April
25

Двадесет пъти се е свило ипотечното кредитиране у нас в рамките на една година. От 355 млн. лв. общата им сума пада на 18 млн. лв. Данните изнесе Росен Плевналиев, представител на Резиденшъл Парк Пропъртис по време на Втората антикризисна конференция BalReact, която се провежда в София.

Няма въздух в системата, каза Плевналиев, като допълни, че единственият позитивен сигнал за стабилизация в сектора, е първият регистриран спад на средния лихвен процент по ипотеките през последните 2 седмици.

Според него има основания да се очаква, че кризата ще достигне своето дъно в САЩ и Великобритания през месеците между май и септември настоящата година. Индикатори на процеса ще бъдат фондовите пазари в тези страни. През юли - декември в това движение ще последва и германският пазар.

Психологията движи голяма част от решенията на инвеститорите в момента. Те пък от своя страна ще имат възможност да направят сделките на живота си.  Плевналиев прогнозира, че през 2010 година купувачите ще преминат в настъпление, особено на западните пазари, тъй като спадовете на цените там предоставят възможности, каквито се случват веднъж на поколение. Те са твърде добри, за да бъдат пропуснати, допълни експертът.

Той посочи, че в тази криза като печеливши могат да се гледат професионалистите. До сега 90% от сделките в недвижими имоти се правиха от финансисти, а едва 10% се сключваха от хората - специалисти  в риъл истейт сектора. Парите ще се върнат обратно в реалната икономика, а инвеститорите ще получат много добра възвръщаемост, изрази надежди Плевналиев.

Според него тази криза маркира края на епохата на свръхконсумацията. Спестяванията на американците са спаднали от 10% на 0.4% от БВП на глава от населението. Покачване на цените на жилищата е също едно от абсолютните доказателства за свръхконсумацията. В САЩ ръстът е от над 100%, докато в Германия той е едва с 12% нагоре. Идват индустриите на 21 век, на които са зададени нови трендове на движение.

Според Плевналиев, сценарият за развитие на кризата у нас, съвпада с прогнозираното от експертите на Международния валутен фонд. Това означава, че до септември 2009 ни чака тежка икономическа ситуация, пропиляно време за адекватни реформи, харчене на пари с неясна ефективност. От октомври 2009 година е възможно отпушване на еврофондовете и подписване на предпазно споразумение с МВФ. През 2009 година БВП драматично ще се промени и от +6% ще падне на -3.5%, което е страхотно контрактиране и страната официално навлиза в рецесия.

В момента имаме голям дефицит по текущата сметка, който затруднява привличането на чуждестранно финансиране. Финансовата криза дойде навреме в България, за да спре навлизането на инвестиции в рискови имоти. Потенциалът на имотния пазар е голям, жилищният фонд е остарял. Това, върху което трябва да работи българинът, е как да си повиши доходите, очерта основните проблеми на сектора експертът.

Светослав Делчев от Имморент България допълни, че това, което наблюдаваме в момента, е връщане на финансовите институции към техния нормален бизнес. Те вече само финансират, а не поемат предприемачески рискове. В моменат това, което се финансира на пазара, е максимум до 75-80% от стойността на целия проект.

Според Делчев в момента борсите си отдъхват, а всички кризи са преодолявани не чрез едно дъно, а чрез две. Обикновено на графиката на съответния индекс това се изобразява графично като латинското W. Според Делчев в момента ние се намираме между двете дъна, като второто най-вероятно ще се разрази през септември – в края на лятото и началото на есента. Без да е ясно с какъв темп, но след това ще тръгнем в правилната посока. Ключово е да се замени опортюнистичното мислене, настоя Делчев. Трябва да се настроим от краткосрочно към дългосрочно мислене.

Според Петър Христов от Велико Търново Дивелопмънт държавата има нужда от преориентация в стратегическата си рамка за развитие. Едно от решаващите неща за развитието на този сектор, който има най-голям обем чуждестранни инвестиции, които не са горещи пари и не могат да бъдат бързо изтеглени от пазара.

Това са неща от чисто комуникационен аспект, регулаторни норми, свързани със законодателната инициатива, които биха могли да бъдат извършени още в рамките на настоящия мандат на правителството.

