May
13

Понижение на цените на имоти има, но това се отнася предимно за панелни жилища, жилища без Разрешение за ползване и имоти в квартали с лоша инфраструктура. Това съобщават от Fincity. Такива имоти са оценявани от експерт оценителите по-ниско, което заедно с изискването за по-голямо собствено участие от страна на клиента води до намаляване на средната сума на отпусканите ипотечни кредити.

При старите монолитни жилища и качествено построените нови сгради, не се забелязва спад на цените. В пълна сила това важи за централните квартали на големите градове. През април се наблюдава оживление на банковия пазар в сравнение с миналия месец. Това важи, както за потребителските, така и за ипотечните кредити. Предоговарянето и рефинансирането на кредити, изтеглени преди година, става все по-популярно. Средният ипотечен кредит за страната от началото на годината, обаче е намалял като сума. Ипотечните сделки за покупка сключени през април с помощта на Fincity, са се случили на цени без промяна. Това се обуславя от предопределеното търсене на жилища с Акт16 и/или старо строителство.

С оглед на по-лесния достъп до банково финансиране хората, които искат да купят ново строителство, изчакват сградата също да има Разрешение за ползване и след това пристъпват към сделка. Предвид оттеглянето на банките от финансирането на строителство, това се явява основно условие даващо сигурност на купувача, че може да ползва имота в кратки срокове. Средният потребителски кредит за месец април е 7.400 лева, с 500 лева по-малко от месец март, което обяснява и намаляването от предишния месец на желаните срокове – 3 и 5 години.
От анкета публикувана на www.fincity.bg може да си види мнението на публиката, относно промяната на цените на недвижимите имоти. 29.57% смятат, че цените на имотите са се понижили с до 10%. 19.13% смятат, че има спад до 20%. Същият процент са и хората, които мислят, че цените са спаднали с до 30%. 6.09% мислят, че цените са се понижили с над 40%, а 18.70% смятат, че няма понижение на цените на недвижими имоти. Водещите банкови оферти, според Fincity са на ДСК –потребителски кредит без поръчител с удостоверяване на доход в лева и Уникредит Булбанк потребителски кредит без поръчител, с превод на работна заплата за срок над 5 години в евро.

В ипотечното кредитиране, при левовите кредити начело е ОББ с офертата си за кредити в лева. Водеща при евровите оферти е Алфа Банк Ипотечен за покупка, строеж и довършителна дейност (с фиксирана лихва за 1 год.). През април най-предпочитаният левов депозит е Растяща лихва на Уникредит Булбанк, а при евровите – 12 месечния Свободен депозит на Първа Инвестиционна Банка.

www.dir.bg

0
May
8

Американските и европейските банки не са жертви на финансовата криза, която избухна в САЩ през 2008 г., а са виновни, за това, че преднамерено са я предизвикали, твърди американска асоциацията на разследващи журналисти.

Организацията “Center for Public Integrity” преценява на 25 кредитните институции, отпуснатите от които рискови кредити са в основата на ипотечната криза, която избухна през 2007 г. и предизвика икономическата криза.

Повечето от тези институции са собственост на американски и европейски банки или не биха могли да отпуснат тези рискови кредити без съгласието на банки, посочва организацията.

“Мегабанките, които финансират индустрията на кредитите не са били жертва на изненадващ срив във финансовия сектор, както те понякога твърдят”, обяснява изпълнителният директор на тази организация Бил Бъдънберг. “Тези банки по напълно предумислен начин са улеснявали финансирането на заеми, които сега заплашват финансовата система”, добавя той.

Това изследване е публикувано в момент, когато Камарата на представителите трябва да одобри днес законопроект, предвиждащ създаването на независима анкетна комисия, по модела на създадената да разследва атентатите от 11 септември 2001 г., която да разгледа причините за икономическата криза.

“Center for Public Integrity” посочва, че е проучил данните на американското правителство за близо 7.2 млн. рискови кредити, раздадени между 2005 и 2007 г. точно преди да се спука ипотечния балон.

Изследването показва, че тези 25 ипотечни кредитни институции са работили с близо 1 трлн. долара, което е близо 72% от раздадените ипотечни кредити на не особено стабилни кредитополучатели.

Най-малко 21 от 25-те финансови къщи са били финансирани от банки, подпомогнати от американското правителство, а 11 от тях са платили големи суми, за да избегнат съдебно преследване за злоупотреби.

