високи приходи.

Обичайните заподозрени

Предпочитани от наемателите продължават да бъдат най-вече сгради по столичните булеварди “България”  и “Цариградско шосе” заради лесния достъп до центъра на града, паркоместата, които предлагат сградите на тях и възможността за реклама по фасадите, която наемащата компания получава заради големия трафик. Допълнителен бонус за “Цариградско шосе” е близостта с летището.

Експерти прогнозират, че трудности с намирането на наематели ще имат най-вече офисните сгради с ограничен достъп, недостатъчен брой паркоместа и офертни цени над средните нива. Очакванията са и двете страни - инвеститори и наематели, да останат слабо активни през първите шест месеца на годината. Предприемачите ще трябва да станат по-гъвкави в схемите си за отдаване под наем.

“Голямото предлагане непременно ще намали допълнително наемните нива, но това ще се усети най-вече в ниския клас офис площи, които според мен ще са истинските потърпевши. А такива са повечето от сградите в момента”, коментира Красимир Димитров от консултантската компания Source. Според него съвсем скоро ще последва още по-стремителен спад на наемните цени на нискокачествените офисни площи, а добрата новина за компаниите е, че ще могат да си намерят по-добри и по-евтини офиси от тези, които обитават в момента.

www.capital.bg

0
May
21

С Лъчезар ИСКРОВ, новият (стар) председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”, разговаря Христо Николов. Преди дни Лъчезар Искров бе преизбран за председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”. В организацията влизат над 400 агенции от цяла България. Искров бе преизбран единодушно - нещо невиждано в историята на сдружението.

- Как си обяснявате стопроцентовата подкрепа за вас, г-н Искров?

- На дебатите преди вота се препотвърди главната цел на сдружението - регламентация на професията “брокер на имоти”. Всички осъзнават нуждата да бъдем конкурентни и да отговорим на високите изисквания на клиентите. Целта не е да се ограничи възможността за правене на бизнес, а да се създадат условия с него да се занимават професионалисти.

- Не закъсняхте ли с регламентацията?

- Година след година имиджът на брокерите пострада - в резултат на измамите, на случайните хора в бранша, без квалификация, “долетели” от други професии. А имотите са специфична материя. Европейската комисия скоро ще приеме специален стандарт за посредническите услуги и това говори за високите изисквания към професията. Щом главната институция на общността се ангажира с проблема, България не може да остане по-назад.

- Гилдията ви оказа доверие, за да довършите започнатото по време на първия ви мандат. Кой приоритет е в най-напреднала фаза?

- Ако разглеждаме регламентацията на посредническите услуги като съвкупност от изисквания, най-напреднала е работата по сертификацията на агенциите. Технически комитет пише правилата на базата на проекта за европейски стандарт. Идеята е всяка агенция да докаже, че отговаря на професионални изисквания. Най-общо това ще включва задължително обучение и полагане на изпит. Кандидат-брокерите ще учат основни закони, свързани с недвижимите имоти. Ще се запознават с кредитиране и застраховане, методи за оценяване, видове строителство, маркетинг и др.

- Следващият ви приоритет?

- По-спорен в бранша е въпросът със задължителната застраховка “Професионален риск”. При нея има финансови условия, които може да не са приемливи за всички, особено в период на криза. Част от посредниците си казват: “За какво ми е? Толкова години съм работил без застраховка…”.

- Какво ще гарантира застраховката, с какво ще направи по-сигурен имотния пазар?

- Ако брокерът е предизвикал щета за страна по сделката, застрахователят ще възстанови сумата или част от нея. И клиентът ще бъде обезщетен. Хората, които искат да получават качествена услуга, трябва да изискват. Първо, да работят с професионалист. И, второ, да знаят какви са възможностите да бъдат компенсирани в случаи на щета. Така е в цивилизования свят. А не просто да кажеш на брокера: “Добър ден, искам да си купя килограм панелки.”

Голяма част от западните компании работят само с посредници, сключили застраховка. Това е задължително условие. Агенциите трябва да разберат, че ще спечелят, ако са застраховани. Защото така си отварят широко вратите за нови клиенти. Българинът има особена психика - ако може ще спести и една стотинка. Но пестейки я, ще загуби хиляди.

- Ситуацията на пазара е болна тема. Повечето агенции отчитат рязък спад на сделки и цени. Какво се случва?