По ясен начин да бъдат поставени отношенияата между бизнеса и ютилити компаниите, настоя Христов. Има неравнопоставеност в търговските отонешия, неясноти, които водят до увеличен финансов риск и неправилно управление на паричните потоци.

www.darikfinance.bg

0
April
24

Нова нотариална такса за скъпите имоти се очаква да одобри днес правителството като част от промени в три тарифи. С тях се определят събираните от нотариусите, от Агенцията по вписванията и от съдилищата суми. Най-осезаемо скачат таксите за удостоверяване на материален интерес, като се въвежда нова - за имоти над половин милион лева.

За тях ще се плаща 1628,50 лв. + 0,1 на сто от горницата над 500 000 лв., но не повече от 7000 лв. Досега максималната сума бе 3418 лв. и се плащаше за сделки над 100 000 лв. От 15 на 30 лв. скача таксата за удостоверяване на материален интерес до 100 лв. За суми от 10 000 до 50 000 лв. ще се плаща 178,50 лв. + 1% за над 10 000 лв.

Увеличението на таксите се обяснява със създадения от нотариусите собствен софтуер, който ще дава възможност за всеобща справка на територията на цялата страна във връзка с предотвратяването на двойни и тройни продажби. Всяка кантора плащала по 1600 евро за него.

В мотива на правосъдното министерство да поиска по-висока цена за нотариалните услуги се посочва и че таксите у нас са най-ниски от ЕС. Например за имотна сделка около 100 000 евро в България се плаща около 262 евро, докато в съседна Гърция - 3190 евро.

Освен това нотариалните такси излизали едва около 5 на сто от разходите по купуването или продаването на имот. Затова увеличението им нямало да се отрази същественно на гражданите, се казва в предложението до кабинета.

Най-масовата такса за удостоверения, пълномощни и декларации скача от 3 на 5 лв. За доброволни делби на земи и гори става 20 лв. Наполовина ще излиза обявяване и връщане на саморъчни завещания. На нотариусите се дава право да завишават с 50 на сто цените на услигите си, ако се налага да ги извършват в друго населено място или в извънработно време. Устната справка ще струва 8 лв. на час, а писмената - 15 лв.

www.24chasa.bg

0
April
24

Строител на жилищна сграда в столичния кв. Манастирски ливади забавя изграждането й, сигнализираха читатели. Според тях предприемачът не се ангажира кога ще довърши обекта. Не връщал и платените суми, въпреки че някои от тях поискали това. Други, които са внесли по 95% от стойността, пък още били без нотариален акт. Става дума за обект на ул. “Казбек” на фирма “АСЖ инжинеринг” на бизнесмена и бивш служител в агенция САПАРД Георги Цоконов. Той е син на бившия шеф на Държавния резерв Васил Цоконов, подсъдим за източването му.

Обектът трябваше да е готов с акт 16 през март, но досега няма дори акт 15, разказа Владислав Николов. Мара Митовска допълва, че от лятото сградата стои с акт 14, който заверява грубия строеж, но оттогава досега има минимален напредък по строителството.

Според клиентите от няколко месеца почти не се работи на обекта. Освензабавянето в строителството и неяснотата дали и кога ще бъде довършен, проблем е и фактът, че строителят иска да ни измами, твърди Митовска. Двата апартамента, които тя предплатила и за които имала предварителен договор, били препродадени.

Свързахме се с Георги Цоконов във вторник. По мобилния си телефон той обеща да коментира случая на следващия ден. Оттогава няма връзка с него.

Баща му Васил обясни, че синът му има самостоятелен бизнес, с който не е запознат в детайли. Знаел само бегло, че има проблеми. Те били свързани с невъзможността да получи кредит за довършване на обекта. “От този абсурд страдат много строители”, смята Цоконов-баща.

Говорихме и с брокерката от агенция “Декрис”, посредничила при продажбата. Тя обясни, че не може да коментира и нейният шеф ще ни потърси за разяснения. До приключването на броя не получихме обаждане.