Четири от тези финансови компании са получили директно публично финансиране, сред тях - застрахователната AIG и банка Citigroup. Сред останалите цитирани банки фигурират британските HSBC и Barclays Bank.

Като пример за тези твърдения - бившата най-голяма американска компания за ипотечни кредити “Countrywide Financial”, изкупена през 2008 г. от “Bank of America”, за да й се спести фалита, е раздала най-малко 97.2 млрд. долара рискови заеми, според авторите на изследването.

Банките са реализирали огромни печалби, а техните ръководители са печелели съответните премии докато пазарът с ипотечните кредити не се срина не се срина”, сочи изследването.

www.profit.bg

0
May
7

2,5 пъти паднаха за последните 12 месеца средните офертни цени на земеделската земя около Балчик. Това сочи статистиката на сайта за недвижими имоти www.imoti.net. Сега терените извън регулация около морския град се оферират от 5 до 30 евро за квадрат. Най-евтиното парче земеделска земя се продава на пътя за Каварна за 2600 евро. Най-скъпо - за 390 000 евро, се оферира нива от 13 дка на 5 км от града.

Терените за застрояване в Балчик и около него са поевтинели с 8% за последните 12 месеца и сега се оферират в широки граници от 80 до 594 евро за квадрат, сочи още статистиката. Най-ниската обявена цена от 40 800 евро е за петно от 510 квадрата на пътя за Добрич с разрешена плътност на застрояване от 40%. Най-много пари - 42,5 млн. евро, се искат за терен от 272 800 квадрата, разположен в недовършения комплекс „Бялата лагуна”. Проектът е с одобрена плътност на застрояване от 35 на сто. Най-високата оферта за единица площ е за парцел от над 13 400 квадрата в Ботаническата градина на Балчик. За него имало проект за изграждане на 190 апартамента и обявената цена за имота е 8 млн. евро без ДДС.

За последните 12 месеца средните цени на терените в регулация във и около Кранево са паднали с над 18 процента, а на нивите са се увеличили. Сега петната за застрояване около Кранево се оферират от 29 до 200 евро за квадратен метър. Най-ниската оферта от 16 000 евро е за малък парцел от 560 квадрата във вилната зона. Най-много пари - 4 млн. евро, се искат за голям терен от 20 000 квадрата близо до плажа. Най-евтината нива около селището, чиито жители преди време недоволстваха от евромрежата „Натура 2000″, сега се оферира за 19 900 евро. Най-скъпият земеделски имот, който се продава, е с площ 60 дка и обявената му цена е 3,6 млн. евро.

В района около Албена офертите за продажба на ниви варират от 19 до 131 евро за квадрат. Най-ниската от 320 000 евро е за имот от 17 дка. Най-високата е за нива от 22,7 дка, за който се искат 2,977 млн. евро. Последната оферта е в сайта повече от година. Терените в регулация край курорта се оферират от 52 до 119 евро/кв. м. Най-евтиният парцел се продава за 170 000 евро, а най-скъпият - за 30,1 млн. евро. Най-високата оферта за единица площ е за терен с готов проект и разрешена плътност за застрояване от 50 процента.

Близо до най-северната точка на Черноморието ни - край Шабла, цените на терените за застрояване бележат застой, а при нивите се забелязва чувствителен спад от 50%, сочи статистиката. Регулираните парцели се оферират от 20 до 150 евро за квадрат, а нивите - от 2 лв. до 15 евро за кв. м.

В Каварна, където също има почнати или запланувани доста ваканционни проекти, средните офертни цени задържат равнищата от миналия май. Терените в регулация се предлагат за продажба от 24 до 70 евро за кв. м, а земеделските имоти - от 1 лв. до 80 евро за квадрат.

Предлагането е много повече от търсенето

Повече от година на пазара на земя в района на Северното Черноморие има застой, като основната причина е отливът на инвеститорите от Англия и Ирландия. Според брокери собствениците на земеделски земи се надяват да се появят купувачи, искащи да строят ветрогенератори. Едва ли скоро пазарът на терени по Северното Черноморие ще се раздвижи, защото търсенето на ваканционни апартаменти на практика е в колапс. В близко време няма голяма вероятност да дойдат повече купувачи от Русия и бившите съветски републики, от съседна Румъния или от други европейски страни. Предлагането още дълго време ще остава много по-високо от търсенето.