- Привнесена или не, виртуална или слух, кризата е тук. Пазарът е замрял. Не влизат пари в сектора, няма сделки. Преди основната част от жилищата се продаваха с ипотечни кредити. При затегнатите условия и високи лихви естествено е пазарът да се приземи. Някои цени падат много бързо, защото инвеститори, които са взели кредит и са направили бизнес план със стойностите отпреди година-две, сега трябва да продават на безценица или да търсят друг начин да се измъкнат.

- Какво правят затруднените инвеститори?

- Които са калкулирали голяма печалба, я свиват. Които са силно зависими от кредити, дори предпочитат да са на малка загуба, отколкото да фалират. Много бяха надценените проекти в последните години, при които се реализираха неразумно големи печалби. Имаше надценяване на имотите вследствие на еуфорията. Сега виждаме как един пазар се саморегулира. Много хора казаха: “В имотите има супер печалба и ние ще строим”, предлагането превиши търсенето и цените се върнаха назад.

- Ще има ли добра новина за пазара през т. г.?

- Когато видят шестмесечните си отчети, банките ще отчетат сериозен резерв. При високите лихви по депозити за тях не е изгодно да държат парите. Ще започнат да раздават кредити и това ще съживи пазара.

- Възможно ли е скоро да се върнат абсурдните цени, надути покрай 5-годишната еуфория от влизането ни в НАТО, ЕС и икономическия бум?

- Спекулантите винаги използват събития от подобен род. Купили са терени евтино. Изведнъж влизаме в НАТО и насам се юрват маса инвеститори. След това влизаме в ЕС и идват още повече инвеститори. Тогава спекулантът иска да вземе тройна и четворна печалба. Помня, навремето се питахме какво ще стане след 1 януари 2007 г. Тогава казах, че присъединяването към ЕС вече е калкулирано в цените. Въпреки това на принципа на лавината имотите бяха набрали скорост и продължиха да поскъпват. Имаше планина от свободни пари, правеха се глупави инвестиции. Сега хората, купили жилища на много високи цени, не могат да се освободят от тях.

Преди 1-2 години беше обичайно да купиш лукс апартамент за 2000 и повече евро на кв. м. Сега той струва 1000 евро/кв. м - наполовина. Който е купил през 2008 г. със спекулативна цел, мислейки, че повишението на цените ще продължи още години, не позна. Както ще останат излъгани и които мислят, че ще купят без пари.

- В България е пълно с чужденци, които обикалят и търсят суперевтини имоти. Коментарът ви?

- Случващото се е част от играта на хората със свободни пари, търсещи спекулативни печалби. Пазарът се натиска психологически, като се говори, че кризата тепърва ще се задълбочава, че цените ще се сринат. Хората, които искат да купят на безценица, ще повтарят и потретват това, други ще им припяват. Те искат да купят България за жълти стотинки, на килограм. Някой им е казал, че у нас всичко е страшно евтино. Убеден съм, че ще удържим на натиска. В противен случай ще дадем възможност същите спекуланти да манипулират пазара след време и да вдигнат цените двойно и тройно.

- За да има нов скок на цените, трябват добри макроикономически новини. А безработицата у нас се увеличава, МВФ и ЕК прогнозират спад на икономиката…

- Прогнозите са относително нещо. Във всяка има доза желание да се повлияе в определена посока. Данните на Европейската комисия са притеснителни, но България продължава да бъде атрактивна за инвестиции в недвижими имоти. Особено за логистични проекти - географски сме така разположени, че е нормално да ги има. А ги няма. В един близък момент обаче същите тези проекти, за които говорим, че е логично да се случват, ще се реализират.

- И купувачи, и продавачи се питат стигнахме ли дъното на цените?

- Има първи признаци, че сме на дъното - например в последния месец не се забелязва нов спад на цените. Пазарът се балансира. Очакванията за срив при жилищата няма да се оправдаят. Почти сме стигнали момента, в който цените ще влязат в нормалните си граници.

- На общото събрание на сдружението се изказаха интересни мнения за панелните апартаменти. Според участници прогнозите, че цените на панелките ще се сринат, идват от предприемачи, които не могат да си продадат новото строителство. Така ли е?