Все повече хора напоследък попадат в ситуацията да не могат да си получат купените на зелено жилища. В част от случаите става дума за недобросъвестни строители, които нямат намерение да довършат обектите си. Другите случаи са на фирми с финансови затруднения, които нямат средства да доизградят започнатото. При част от тях има сериозно забавяне, но все пак сградите се дострояват, а има и такива без шанс засега да бъдат завършени.

Броят на спрените обекти заради финансови затруднения започва да се увеличава заради кризата, казват строители и брокери. Тя, от една страна, затрудни получаването на кредити, а от друга, клиентите станаха по-малко и се свили продажбите на зелено.

Откакто банките затегнаха условията и станаха предпазливи особено към инвестициите в имоти, много строители бяха принудени да замразят проектите си. И фирми, познати на банките, които досега не са имали проблеми с получаването на заеми, сега не могат да вземат.

Тези инвеститори, които смятаха, че могат да се самофинансират, като продават на зелено, също останаха разочаровани.

Дори и с намаление на цените не могат да привлекат интереса на купувачите.

Има строители, които са склонни да правят отстъпки, когато има реално проявен интерес от купувачи. Обикновено те са чрез включване на нещо допълнително в цената, примерно довършителните работи.

Проблемни са проектите, при които строителството е спряло, а вече има продадени имоти. Така се появява риск, че клиентите, които са купили на зелено и са платили част от сумата за имота, могат да загубят парите.

Повечето компании, които официално замразяват проектите си, връщат парите на тези, които са направили сделка, казват брокерите. Това обикновено са около 10% от цената. Тази стъпка дори се смята за плюс, защото в сегашната ситуация клиентите могат да намерят жилище на по-добра цена и в много по-напреднал етап на строителство. Заради повишения риск от недовършени обекти от няколко месеца банките ограничиха отпускането на заеми на имоти в строеж, обобщи Виолина Маринова, шеф на ДСК и на Асоциацията на банките в България.

Преди това в отделни случаи - когато строителят е познат на банката и тя е сигурна, че ще доизгради обекта си, отпускаше кредити на купувачите в него и на по-ранен етап. Обикновено това се случваше след груб строеж, като съществуващият вече имот се ипотекираше в банката.

Банкери разказаха, че са давали заеми и на по-начален етап на строителството, но срещу ипотека на друг готов имот. Така са си обезпечили риска, в случай че новостроящият не се довърши.

Все още няма сигнали за недобронамерени инвеститори, които са замразили, след като са продали, и не са готови да възстановят платените суми. Такива случаи са единични засега и са съществували и преди кризата.

Най-голям риск има за проектите, спрени на някакъв етап на строителство, в които купувачите са платили над 50% от стойността на апартаментите, казват брокерите. Ето защо те съветват клиентите да следят движението на проекта и ако то се разминава драстично от заложеното в плановете, да се обърнат към своите консултанти или адвокати.

Добре е да проверите какво е финансирането на строителя. Може да изисквате договори с банките. Ако има отпуснат кредит за целия етап на строителството, купувачите няма за какво да се притесняват, казват брокерите. Възможно е броят на недовършените строежи да се увеличи. През пролетта ще се разбере това, защото все още спирането на работата на някои от тях се обяснява с времето.

СОФИЯ ТЕРЗИЙСКА

Иван Бойков, шеф на Камарата на строителите: Проучете фирмата, преди да купувате

- Г-н Бойков, увеличават ли се замразените проекти, в които има продадени апартаменти?

- Винаги е имало недобросъвестни строители, които започват и не довършват сграда, не връщат парите на хората. Това е рискът на новото строителство.

- А сега заради кризата не са ли предимно такива, които нямат възможност да довършат проектите си?

-Логично е в криза да е така. Ще се замразят проекти, ще чакат и все някога ще се достроят. Винаги е имало случаи на строители, които започват сграда и я оставят недовършена.

Има и такива, които не могат да вземат разрешение за ползване по различни причини и хората живеят по 7-8 г., ползвайки промишлен ток.

- Какво да правят хората, които са дали пари за апартамент в сграда, която е замразена?