Засега трудно привличаме повече инвеститори, които да купуват имоти в нашите курорти не само за препродажба, но и за дългосрочно ползване. Малкото изключения са някои британски или ирландски пенсионери, но те купуват стари селски къщи за дребни пари. Малко вероятно е хората с повече пари да си купят апартамент или къща в курорт, докъдето пътят прилича на лунна повърхност, водопроводът няма достатъчен капацитет, канализацията е само на хартия, а токът спира доста често.

www.imoti.net

0
May
3

Положението не е толкова лошо, че да не може да стане още по-лошо. Това показва бърза справка на пазара на жилища през последните месеци. На продавачите на имоти първо им се наложи да проумеят, че цените могат и да падат, а след това че дори и на няколко пъти да свалят исканата сума, няма гаранция, че ще намерят купувач. Сега докато част от тях все още се успокояват, че ако не успеят да продадат апартаментите, то поне ще могат да закърпят бюджета с отдаването им под наем, пазарът им поднася поредната неприятна изненада. Но оказва се, че и това начинание няма да е толкова лесно и доходоносно, на колкото са се надявали.

Наемодатели по принуда

Основната тенденция на пазара на наеми, която от началото на годината наблюдават в посредническите агенции, е всеки, който не може да продаде дадено жилище, да го обявява за отдаване под наем. В резултат на това предлагането през последните месеци е нараснало рязко и цените, на които се сключват сделки, логично са тръгнали надолу.
Наблюденията на изпълнителния директор на “Адрес” Цветелина Тасева показват, че засега собствениците все още трудно приемат по-ниските нива и при офертите средният спад от началото на годината в София е едва 10%. След като имотът им остане празен няколко месеца в крайна сметка предпочитат минималната доходност пред никаква и са готови на компромиси.
Агенциите отчитат и увеличение на освободените жилища, които доскоро са били наети от фирми за техните работници. В общия случай това са имоти, в които са били настанявани строителни работници, които заради спада на инвестиционната активност в сектора се връщат по родните си места. Намалява и делът на новопристигналите в града.
“Още в началото на годината офертите започнаха да се увеличават. Срокът, в който реално се намира клиент, също се увеличи и така за последните три месеца офертите паднаха с 20%,” казва Мая Иванова от “Явлена”.

Ниските етажи на наемите

Различните агенции дават широк диапазон на спада - между 15 и 40%. От офертите обаче е видима по-малка промяна (виж таблицата), защото все още някои клиенти не са склонни на големи отстъпки. Най-голямо е намалението на наемите при масовите апартаменти в кварталите. Жилище, което до края на миналата година се е отдавало за 230 евро, вече четвърти месец не може да си намери нов стопанин за 180 евро, дават пример от “Адаптконсулт”. “Вече има двустайни апартаменти из кварталите, които се предлагат срещу месечен наем от 130 евро. Да, говорим за нисък клас жилища, но само преди месец такава цена беше немислима”, обяснява Благовест Балдев от “Адаптконсулт” и отбелязва, че това са нивата от 2006 г. По думите му, средната цена на която се сключват сделки, сега не се е променила драстично.
Двустаен апартамент в кварталите продължава да струва от 250 до 300 евро. Сега обаче за тези пари наемателите получават много по-добро жилище, отколкото биха получили преди три месеца, казват от агенциите.
Наблюденията на “Адрес” показват, че най-силно остава търсенето на малки жилища - от 45 до 75 кв.м, на максимално ниската за предпочитания район цена. В жк “Люлин” например, където агенцията е реализирала най-голям процент от сделките за наеми през първото тримесечие, за добра се счита цена около 200 евро.
Предпочитани продължават да бъдат двустайните жилища, като статистиката на посредническата агенция “Явлена” показва, че близо половината от сключените сделки за наем са именно за такъв тип апартаменти. Търсенето, както и досега, е основно за източни и южни квартали на столицата, но сега и предлагането там е най-високо заради интензивното строителство през последните години. В момента рязко се увеличи предлагането на необзаведени жилища, като обяснението е, че хората нямат пари да ги обзаведат. Миналата година бяхме свидетели на абсурди - почти на еднакви цени се отдаваха апартаменти със и без мебели. Разликата миналата година беше не повече от 10%, сега ножицата е около 30%, казва Мая Иванова от “Явлена”.
Най-голям е отлива от най-ниския клас апартаменти най-вече защото досегашните им обитатели или си тръгват от столицата, или отиват да живеят в по-качествено жилище за същия наем.
Спад има и в средния сегмент. “В момента няма клиент, който да даде за двустаен апартамент в центъра повече от 380 евро независимо колко добро е жилището. Трябва да е нещо свръх, за да го наемат”, казва Илиян Николов от RE/MAX България.