- Не бих се съгласил изцяло с тезата. Строителните предприемачи може да имат интерес, но не ми е известно да коментират панелните жилища. Не това е тяхната болка. Но трябва да се признае, че продуктът “панелно жилище” няма тази стойност, която достигна м. г. И там властваше свръхеуфория. В Германия санираните жилища понякога струват повече от масивните. Но там става въпрос за саниране на цели сгради по начин, който променя качествено средата. Ефектът да си изолираш само твоя апартамент е малък. Похарчени пари. Стойността на имота скача, когато сградата е санирана изцяло. Важно е и сградата да се управлява. А не да предлагат “луксозни и скъпи” жилища в кооперации, където не могат да съберат левчета, за да се смени домофонната уредба или да се измажат стълбищата.

www.trud.bg

0
May
20

Пикът в цените на ваканционните имоти по българското черноморие беше достигнат още през есента на 2007г. когато предложения на високи ценови равнища съществуваха, но купувачите не бяха склонни дори да преговарят за повечето от тях. Същия този пик показа първи признаци и на пазара на жилища точно 12 месеца по-късно през есента на миналата година когато предложенията на строителите вече изглеждаха прекалено високи дори за по-платежоспособните българи. Цените  на имотите като цяло достигнаха своя таван, независимо от това дали сме в условията на световна финансова криза и на липса на ипотечни кредити без доказване на доходите.

Горният праг на възможностите на купувачите започна да проличава още преди година и половина когато хората не разполагащи с достатъчно средства кандидастваха едновременно за два кредита. Един потребителски заем, който да им осигури 10 или 20 процента капаро за имота и за ипотечен кредит с който да осигурят финансирането на 70 или 80% от стойността на сделката. Всичкото това бързане беше неизменно свързано с растящите цени на жилищата особено в големите градове където търсенето винаги е било най-голямо.

Строителите както и самостоятелните продавачи на отделни имоти в това число парцели, панелни апартаменти, къщи, търговски помещения и т.н. съвсем не бяха разбрали какво се случва на иначе много динамичния имотен пазар. Не и докато не стана ясно, че криза има и тя няма да ни отмине, но този факт все още не е известен на повечето продавачи. Прекалено бързата промяма на пазара не се харесва на собствениците на имоти, които са решили да ги продават особено на тези, които са обявили своята собственост на пазара през септември 2008г. Техните виждания за това, което се случва все още не са съвсем ясни и те много трудно се ориентират в новата обстановка.

Фазата на ориентиране в новата ситуация за продавачите минава първо през задължителна смяна на посредника при който е обявен имота под предтекст, че той не си е свършил както трябва задълженията спрямо продавача. Тази смяна обикновенно се случва най-рано на втория-третия месец от обявяването на имота за продажба в агенция за недвижими имоти.

Всичко се случва в 90% от случаите по един и същи сценарии – агента по продажбите консултира клиента си за пазарните цени към момента на пазара на имоти, цената никога не се харесва на продавача – не и преди да опита той да получи все пак максимума за своя имот и предложението на консултанта не се приема от първия път.

Брокера все пак за да не изгуби клиента си се съгласява да оферира имота му на малко по-висока цена, а понякога и на много по-висока от реална пазарна цена на която се сключват сделките в съответния район. Тук най-вече от страна на продавача на имота се пропуска факта, че монетата има две страни и емоционалната оценка, която всеки дава на своя дом не изглежда по същия начин в очите на потенциалния купувач.

Два-три месеца по-късно след подобна случка обикновенно продавача разбира, че не е бил в прав в преценката си за цената и отново отваря вестниците и интернет порталите за имоти за да разгледа цените в своя район и да се убеди, че все пак преценката му е била правилна. Статистическата гледна точка, която дават офертните цени на имотите затвърждава неговото мнение и единствената причина за нереализирания имот се оказва апоред него в агенцията за недвижими имоти обявила имота за продажба. Реакцията в 9 от 10 случая е една и съща – смяна на агенцията без дори тя да разбере. Същия този имот се появява в поне още 2-3 агенции за продажба обикновенно с лека корекция в цената от около 1000 евро, което с нищо не би променило търсенето дори в активен пазар.

Втората стъпка в нелекото ориентиране на динамичния пазар на имоти следва вече много по-скоро от колкото първата. След като първите 3-4 месеца са безвъзвратно изгубени в очакване на огледи веднъж месечно продавачите започват да разбират, че първоначалните им планове няма да се осъществят. Тук именно е и разковничето – в началото всички оглеждат пазара повърхностно в началото и набелязват своите цели, а те в повечето случаи се оказват малко по-високи.

Например с продажбата на тристаен панелен апартамент се цели покупката на двустаен ново строителство и ако може в по-добър район, но ако може и с по-голям хол като този на стария тристаен… Желания район обикновенно се оказва с малко по-високи цени и това именно е втория ориентир при формирането на цената на имота обявен за продан, а първия са офертните цени в района където се намира жилището на продавача.