- Нямат много големи възможности. Важно е какво е записано в договора със строителя. Ако там има клаузи, които да уреждат тези въпроси, добре. Иначе има огромен риск. Това са отношения между две страни, които са подписали договора и са се съгласили с клаузите в него.

Изходът от неспазването им обикновено е съд, но системата е тромава и често няма решение. Помните какво се случи преди със строителните пирамиди - сякаш някой успя да си върне парите от Анжел например?

Затова строителството на зелено е много рисково и хората вече не купуват, преди сградата да има разрешение за ползване.

- И въпреки това, ако някой е решил да вземе недовършен имот, какво да направи?

- Най-важното е да се проучи строителят. Макар че и това не дава 100-процентова гаранция, все пак е ориентир. Добре е да е с опит и добър имидж. Справка може да се направи на сайта на камарата.

Задължително е да се огледат добре клаузите в предварителния договор. Там трябва да има ангажимент на строителя да завърши обекта и неустойки за забавяне или процедура за възстановяване на парите в случай на невъзможност да го построи.

В никакъв случай да не се блазнят от ниската цена, често това е сигнал за бъдещи проблеми.

Поиска ни по-висока цена

Преди около 2 години купихме два апартамента в сградата на ул. “Казбек”. Единия за сина ми и една гарсониера за мен”, разказа Мара Митовска. Предплатили 50% от сумата. Жилищата били купени по 600 евро/кв.м.

Втората вноска трябвало да дадат след акт 14. Малко преди това обаче Цоконов се свързал с тях и обяснил, че е свършил парите и трябва да му дадат вноската по-рано, разказаха потърпевшите. Освен това цената вече била повишена на 700 евро/кв. м.

Докато Митовска и синът й преговаряли увеличението да не е толкова голямо, а вноската да се направи в записания срок, Цоконов препродал жилищата на друго лице. Според потърпевшите той е бил близък до Цоконов.
След като разбрали за това, поискали парите им да бъдат върнати. Това се случило през юли миналата година. Цоконов обещал да го направи в следващите дни, но спрял да си вдига телефона и да се появява в офиса на фирмата “АСЖ инжинеринг”.

Митовски, които са убедени, че това е строителна пирамида, са завели две дела и наложили запор на сметките на предприемача. Едното е, за да си върнат дадените пари, а другото срещу това, че апартаментите им са препродадени. По първото има насрочено дело за октомври.

Атанас Атанасов пък е завел граждански иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, за да придобие право на собственост върху имота. За него той платил 50% от сумата и трябвало да получи остатъка като кредит след груб строеж. “Георги Цоконов отказва да ми предостави документи, необходими на банката, и не мога да взема заем, за да доплатя апартамента”, разказа Атанасов, който нямал връзка със строителя от октомври.

Той сигнализирал и прокуратурата. Искът му срещу предприемача е за изнудване. Мотивът е, че без основателна причина е поискал повече пари, а от цената премахнал някои довършителни работи. Строителите безпричинно се оправдавали с кризата и увеличението на цените на строителните материали.

Владислав Николов се опасява, че ще бъде излъган от Цоконов. След като също са му поискани още по 100 евро/кв. м отгоре над първоначално договорената цена, той отказал да ги плати. По-късно Цоконов му заявил, че Николов няма да си получи нито парите, нито апартамента и договорът между тях не важи.

Елена Димитрова обаче е по-оптимистично настроена и очаква сградата да се построи до няколко месеца, пък макар и със закъснение. Тя е платила 95% от първоначално обявената сума, без исканото увеличение. Притеснява я само това, че още няма нотариален акт за собственост върху имота.

www.24chasa.bg

0
April
22

Световната финансова криза се отрази и на пазара на недвижима собственост в България. Очерталото се още от първата половина на 2008 г. намаляване на броя сделки постепенно се ускори през последните две тримесечия и доведе до 5 % понижение на броя сделки за последното тримесечие на 2009 г. спрямо предходното тримесечие. Това е за първи път след 2002 г., като годините в периода 2002- 2007 се характеризираха с двуцифрен ръст съгласно данните на Агенцията по вписванията.