Апартаментът на шефа

Във високия сегмент на наемите агенцията “Лукс имоти” отчита слабо увеличение на предлагането на къщи под наем, но и все още слаб интерес към такива имоти. При апартаментите също няма коренна промяна. На пазара обаче за пръв път са се появили уникални жилища - на топ локация и с дизайнерско обзавеждане, чиято цена е сравнима с тази на апартамент в “Манастирски ливади”.
Търсенето е концентрирано основно към големи апартаменти с минимум 2 спални и 2 бани в централните части на столицата. Клиенти на този тип апартаменти са предимно чужденци - мениджъри на компании, които идват в страната, за да заменят други мениджъри или за да окажат допълнителна подкрепа на компаниите по време на криза. Този тип клиенти са изключително взискателни към качеството на имотите, екстрите в тях и местоположението - центърът е предпочитан. Наемите и в този сегмент също са паднали от началото на годината, но напоследък не се променят.
“Обяснението ми за сравнителната стабилност на този сегмент е, че предлагането не се е увеличило, а търсенето съвсем леко е намаляло. Освен това собствениците на този тип имоти не разчитат на приходите от наем. При тях осъзнаването на новите условия ще бъде по-бавен процес”, смята Благовест Балдев от “Адаптконсулт”.
И във Варна се наблюдава увеличение на търсенето на луксозни имоти под наем през април. Клиентите искат имот с минимум с 2 спални, до Морската градина или в централните части на града, а клиентите и тук са предимно чужденци, мениджъри на фирми. Като интензивност пазарът на наеми на луксозни имоти във Варна през април е по-активен от масовия пазар в по-ниския.

Новодомци

Добрата новина, поне за бизнеса на брокерите е, че търсенето, макар не и с размера на предлагане, също се е увеличило. Нещо, което не се наблюдава при продажбата на жилища.
Сегашните, по-ниски нива на наемите са изкушили много клиенти да започнат да търсят нови апартаменти на по-изгодни цени, показват наблюденията на брокерите.
Другата тенденция в момента е, че масово се предоговарят наеми надолу. “Мисля, че това е и коректният път. Ние намалихме с 15% наемите на апартаментите, които управляваме, след като през миналото лято ги вдигнахме с 10%”, казват от “Адаптконсулт”. Ако наемодателите не предложат подобни оферти, рискуват да загубят сегашните си обитатели и да гледат поне няколко месеца опустялата си собственост. А най-ниският доход все пак е от празния апартамент.

www.capital.bg

0
May
2

Изследване на компанията “Bulgarian properties” показва, че 30% от сделките с недвижими имоти с участието на чужденци в България, са с британски граждани. В момента те предпочитат да инвестират в евтини селски имоти.

Останалите 70% от чуждестранните клиенти са представители на различни националности – руснаци, гърци, холандци, немци, румънци, норвежци. Въпреки всичко, както преди време писа руското интернет издание http://prian.ru/, в България е отбелязано повишение на интереса сред купувачите от Русия, като интересите са разпределени равномерно между Банско и морските курорти.

За сметка на това британците проявяват по-голям интерес към градовете София и Варна – както за покупка, така и под наем.. Във Варна са сключени сделки основно за отдаване под наем, докато в София – за покупко-продажба. Освен това, англичаните проявяват своята активност и на пазара на имоти за отдих и на пазара на имоти в селата, тъй като в момента се появяват доста изгодни предложения, което се дължи на понижените цени във връзка с кризата.

www.imoti.net

0
May
2

Изпълнителният директор на Българската агенция за инвестиции Стоян Сталев каза, че България би могла да насочи усилията си за развитие на по-малки туристически обекти, от средна категория лукс, а не да се съсредоточава само в развитието на едромащабен туризъм. Сталев каза това по време на публичен дебат “Туризмът е политика”.