Този погрешен поглед върху картинката определя първоначалното ценообразуване, което води след себе си първите няколко месеца на лутане на пазара. Тогава идва ред за нова смяна на цената с тренд надолу, отказ от продажбата на апартамента или пускането му под наем. Част от продавачите обаче знаят за ориенталските навици на българите при купуване задължително да има пазарлък и решават все пак да задържат офертната си цената още няколко месеца, но вече при тях готовността за коментар на цената се променя драстично в сравнение с миналия период от 4-5 месеца от колкото време имота им е на пазара.

Третата стъпка от страна на продавачите се поема само ако те са притиснати от обстоятелствата и продажбата на имота им е единствено решение за тях. Тогава приемането на съвети за реалната пазарна цена на имота се приемат много по-лесно, огледите зачестяват и сделката идва не след половин година, а след около месец-два.

До тази стъпка обаче се стига много по-трудно, защото горчивото усещане, че все пак можеш да получиш повече пари своя имот играе решаваща роля в поведението на всеки един собственик на недвижим имот в България. Същото това горчиво усещане обаче от страна на купувачите, че могат да не направят добра сделка ако купят толкова скъпо започна да променя пазара през есента и го превърна от пазар на продавачите в пазар на купувачите. Също така и кризата даде своето рамо в подкрепа на гласа на купувача след като стана ясно, че и ипотечните кредити без доказване на доходи вече ще бъдат много по-ограничен риск от страна на банките.

Всичко това започна да се осмисля по-трезво, но все още купувачите са колебливи поради нагласите, че имотите може да поевтинеят още. През лятото на 2007г. продавачи на имоти се отказваха да продадат апартаментите си непосредствено преди подписването на предварителен договор под предтекст, че са чули, че техен съсед е продал същия апартамент като този техния, но с десетина хиляди евро повече и те ще искат по-висока цена за имота си. Сега ситуацията е коренно различна и купувачите са тези, които се отказват в последния момент в очакване да им се отстъпи още от цената на имота, защото са видяли друг още по-изгоднен…

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

www.imoti.net

0
May
18

Брокери отчитат срив на пазара на имоти в Слънчев бряг. Икономическата ситуация, презастрояването и лошата инфраструктура изгониха купувачите и цените паднаха драстично. Много от сделките се сключват при 50% по-ниска цена от предварително обявената.

Масовото застрояване и невъзможността на строителните фирми да завършат обектите, които са започнали, принуждава инвеститорите да ги продават на безценица.

“Това е причина за предлагането на имоти на цена почти на себестойност, понякога и под тази. Само и само да се придобият средства, с които да бъде завършен незавършеният обект”, посочи Иван Червеняков, управител на фирма за недвижими имоти.

Друга причина за свръхпредлагането, което допълнително сваля цената, е оттеглянето от пазара на ирландците и англичаните, които от купувачи се превърнаха в продавачи на имоти.

“В случая няма никакво значение цената, на която са ги придобили. Има значение цената, която им се предлага. В този смисъл, те са готови да ги продадат и на половината от цената, на която са ги закупили”, каза Червеняков.

Според брокери, руски и израелски компании се възползват от напрежението на пазара и изкупуват жилища в курорта почти на килограм. Те плащат в брой и диктуват цената.

Така при стабилизиране на пазара, те ще реализират висока печалба. В момента жилища в Слънчев бряг струват по-евтино от апартаменти в крайните квартали на Бургас. Висока цена държат единствено луксозните имоти с добра локация край морето и допълнителни екстри.

От консулската ни служба в Москва съобщават, че през тази година се издават средно по 350 индивидуални визи дневно - на собственици на недвижими имоти и на руски бизнесмени.

Брокери на недвижими имоти казват, че в замръзналия кризисен пазар 80% от бизнесът им е с руснаци. Комплексът, който виждате зад мен е изкупен основно от руски граждани. Търсят се както луксозни имоти по Черноморието и в зимните ни курорти, така все по-често и жилища.

www.profit.bg

0
May
15

Как можем да намерим изгодни имоти, да договорим най-добра цена, от какви грешки трябва да се предпазват купувачите на имоти в настоящите кризисни времена. Своите съвети ни предостави Бългериан Пропъртис:

1. Използвайте кризата максимално.

Криза на пазара на имоти се случва относително рядко. Имотите в големите градове винаги ще се търсят за живеене. Имотите винаги са сигурно убежище за инвеститори, които не желаят да поемат риск. Така че, не се колебайте дали покупката на имот по време на криза си заслужава. Действате именно сега, защото подобен момент може би няма да има никога повече.