Няколко основни момента постепенно маркираха влиянието на световната финансова криза:

- Намаляха преките чуждестранни инвестиции, които бяха основно в сектора на недвижимите имоти;

- Влошаването на икономическата активност в основните региони в чужбина, където работят българи, значително намали и притока на лични средства към България;

- Последователната политика за прозрачност при сделките с недвижими имоти и повишената активност на институциите доведоха до ограничаване на финансовите средства с неясен произход в строителството и бизнеса с недвижимости;

- Несигурността във финансовия сектор доведе до повишени изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити, което драматично ограничи търсенето на жилища.

Последното тримесечие на 2008 г. стресово промени картината на жилищния пазар в страната независимо от инерцията на пазара. Данните на БНБ показват намаление на потока средства от работещите в чужбина за последното тримесечие на 2008 спрямо 2007 с 12,6 %. И през януари приходите от чужбина намаляват с още 7,6 %. Преките чуждестранни инвестиции през януари 2009 са само 33,5 % спрямо януари 2008 г.

Същевременно по данни на БНБ отпуснатите жилищни кредити намаляват със 75,43 % през февруари 2009 г. спрямо същия месец на 2008 г. до 67 млн.лв. На годишна база кредитирането към населението намалява със 75 % до 208 млн. лв. Същевременно процентът на самоучастие се увеличи, като максималната стойност на отпусканите ипотечни кредити намаля до 50- 70 % от стойността на жилището.

Икономическото забавяне повлия на нивото на заетост и на доходите на домакинствата, което от своя страна затрудни обслужването на кредитите. Тази тенденция се прояви през декември 2008 г. и постепенно към края на февруари 2009 г. лошите и просрочените жилищни кредити на домакинствата нарастват с 94,46 % на годишна база по данни на БНБ. Необходимостта от спешна продажба ще бъде и движещата сила през първата половина от 2009г.

Интересна тенденция е намаляването на концентрацията на сделките в големите градове- след 2005 г. общо 5 дадени в таблицата големи градове заемат до 30 % от сделките, а само столицата заема 12- 14 % в годините след 2005 г. През 1999 г. в София са се сключили 19 %, а 39 % от сделките са общо в градовете София, Пловдив, Варна и Бургас съгласно проучване на пазара по проект на Световната банка. През изминалия период местните пазари претърпяха значително развитие и сделките се разпределиха по- равномерно в страната.

Като следствие от намаляването на чуждестранните инвестиции и затрудненото финансиране много от мащабните проекти бяха отложени или забавени, а някои незавършени обекти дори бяха замразени. Същевременно продължителния цикъл на строителния процес доведе до поява на пазара на нови жилища. По данни на Националния статистически институт площта на новопостроените жилища в страната през 2008 г. е увеличена с над 8 % на годишна база.

Същевременно през 2008 г. средните цени на жилищата в страната се повишиха и достигнаха близо 700 Евро/ кв.м. Това се дължи както на силното търсене, така и на сделките с построени през последните години жилища, които са изпълнени по съвременни технологии и съответно са с по- високи от средните цени. Много от сделките бяха с цел инвестиция, но при затрудненото крудитиране и наблюдавания спад на цените този тип сделки практически не се наблюдават към края на 2008 г.

Същевременно неблагоприятната тенденция се прояви още през третото тримесечие на 2008 г., като средната цена за 9 от наблюдаваните 28 областни градове се понижи по данни на Националния статистически институт. През последното тримесечие на 2008 г. за цялата страна средните цени се понижиха с 4,1 % спрямо предходното тримесечие.

Анализаторският екип на Аристо е разработил специфични динамични характеристики, позволяващи да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Въпреки колебанията след 2001 г. ясно е очертана тенденцията към увеличаване на потенциала на нарастване на цените на жилищните имоти в България, като за първи път тази тенденция се пречупва в края на 2008г.