Стоян Сталев посочи като пример това, че страната има пет-шест големи скикурорта, които напоследък са с по-мащабно развитие, а би трябвало поне още 30 допълнително да се развият. Сталев отбеляза, че за последните три години преките чуждестранни инвестиции в страната са около 21 млрд. евро и главно са насочени в недвижимите имоти, туризма, строителството и търговията. Той подчерта, че и занапред мотор на икономиката на страната ще бъдат туризмът, търговията и услугите.

Сред проблемите пред туристическия отрасъл Сталев открои необходимостта от по-голямо единство на браншовите му организации, както и изостаналата инфраструктура на страната. Сталев информира, че сега агенцията подкрепя 66 инвестиционни проекта в туризма, търговията и строителството на обща стойност около 10 млрд. лв. От тях по над 20 има сериозни трудности поради икономическата криза и забавянето на работата на национални и местни институции, които по-трудно вземат решения например за прехвърлянето на собствеността на земя без търг, както това е предвидено в ресорния закон.

Председателят на Института за анализи и оценки в туризма Румен Драганов постави въпроса за управлението на туристическите атракции и предложи държавата да поеме този ангажимент за обектите с публично-държавна и публично-общинска собственост.

Драганов предложи към бъдещо Министерство на туризма да има регистър на обектите, които са туристически атракции и са публична собственост, както и да има специална инвестиционна програма за подкрепа на тяхното развитие. Експертът препоръчва още министерството да развива маркетингова и рекламна дейност на туристическите атракции, които са към ведомството.

www.profit.bg

0
April
30

През март 2009 г. основният лихвен процент (ОЛП) е 3.49%. В сравнение с март 2008 г. той намалява с 1.34 пр.п., а спрямо февруари 2009 г. намалява с 0.43 пр.п. Индексът ЛЕОНИА e 3.53%, като спрямо март 2008 г. намалява с 1.32 пр.п. Индексът СОФИБОР за срочност 1 месец намалява в сравнение с март на предходната година с 0.74 пр.п. до 5.64%, а този за 3 месеца - с 0.10 пр.п. До 6.58%.

Доходността до падеж на държавни ценни книжа (ДЦК) в левове с матуритет 5 години, постигната на вторичния пазар, в сравнение с март 2008 г. намалява с 0.32 пр.п. до 4.45%. Дългосрочният лихвен процент за оценка степента на сближаване (ДЛП) през март 2009 г. е 7.73%, като спрямо същия месец на 2008 г. се повишава с 2.88 пр.п. В сравнение с февруари 2009 г. ДЛП се увеличава с 0.64 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по кредитите до 1 млн. евро, договорени в левове, се увеличава спрямо март на предходната година с 0.95 пр.п. до 11.27%, а по тези, договорени в евро - с 0.52 пр.п. до 9.08%. Средният лихвен процент по кредитите над 1 млн. евро се повишава с 1.43 пр.п. до 10.76% при кредитите, договорени в левове, и се увеличава с 0.50 пр.п. до 8.92% при кредитите, договорени в евро.

През март 2009 г. спрямо февруари 2009 г. средният лихвен процент по кредитите до 1 млн. евро, договорени в левове, намалява с 0.29 пр.п., а по кредитите до 1 млн. евро, договорени в евро - с 0.30 пр.п. Същият показател при кредитите над 1 млн. евро, договорени в левове, се повишава с 2.42 пр.п., а при кредитите над 1 млн. евро, договорени в евро - с 0.03 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по кредитите за потребление в левове се увеличава в сравнение с март 2008 г. с 2.13 пр.п. до 12.27%, по жилищните кредити в левове - с 1.33 пр.п. до 9.65%, по жилищните кредити в евро - с 1.78 пр.п. до 9.08%, а по другите кредити в левове - с 0.39 пр.п. до 12.74%.

През март 2009 г. в сравнение с февруари 2009 г. средните лихвени проценти по кредитите за потребление в левове, по жилищните кредити в левове и по другите кредити в левове намаляват съответно с 0.23, 0.30 и 1.10 пр.п., а по жилищните кредити в евро те се увеличават с 0.85 пр.п.

Годишният процент на разходите (ГПР) по кредитите за потребление в левове през март 2009 г. е 13.44%, като спрямо март 2008 г. той се увеличава с 2.22 пр.п. Годишният процент на разходите по жилищните кредити в левове в сравнение със същия месец на 2008 г. се увеличава с 1.26 пр.п. до 10.38%, а по жилищните кредити в евро - с 1.67 пр.п. До 9.84%.