2. Изберете правилния момент.

Падането на цените не става за една нощ. Това е процес, който протича обикновено няколко месеца. Купувайте, когато цените са достигнали дъното. Трудно е да се определи къде точно е дъното, затова се обърнете за съвет към вашия доказан консултант по недвижими имоти.

3. Преценете силите си.

Когато цените паднат, вие ще се почувствате много по-богат с парите, с които разполагате. Ще видите, че сега можете да купите с разполагаемия си бюджет много по-голямо жилище. Все пак, не се надскачайте, а преценете добре възможностите си. Не забравяйте, че собствеността върху имот означава немалки постоянни разходи за поддръжка и данъци.

4. Купувайте качествени имоти.

Не се подлъгвайте по ниските цени на определени имоти. Гледайте какво купувате. При криза най-бързо и най-много падат некачествените имоти и тези с лошо местоположение. Похарчете повече, но изберете качеството.

5. Купувайте имоти, оферирани под пазарната цена.

По време на криза е трудно да се определени каква точно е пазарната цена. Все пак, макар и по-рядко, при достатъчно търсене или добър късмет можете да намерите имоти, оферирани за продажба на цени по-ниски от подобни конкурентни оферти. Причините за това може да са различни - например спешна нужда от пари, желание за бърза продажба, подценяване на пазара и др. Опитайте се да идентифицирате такива имоти и ако те са качествени, тогава купувайте именно тях, защото инвестицията е максимално добра.

6. Имате ли нужда от този имот?

Ако сте изпечен спекулант в недвижимите имоти, тогава игнорирайте този съвет. По време на криза на пазара на имоти твърде често съществува криза и при много други отрасли в икономиката. Бъдещето е несигурно. Ето защо, вземете решение да купувате, само ако наистина имате нужда от този имот и само ако наистина можете да си го позволите.

7. Ограничен избор от имоти.

Имайте предвид, че по време на криза много продавачи изтеглят офертите си от пазара и решават да изчакат по-добри времена за продажба. Особено често това се случва с качествени и луксозни имоти. Ето защо, по време на криза изборът на оферти за продажба е ограничен.

8. Луксозните имоти по време на криза.

По правило цените на тези имоти не падат или падат най-малко при сътресения на пазара. Рядко излизат луксозни имоти под пазарна цена дори по време на криза. Все пак, ако имате късмет, може да се сдобиете с такъв имот на добра цена.

9. Покупка “на зелено” по време на криза.

Твърде вероятно е най-добрите офертни цени, които срещнете по време на криза, да са за имоти в строеж. Рискът при покупка на строящи се имоти е голям, тъй като достъпът до кредитен ресурс е ограничен и е възможно строителният предприемач да не може да довърши сградата.

Все пак, ако искате да се възползвате от ниските цени “на зелено”, проучете предприемача, направете безупречен договор и стартирайте с максимално ниска първоначална вноска. Поискайте да платите по-голямата част от цената накрая, при по-напреднал етап на строителството.

10. Договорете най-изгодната цена.

Как да постигнем най-ниската възможна цена при преговори с продавача? Ако сте решили, че харесвате имота, то е редно да направите всичко възможно за да получите най-добрата цена. Продавачите обикновено залагат резерв в офертната цена, който могат лесно да свалят при преговори. Тази отстъпка ще получите без особени проблеми. Трябва обаче да опитате да получите допълнителна отстъпка. Формулата за това се изразява в сериозни намерения и добри познания за имота. Демонстрирайте на продавача, че сте сериозен купувач, харесвате имота и сте готови да платите за него, но не обявената цена, защото познавате добре имота и неговите характеристики.

Преди да пристъпите към преговори, направете всичко възможно да проучите детайлно имота и неговата история. Опитайте се да разберете за някакви скрити отрицателни характеристики, които да използвате като оръжие при преговорите и убеждаването на продавача, че имотът заслужава по-ниска цена. Разберете от колко време имотът е офериран за продажба - колкото по-дълго е стоял на пазара, толкова по-склонен на отстъпки ще е продавачът. Опитайте се да разберете каква е причината за продажбата - ако това е спешна нужда от пари, тогава продавачът ще е по-склонен да намали още цената. Всичко това можете да използвате при преговорите.

www.profit.bg

0
May
13

30 000 евро дълго време бяха малко пари за покупката на имот. Те не стигаха нито за гарсониера, нито за студио или ателие, независимо дали е панел или ново строителство. Да не говорим за по-голямо жилище. С бума цените отхвръкнаха до небесата. Стана невъзможно на хората с ограничени спестявания и достъп до малък кредит да си купят нов дом. Преди 1-2 години дори и за най-малките жилища от по 40 кв. м в София и Варна трябваше да се приготвят поне 40 000 евро.