На фона на стресиращите новини се появяват и благоприятни данни:

-        Независимо от рязкото намаляване на обема на новоотпуснатите жилищни кредити лихвите намаляват през февруари 2009 г. спрямо януари с 0,37 процентни пункта до 8,23% в евро и с 0,54 процентни пункта до 9,95% в лева по данни на БНБ;

-        Намаляването на паричния поток от работещи и живеещи в чужбина няма да падне под една минимална стойност;

-        При намаляването на цените и офериране на интересни жилищни имоти на пазара ще се появят местни инвеститори, макар и с ограничени възможности;

Изводи и прогнози за 2009 г. за пазара на жилищни имоти в България:

- Цените на жилищата в България ще намалеят средно с 25 % за 2009 г. спрямо 2008 г. В първата половина на 2009 г. е възможно понижението да достигне до 30 %. Необходимостта от спешна продажба заедно с ограниченото кредитиране ще доминират пазара на жилищни имоти, докато се нормализира усещането за предвидимост на икономическата среда във втората половина на 2009 г.

- Броят на сделките с недвижима собственост в страната е възможно да намалее с до 30 % и да се върне до нивата от 2004- 2005 г. в диапазона 200 000- 240 000.

- Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища в страната ще намалее с до 40 %.

- Затрудненото финансиране ще спре мащабните проекти за нови жилища и значително ще намали останалите проекти в големите градове и курорти.

- Повишаването на себестойността на строителството и намаляването на продажните цени в градовете с население под 100 000 жители ще обезсмисли предприемаческата дейност в тези населени места.

- Голямото количество непродадени новопостроени жилища, повишените изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити и за значително самоучастие практически ще сведе до нула сделките преди акт 15.

- Разликите в цените на различните по качество недвижими имоти ще нарастват.

Пазар на жилища в гр. София

По данни на Националния статистически институт средните продажни цени на жилищата в столицата през 2008 г. достигнаха 1191 EUR/ кв.м.
За столицата понижението на броя сделки надхвърли почти два пъти средното за страната и достигна 9,2 % за 2009 г. спрямо 2008 г.

Ръстът на изчислените в Евро средни цени на жилищни имоти нараства в пъти за периода след 2002 г. и е с двуцифрени стойности с изключение на 2006 г. Занчителна част от това повишение се дължи на сделките с новопостроени жилища, повечето от които са са в средния и по- висок клас и са концентрирани в районите с повишено търсене в границите на Околовръстното шосе.

Разработените специфични динамични характеристики позволяват да се анализира пазара на недвижима собственост и да се очертаят тенденциите в него. Динамичните характеристики показват, че отрицателната нагласа в столицата за първи път след 1997 г. е със значителен потенциал.

За първи път след 1997 г. очакваме средните цени на жилищата да намалеят, като през 2009 г. спрямо 2008 г. намалението ще е с 30 %. Значителната част от намалението на цените е изконсумирана в първото тримесечие на 2009 г.

- Броят на новопостроените и предадени в експлоатация жилища ще намалее с до 50 %.

- Броят на сделките в столицата е възможно да намалее с до 25 % и да се върне в диапазона 30 000- 34 000.

- Повишаването на себестойността на строителството, огромното количество непродадени новопостроени жилища в столицата и намаляването на продажните цени ще има здравословен ефект върху инвестиционната активност. Тези фактори в комбинация с ограничителните изисквания на банките при отпускане на ипотечни кредити практически ще спрат сделките преди акт 15.

- Подобно на останалите европейски столици разликата в цените между различните по своето качество имоти ще нараства рязко в полза на висококачествените жилища.

www.imoti.net

0
April
22

Националното сдружение за недвижими имоти настоява всички агенции в бранша да бъдат подложени на задължително сертифициране. Това съобщи пред агенция Фокус председателят на сдружението Лъчезар Искров. В момента брокерските агенции не подлежат на регулация.

Сдружението ще работи активно да бъде изработен национален стандарт за сертифициране на агенциите за недвижими имоти и предлаганите от тях услуги, които трябва да бъдат в съответните с европейските изисквания в областта, които по принцип обаче не са задължителни.

Като асоциация искаме да има задължително сертифициране по тези стандарти за всички, които упражняват тази дейност. Друга гаранция за предоставяната услуга е въвеждането на задължителна застраховка професионален риск, обясни той. На базата на двете предложения трябва да се търси законова регламентация или със специален закон или с въвеждането на регистър на агенциите, посредническата дейност.