През март 2009 г. в сравнение с февруари 2009 г. годишният процент на разходите по кредитите за потребление в левове и по жилищните кредити в левове намалява съответно с 0.28 и 0.25 пр.п., а по жилищните кредити в евро се увеличава с 0.86 пр.п.

Средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове през март 2009 г. в сравнение с март 2008 г. се повишава с 1.40 пр.п. до 6.00%, а по тези в евро - с 0.43 пр.п. до 4.13%. В сравнение с февруари 2009 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се увеличава с 0.20 пр.п., а по тези в евро намалява с 0.46 пр.п.

През март 2009 г. спрямо март 2008 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се повишава с 2.90 пр.п. до 7.81%, а по тези в евро - с 2.07 пр.п. до 6.06%. В сравнение с февруари 2009 г. средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се увеличава с 0.10 пр.п., а по тези в евро - с 0.15 пр.п.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърдрафта в левове е 9.76%, като спрямо март 2008 г. той се увеличава с 0.33 пр.п. Средният лихвен процент по кредитите, различни от овърдрафт, в левове нараства с 1.05 пр.п. до 11.10%, а по тези в евро намалява с 1.04 пр.п. До 7.39%.

Средният лихвен процент по овърдрафта в левове през март 2009 г. спрямо март 2008 г. се увеличава с 0.31 пр.п. до 14.00%. Същият показател при кредитите за потребление в левове се увеличава с 1.51 пр.п. до 12.15%, при жилищните кредити в левове - с 0.79 пр.п. до 9.62%, при жилищните кредити в евро - с 0.10 пр.п. до 7.88%, а при другите кредити в левове - с 0.65 пр.п. До 12.94%.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърнайт-депозитите намалява спрямо същия месец на предходната година с 0.13 пр.п. до 0.53%, а този по депозитите с договорен матуритет се увеличава с 1.58 пр.п. до 5.91%. Средният лихвен процент по депозитите, договорени за ползване след предизвестие, се повишава с 0.83 пр.п. до 4.11%.

През март 2009 г. средният лихвен процент по овърнайт-депозитите в сравнение с март 2008 г. се увеличава с 0.11 пр.п. до 1.05%, а този по депозитите с договорен матуритет се увеличава с 2.03 пр.п. до 6.76%. Средният лихвен процент по депозитите, договорени за ползване след предизвестие, се повишава с 0.72 пр.п. до 3.78%.

www.profit.bg

1
April
28

Секторът на недвижимите имоти у нас и ситуацията на пазара изискват спешни мерки от страна на държавата за насърчаване на инвестициите, заявиха участниците във втората антикризисна конференция BalREAct. Участниците - строителни предприемачи, инвеститори, финансови консултанти, консултанти по недвижими имоти и други професионалисти от сектора, се обединиха около позицията, че е необходимо засилване на диалога с централната и местната власт и по-голяма прозрачност в действията на администрацията при реализирането на градоустройствени планове и публични инвестиции, като тези в инфраструктура, държавните индустриални зони и публично-частни проекти.

Необходимо е подобряване на достъпността на жилищните имоти чрез идентифициране и въвеждане на финансови схеми за стимулиране на купувачите, като например данъчни отстъпки. Участниците в конференцията приеха, че достъпността е основният проблем в жилищния сектор и това налага търсенето на решение за облекчаване на купувачите при покупка на първо жилище. Важни са и съвместните действия между предприемачите и техните клиенти - наематели и купувачи на магазини в търговски центрове, офис или индустриални площи за преодоляване на ефектите от кризата.

Развитието на новите проекти за търговски центрове, офис и индустриални сгради трябва да се залагат дългосрочно устойчиви наемни нива, като само така е възможно да се спестят проблемите за наемателите в условията на криза като настоящата. Кризата е подходящ момент за инвестиции в инфраструктурата на курортите и подобряването на обслужването. Важна мярка е засилването на рекламата на България като туристическа дестинация в чужбина.