По това време цените и в крайните квартали на София като Дружба и Люлин бяха стигнали и дори надхвърлили 1000 евро/кв. м. Панелките се търгуваха обикновено по-скъпо от новостроящи се апартаменти. На последните пък им се вдигаше цената заради общите части, които надуваха квадратурите понякога с 20 и повече процента. Сега обаче същите жилища, за които бяха нужни над 40 000 евро, могат да се купят с около 10 000 евро по-малко - сума, която може да се използва за довършването и обзавеждането им например.

Но все пак дори цената на много добър и голям апартамент да ви изглежда твърде примамлива, бъдете внимателни, съветват брокерите. Може да става дума за проблемен имот - например ново строителство, което не може да получи разрешение за ползване, или стар апартамент с много собственици или дори тежести. Какво се предлага? На цена от около 25 000 до 30 000 евро може да се купи гарсониера в различни квартали на София. Площта обикновено е около 40-45 кв. м. Има предложения за панел, ЕПК, имоти в строеж и дори вече готови тухлени жилища с акт 16, но с по-малка квадратура или на лошо място.

Панелен 1-стаен в Обеля с площ 46 кв. м се продава за 29 000 евро, сочи справка в сайтовете за имоти. Това прави по около 630 евро/кв. м. В цената влизат обзавеждането и паркомясто.
С 2000 евро по-малко се искат за гарсониера в Люлин 5 от 48 квадрата. В обявата пише, че е близо до училище. В съседния 7-и микрорайон се продава панелно жилище от 47 кв. м срещу 25 800 евро.

Има и оферти за новостроящи се апартаменти. В Овча купел например може да се купи 1-стаен с площ 37 кв. м на цена 25 000 евро. Очаква се строителството да приключи през 2011 г.
В сграда на груб строеж в Люлин 10 се продават жилища с площ около 50 кв. м срещу 26 000 евро.
Близо 30 000 евро се искат за апартамент в строеж в Левски Г. Той е с големина 46 кв. м.
В Студентски град също има предложения за 1-стайни жилища в новостроящи се сгради. Там гарсониера от 41 квадрата се продава за 27 900 евро.

В български сайт се продава дори апартамент в Берлин срещу 27 000 евро. Той е с обща площ 30 кв. м и се намира в тухлена добре поддържана сграда в широкия център на града. Според офертата имотът може да се купи с инвестиционна цел, като възвръщаемостта от отдаване под наем е 7-10 г.

Във Варна предложенията също изобилстват и все повече се увеличават.
Срещу 26 000 евро може да се купи 1-стаен в кв. Цветен. Той е в новопостроена сграда с акт 15. Очаква се до месец да е с разрешение за ползване. В кв. Владиславово има новостроящи се апартаменти и за под 20 000 евро. Те са в сграда на груб строеж и са с площ около 40 кв. м. Цените на по-големите апартаменти стигат до 26 000-27 000 евро.

www.24chasa.bg

0
May
13

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. Кучето, котката, златните рибки, тарантулите и всички останали домашни любимци вече ще бъдат вписвани в книгата на собствениците. Това гласи влезлият в сила от 1 май Закон за управление на етажната собственост, пише “Стандарт”.

Домова книга ще трябва да водят всички входове и кооперации, в които има повече от три жилища. Освободени от изискването на закона ще са само притежателите на апартаменти в затворени комплекси, за които важи договорът, сключен с инвеститора. В книгата задължително ще се вписват трите имена на собствениците, членовете на домакинствата, както и наемателите. Регистрацията става до 15 дни след промяна на собствеността или на обитателите.

Сред най-важните акценти в закона е възможността съседски сдружения да кандидатстват за финансиране по различни програми за обновяване на сградите. Така могат да се вземат пари от Европа или от националния и общинските бюджети, които се отпускат за саниране или подобряване на енергоефективността. За да ги получат, собствениците трябва да регистрират сдружение по закона за юридическите лица. За това е нужно съгласието на всички комшии, което се декларира на учредително събрание. Управителният му съвет обаче се избира с гласовете на половината. Сдружението се прекратява, когато дори един собственик го напусне.