Всеки един от бранша трябва да докаже, че има професионални качества чрез сертифициране по стандартите, трябва и да притежава застраховка професионален риск, заяви Лъчезар Искров.

По време на бума на продажбата на недвижими имоти в страната ни миналата година е имало много и всякакви фирми, предлагащи посредническата дейност с цел печалба. Това според Искров това е създало големи проблеми.
Тези агенция покрай другия вид дейност, упражняваха и този вид дейност и това много се отрази на качеството на услугата, която се предлагаше и създаде проблеми като дъмпинг на пазара и т.н., посочи той.

Трудно е да се каже колко точно хора се занимават с тази дейност - “сред тях има адвокати, архитекти, общински и държавни служители, които си докарват между другото странични доходи”. По неофициални данни агенциите за недвижими имоти са около 4000. Националното сдружение за недвижими имоти ще настоява за законовите предложение пред парламента, регионалното и икономическите министерства. Според Искров вероятно следващият парламент ще може да одобри предложенията.

Според проверка на агенция Фокус някои агенции за недвижими имоти в столицата продължават за вземат такси за оглед на апартаменти под наем според квадратите на жилището.

Пет лева е цената за оглед на стая, а средно по 20 лв. за апартамент. Някои брокери оправдават таксите с транспортните разходи, които правят за огледите. Практиката се прилага вече няколко години от т. нар. “креватни брокери”, коментираха от по-големите агенции в бранша.

Други агенции пък задължават клиентите си да депозират предварително 50% от наема на жилището, което имат желание да наемат, но без да са го огледали. Само срещу депозита от агенцията предоставят телефон и адрес на жилището.

Брокерът не придружава клиента до огледа, клиентът сам обикаля по апартаментите. Ако не бъде избрано жилище, депозитът се връща 24 часа след последния направен оглед. 10 лв. обаче се удържат еднократно, независимо от това колко стаи са били оглеждани. Такава е практиката при агенция за недвижими имоти “Запад”.

В момента огледите не са толкова много като бройка и затова съм изненадана, че все още вземат такси, коментира Пепи Димитрова от агенция за недвижими имоти “Адрес”. По думите й клиентът е свободен да вземе решение дали да ползва услугите на точно този посредник или не.

Сериозните агенции работят с договори за посредничество, които се завеждат в регистър, допълни Лъчезар Искров. Такива такси искат агенциите с имена на квартали. Освен събирането на такива такси, с тези агенции има и други проблеми.

Например не всички, които работят в такива агенции, са достатъчно професионално ориентирани. Тези структури са създадени с цел избягването на плащането на патентен данък, защото след големи годишни отчисления за обслужване получават правото да работят като търговски агенти, заяви той.

Практиката на пазара е категорична в това отношение, че комисионна и възнаграждение се изплаща след реализацията на съответния договор за наем или покупко-продажба, допълни още той.

www.expert.bg

0
April
22

Цените на качествените жилища не могат да паднат, заяви арх. Пламен Мирянов на пресконференция по повод предстоящо изложение на имоти. По думите му имотите, построени след 2007 година, са поне 10 пъти по-качествени от останалите. От бранша поискаха повече ангажираност от правителството, защото в момента бизнес средата у нас се влошава. Испанският експерт Маурицио Месагомес прогнозира, че в България дъното на кризата на имотните пазари ще бъде в средата на годината.

www.econ.bg

0
April
22

В момента в страната има около 707 хиляди панелни апартамента, разположени в 18 900 блока. В България има 120 комплекса с панелни сгради. Много малка част от тях са довършвани след 1990 г. Според експерти най-малко 92 на сто от панелките у нас имат скрити дефекти и се нуждаят от спешно саниране, твърдят експерти. Панелките навремето се градяха като временни жилища със срок на използване 30 години и това не бива да се забравя от купувачите, съветват експерти. Те се строяха бързо, което доведе до повече дефекти в изпълнението им.

www.monitor.bg

2
April
22

Строители преграждат мезонетите на едностайни и двустайни апартаменти, за да могат да ги продадат по-лесно. Подобна практика за първи път се появи в столичния Студентски град, установи проверка на в. “Стандарт”.