www.profit.bg

0
April
27

Промените в Общия устройствен план (ОУП) на София предвиждат разши­ряване на жилищното стро­ителство, но вече няма да се допуска да се строят кооп­ерации “на парче”, а ще се изграждат цели жилищни ком­плекси с предвидените по закон зелени площи между блоковете.
Жилищното строителство ще обхване основно периферните райо­ни на града, като задължително условие ще бъде първо да се изгради обслужващата инфраструктура към тях. Това съобщи вчера арх. Яни Вълканов от общинското предприятие “Софпроект”. Концепцията за развитие­то на София до 2020 г., спо­ред последните промени в ОУП, включва 5 основни при­оритета. Първата задача е обновяване на градския цен­тър. Втората цел е да се на-ложи строг контрол върху строителството в южните райони на града с цел опазването на Витоша. Тре­тият приоритет е разви­тието на диагонала северозапад-югоизток. Четвърта­та задача е свързана с разра­стването на северните ра­йони на София и селищата от старопланинската яка. Петият приоритет е модернизацията на транс­портната система. До 2020 г. метрото тряб­ва да се превърне в гръбнака на транспорта в столица­та. В дългосрочен план се предвижда подземната же­лезница да стига до Креми­ковци. Сериозно развитие ще претърпи и трамвайна­та система. Има проект трамвайните линии да сти­гат до Малинова долина. Ще се използва и пустеещата в момента жп мрежа в града, като по нея ще вървят ско­ростни (до 160 км. в час) вътрешноградски влакове. Планира се и изграждане на непрекъсната мрежа от велоалеи с безопасни връзки между кръстовищата. За по-бързото реализиране на колоездачните маршрути ще се използват части от широките тротоари, като около ключови места като спирки на метрото и обществени сгради ще се изгра­дят велопаркинги. Новият ОУП придава и специален защитен статут на зелените площи и зоните за спорт и отдих като гаранция, че те няма да бъдат застроени. Като пример арх. Яни Въл­канов каза, че със статут на неприкосновени зелени пло­щи вече са парковете във Военноисторическия музей и Семинарията./в. “Класа”

www.dir.bg

0
April
26

Някои агенции за имоти се отказват от модела заради спадналия бизнес.

Точно преди две години в една от залите на Националния дворец на културата трябваше да се случи чудо. На близо сто души беше обещано, че ще чуят универсалната рецепта за правене на успешен бизнес и стига да я следват внимателно, благоденствието им е гарантирано. Формулата (чието представяне траеше повече от три часа) може да се синтезира и в две думи: купете франчайз от нас. Домакин на интересната сбирка беше наскоро създаденото българско представителство на ERA, една от най-големите американски мрежи от агенции за недвижими имоти, която след обстойно проучване беше поканила собствениците на агенции за имоти в страната.

Някои от брокерите в залата вече бяха чували тази рецепта. Все пак към онзи момент франчайз в България предлагаха и други две големи международни вериги RE/MAX и Century 21, както и някои български агенции. В кафе-паузата част от присъстващите разглеждаха необходимите документи, за да се присъединят към партньорската мрежа, други крояха планове как скоро те ще започнат да предлагат същата рецепта, а трети спореха колко точно ще е ръстът на цените на имотите.

Две години по-късно вече е ясно, че ръст няма, а същите хора сега спорят къде ще спре спадът. А рецептата се оказа по-скоро солена.

Каква я мислих

На теория този бизнес модел няма начин да не е успешен. Франчайзодателят, който е утвърдена агенция с десетки офиси и многогодишен опит, дава под наем търговската си марка, лого и цялостната концепция за правене на бизнес на франчайзингополучателя. Освен това тя поставя и строги изисквания към продуктите и услугите, които са предмет на договора. Собствеността върху развивания бизнес обаче си остава на получателя, т.е. той е в някаква степен независим. В същото време обаче веднага получава пазарно присъствие, разпознаваем бранд, партньори във франчайз мрежата, професионално обучение както за собственика, така и за агентите (брокерите), контакти, уебсайт и реклама на регионално, национално и международно ниво, която сам не може да си позволи.

Веднага след подписване на договора се съставя бизнес план за конкретната агенция, като се анализират слабите й страни и пазарът като цяло. Дават се конкретни предложения как компанията да се развие и какво конкретно трябва да направи, за да го постигне.
Така е на теория. Но не и на практика.

Каква стана

Едва ли някой от присъстващите в залата в НДК преди две години е предполагал, че от 3600 агенции само в София тогава, сега реално функциониращите ще са малко над две хиляди в цялата страна. Още по-малко пък са вярвали, че купувачите ще изчезнат, а брокерската професия няма да е синоним на бързи печалби.