Ако закупите дом, чийто собственик е бил в подобно сдружение, вие наследявате членството му. Не може да излезете от него, ако за сградата има одобрен проект за финансиране на етажната собственост. Това важи до изтичане на гаранционния срок за обновяването. Друг съществен момент от закона е, че съседите получават голяма власт да се саморазправят с нарушителите на обществения ред в кооперацията. Те могат да налагат глоби и дори да изгонят провинилия се от дома му. Ако 75% от представителите на идеалните части гласуват, собственикът ще е длъжен да напусне апартамента си за срок до три години. За това време му остава единствено възможността да го отдава под наем.

До 150 лева глоба могат да ви наложат съседите, ако не спазвате правилата на входа. Ако правите ремонт на банята, дъщеря ви се учи да свири на пиано или разгоненото куче вие посреднощ - трябва да предупредите предварително, иначе комшиите могат да поискат санкцията. Според текстовете на закона глобата отнася съсед, който “създаде безпокойство, по-голямо от обичайното” за другите собственици и обитатели. Ако семейните скандали у вас са ежедневие, едва ли ще ви се размине. За същите нарушения юридическите лица отнасят санкция от 200 до 500 лв. За неизпълнено задължение по смисъла на закона глобата е стотачка за физическо лице и до 350 лева за фирма.

По-голяма санкция грози членовете на управителния и контролния съвет на съседската фирма. Ако не изпълнят добросъвестно поетите ангажименти, те ще трябва да извадят от джоба си до хилядарка. Управителите пък ще бъдат глобявани до 500 лв., ако пропуснат да впишат нови собственици или техните домашни любимци в домовата книга например. Всеки собственик на апартамент в сграда с режим на етажна собственост може да обжалва диктата на мнозинството в съда. Това трябва да стане до две седмици след приемането на спорно решение. Ако районният съд не постанови прекратяване, решението влиза в сила веднага. Преди да ви прогонят обаче, съседите трябва да докажат, че не сте спазвали вътрешния ред или сте застрашили целостта на сградата. Можете да предявите иск срещу комшии и ако сте ремонтирали общите части за своя сметка, а те не са ви изплатили услугата.

До 5 пъти повече пари за асансьор, електрическо осветление и портиер ще плащат собствeниците на офиси, кантори, лекарски кабинети, магазини и ресторанти във входовете. За разлика от влиянието при вземане на решения разходите за консумативи се разпределят между собствениците не според размера на идеалните им части, а според броя на обитателите на жилището. За деца до 6 години такси няма да се дължат. За сметка на това ще дават сума колкото за член на семейството, ако притежавате домашно животно, което “подлежи на извеждане”, гласи законът. Ако ви се налага да отсъствате над месец от дома и предупредите комшиите за това, таксата ви за текущи консумативи се намалява наполовина за времето, в което не живеете в апартамента си.

Собствениците са задължени да провеждат общи събрания. Първото трябва да се свика до 1 ноември. Ако това не се случи, районният кмет ще принуди съседите да се съберат в срок от 3 месеца. Общите събрания са задължителни поне веднъж годишно. Те се свикват, след като собствениците на 20% от идеалните части поискат писмено това. Ако управителният съвет не го направи, собствениците може да се жалват на районния кмет, който трябва да насрочи събранието до 2 седмици. Минималният кворум е 67%. Ако той не се събере, след час събралите се комшии могат да взимат спокойно решения. Те са за размера на нужните разходи за ремонти и консумативи, за разрешения за поставяне на реклами върху сградата, даване право на строеж, отдаване под наем на общи части. Дневният ред обаче трябва да е предварително обявен, въпреки че законът оставя вратичка за “неотложни случаи”.

Общите събрания не могат да се провеждат от 15 юли до 15 септември, както и на официални празници. Те избират управители и контролни органи. По договорка те работят срещу заплащане или безвъзмездно. Съседите не могат да откажат да участват в управителните или контролни съвети освен ако не докажат, че са физически възпрепятствани или твърде заети.

www.dir.bg

0
May
13

За втори път през 2009 г. купувачите на имоти ще бъдат неприятно сюрпризирани от увеличението на разходите при сделка. От 1 януари тази година с 50 на сто скочиха данъчните оценки на недвижимите имущества в цяла България. Това доведе в много случаи до плащане на по-висок местен данък, който е с най-голяма тежест в разходите за покупка. В София ставката остана 2,5% от стойността на покупката, а оценките нараснаха с 50%, което автоматично повиши с 50% дължимия местен данък при сделка.

В други градове като Варна обаче данъкът при възмездно придобиване на имущество бе намален от 3% на 2,6%, за да се компенсира драстичното увеличение на оценките. Но дори и там се повишиха другите пера при сделка.   По-високите данъчни оценки през 2009 г. “оскъпиха” с 50% такса “вписване” (0,1% от сумата), както и нотариалните такси. В зависимост от размера на сделката таксите, събирани от нотариусите, се увеличиха от 12 до 38%.

Юлска жега

След месец и половина, от 1 юли, нотариалните такси ще бъдат повишени отново. Този път причината не се крие в данъчните оценки. Променя се тарифата към закона за нотариусите. Решението бе взето от Министерския съвет и се очаква да бъде обнародвано до дни.

Увеличението на таксите е необходимо за повишаване качеството на нашата работа, за изграждане на модерен нотариат чрез създаване на информационна система, свързана с кадастър, имотен регистър, ЕСГРАОН, МВР и др. Това се казва в коментар на Димитър Танев, председател на Нотариалната камара (виж карето долу).

Идеята е да бъдат създадени електронни регистри на завещанията и пълномощните, с които да се сведе до минимум възможността за имотни измами. Нотариусите мотивират увеличението и с факта, че за последно тарифата им не е променяна от десет години (бел. ред. - оттогава неведнъж се повишиха данъчните оценки, което рефлектира и върху нотариалните такси).

Има и друга, неофициална причина за вдигането на нотариалните услуги. Това е сривът на сделките с имоти от половин година. Ако преди нотариусите едва смогваха да изповядват покупко-продажбите, то сега работата им намаля в пъти.

Равносметки

За купувачите на имот след 1 юли 2009 г. има добра и лоша новина. Положителната е, че могат да си намерят по-евтини жилища в сравнение с цените от 2008 г. Лошата е, че за година време таксите и данъците по сделката нараснаха с повече от 1/2.

Сметките показват, че брутните разходи при покупка на имот скочиха между 54 и 61 на сто в зависимост от данъчната оценка. Пример - за жилище с оценка от 50 000 лв. през 2008 г. са се дължали общо 1682,2 лв. при сделка. Ако същият апартамент бъде купен след 1 юли т.г. ще се платят почти 1000 лв. отгоре за данъци и такси - 2676,6 лв. Разходите нарастват за периода с 59,1%.

“Подкрепям разумното увеличение на нотариалните такси, при условие че бъде изградена информационна система, която да гарантира правото на собственост и да насърчи инвестициите в имоти”, коментира Симеон Пешов, председател на Камарата на строителите в България.

“Пълномощните и завещанията са едни от най-рисковите документи от гледна точка на сигурността на пазара на имоти. Затова има логика нотариалните такси да се повишат, стига парите действително да се отделят за гарантиране на правото на собственост. Това би било в полза на всички участници на пазара”, добави Лъчезар Искров, председател на Национално сдружение “Недвижими имоти”.

www.trud.bg

0
May
13

На пазара на недвижими имоти цари оживление, въпреки че спадът в цените е около 25-30 процента, твърдят брокери. Според тях дъното вече е достигнато и имотите няма да падат допълнително. Въпреки че сделките са по-малко в сравнение с миналата година.

Върху цените обаче влияние оказват както обективни фактори, като цени на земята и материалите, така и чисто психологически фактори, като желанието да се купят имоти на ниски цени

“В България има пари и в огромна степен тези живи пари оказват натиск върху цените на имотите. Според мен обаче вече сме стигнали дъното на цените, тъй като оттук нататък понижението би означавало продажба под себестойност”, каза Лъчезар Искров, Председател на Националното сдружение недвижими имоти.

Не са изключени и такива варианти само от притиснати инвеститори, казват хора от бранша. В момента сделки се реализират само със жилища, което значително са намалили своята цена. Сериозен фактор за случващото се е свитото ипотечно кредитиране от банките. Браншовиците обаче очакват този проблем да се реши в следващите няколко месеца

“Много вероятно във втората половина на годината, да се засили кредитирането, което ще доведе до оживление на пазара”, каза Искров.

Според експерти замразяването на голяма част от инвестиционните проекти ще създаде в бъдеще дефицит на ново строителство. В момента средната цена в столицата е около 1000-1100 евро

“Поне до края на годината не очаквам да има сериозно повишение, но не очаквам и спад средната цена”, каза експертът. Всичко обаче ще зависи накъде ще тръгне пазара.

www.profit.bg

0