Договорите за франчайз, които са подписани, обаче са за срок от пет години. Веднага, след като са сключени, агенците са платили първоначална еднократна такса, коята вариара между 10 и 25 хил. евро. Тя обаче далеч не е единствената. Всеки месец трябва да се заделят и от 7 до 10% от оборота, но не по-малко от предварително фиксирана сума. В масовия случай в Бълагария тя се движи в диапазона между 1000 и 1500 лв. Тоест, ако агенцията не направи нито една сделка за три месеца, тя все пак ще дължи 4500 лв. на фирмата, с която е сключила договор за франчайз.

Примерът съвсем не е хипотетичен. Данните на Агенцията по вписванията показват, че броят на сключени сделки с имоти през първото тримесечие на тази година се е понижил с над 40% спрямо същия период на 2007 г. А само 33% от сделките са били реализирани с участието на посредническа агенция, сочи проучване на  Century 21.

Иван Тодоров, който доскоро е бил част от една от франчайз веригите, разказва, че “камъчето, което е преобърнало каруцата” и го е накарало да се откаже от партньорството, е била именно тази фиксирана сума. “Още когато преди две години подписах договора, опашките от клиенти не започнаха да се вият пред офиса ми, въпреки че си бях сложил магическата табела. През последните четири месеца обаче кантората ни не реализира нито една сделка, но въпреки това трябваше да плащам фиксираната сума и в един момент беше въпрос на оптимизация на разходите да се откажа”, казва Тодоров. Засега неговото решение е по-скоро изключение, но от компаниите, предлагащи франчайз, разказват, че все по-трудно успяват да съберат дължимите такси.

Илиян Николов от RE/MAX обяснява, че от началото на годината поради същата причина са прекратили работа четири от парньорските им компании. Други шест са затворили втория си офис. А интересът към франчайз моделът е намалял наполовина - ако сега преговарят със седем агенции, преди година броят им е бил двоен. От “Ера България” също признават, че имат партньори, които се отказват. Но пък имало по-голям интерес от нови агенции, които изпитвали трудности в момента.

Технически няма проблем договорът да бъде развален. Въпросът е, че фирмата не може да претендира да получи обратно част от вече платената петгодишна такса.

Всички страдат

Според Никола Стоянов от агенция “Лукс имоти” проблемът всъщност е, че в масовия случай фирмите, които са се присъединявали към франчайз мрежите, са били тези, които не са успели преди това да наложат собственото си име, и то във времена, когато пазарът е бил възходящ. По думите му сега и най-големите агенции изпитват сериозни затруднения да реализират приходи, а малките са на ръба да затворят. Наблюденията му показват, че най-сериозен е спадът на сделките в провинцията, а именно там са били открити най-много офиси на франчайз.

Не е розово положението и на тези, които отдават марката. Като изключим българските агенции, които предлагат този модел, международните компании работят в България на принципа на така наречения мастерфранчайз. Това означава, че чуждестранният франчайзодател е предоставил правата на веригата за дадена територия, в случая България, на избрания местен партньор - мастерфранчайзополучател. Последният също плаща годишна такса от 50 до 200 хил. евро, като сумата зависи основно от сключените договори. Приходите на българското дружество идват от партньорствата, които сключва с местни агенции, а желаещите да сключат подобни договори има все по-рядко.

“Работата с партньорските ни офиси става все по-трудна. Опитват се да крият сделки, за да не ни дадат дължимия процент, обвиняват нас, че нямат клиенти, а ние не сме виновни за влошаването на пазара. Това, което правим сега, е да купуваме част от агенциите, на които сме давали франчайз”, обяснява Михаил Чобанов от Bulgarian Properties, една от българските агенции, предлагащи франчайз.

Стратегията на RE/MAX е друга. В момента компанията работи върху нова схема за определяне на дължимите такси и ще предложи варианти за разсрочване нa първоначалната сума.

“KFC също отбелязва спад в продажбите и затова не са виновни франчайзодателите, а ситуацията на пазара. За да оцелееш, трябва да разбереш, че сега трябва да работиш много повече за много по-малко пари. Това, което правим за партньорите ни, е да им дадем добър старт и работеща платформа. След това има само една рецепта за успеха: работа, работа, работа. Тя също не действа винаги, но трябва да се опита”, обяснява Илиян Николов от RE/MAX.

А когато сделките в сектора падат със или без по-силно име зад гърба, логично е броят на агенциите да намалее. Тези, които оцелят, ще го постигнат основно чрез по-качествена услуга за клиенти.

www.capital.bg

2