До преустройство прибягват собствениците на луксозни кооперации, които все още са на фаза груб строеж, обясниха от агенцията за недвижими имоти “Явлена”. Разделянето на огромните жилища на няколко по-малки е единственият шанс да се намерят купувачи във времето на криза, твърдят брокери. А който иска да изтъргува многостаен апартамент, ще трябва драстично да му смъкне цената.

През последните месеци купувачи се намират единствено за малки жилища. Цените на гарсониери в Студентски град с квадратура от 44 до 52 кв. м варират от 43 хил. евро до 70 хил. евро. Така от продажбата на три апартамента, на които може да се раздели един мезонет, се изкарват от 130 хил. до 210 хил. евро. Сумата далеч надхвърля единичната цена, на която в момента може да се продаде мезонет.

Луксозният апартамент с размери от 120 до 130 кв. м се предлага на цена от 113 хил. до 141 хил. евро. Нова схема за привличане на купувачи се появи и на пазара с офис площи. Заради ниския интерес и увеличаващия се брой на празни офиси строители са склонни да разсрочват вноските при покупка за срок до 10 г. При подписване на договора купувачът обаче трябва да плати между 20 и 30% от цената.

www.standartnews.com

0
April
22

Цените на апартаментите в Перник паднаха само с около 10%
От близо месец се наблюдава леко раздвижване на пазара на недвижимите имоти в Перник. Според председателя на Сдружението на агенциите за недвижими имоти в област Перник Софка Асенова прекаленото очакване за рязко поевтиняване на жилищата като резултат от световната финансова криза не се случи.

Наистина има спад в цените на жилищата в Перник, но не както се очакваше с 20-30%, че и повече, а с около 10%, пояснява Асенова.  Очакванията за значително поевтиняване за известен период от време блокираха пазара и сделките спряха. След като стана ясно, че на по-голямо поевтиняване не може да се разчита, тези, които реално имат нужда от жилище, започнаха да търсят подходящото, твърди Софка Асенова.

Търсене

Сега търсени на пазара са предимно готовите за обитаване жилища. В най-неизгодна позиция са фирмите, които имат недовършени жилища. За тях много трудно ще се намерят клиенти, защото има несигурност дали инвеститорите ще имат сили да ги довършат. Засега все още е слаб пазарът и на панелните жилища, защото за тях банките не отпускат кредити или ако разрешат, те са едва 50 на сто от оферираната цена. Според пернишките брокери на недвижими имоти има увеличено предлагане на жилища от съдия-изпълнители. Те обаче по-трудно се реализират, защото там сделките стават само с плащане в брой, като срокът за внасянето на определената сума е седем дни. Това на практика изключва варианта за кредитиране. Оптимистичното е, че вече се наблюдава раздвижване на пазара на селските имоти - къщи и вили. Този вид имоти винаги са имали сезонен характер и обикновено продажбите тръгват през пролетта.

Предпазливост

Очакваме увеличаване на предлагането на новопостроени жилища в квартал Изток заради засиленото строителство там, което може да доведе до поевтиняването им, твърди Софка Асенова. Все още пазарът на имоти е предпазлив, което не е нормално за април. Няма раздвижване и при земеделските земи. Застой има и при продажбите на имоти в Рударци, Кладница и Драгичево. Клиентите се надяват цените да паднат под 50 EUR за кв. м и затова сделки от началото на тази година почти няма. Негативен ефект върху търговията с недвижими имоти според брокерите оказва затегнатото от банките кредитиране. Това принуждава някои от фирмите да спрат своята дейност.

Оптимизъм

Аз съм оптимист за пазара на недвижими имоти дори в условията на криза. Смятам, че браншът ще премине през етап на очистване. В него ще останат компетентните агенции за недвижими имоти, в които работят истински професионалисти, твърди Асенова.

www.pari.bg

0
April
19

В ранен съботен следобед пред НДК в София се събира шарена групичка хора. Някои нетърпеливо потропват с крака, други ядосано присвиват очи, трети оживено дискутират. Не, не е поредният протест срещу нещо, или поне не точно. Всички те, около дузина, са съкооператори в новострояща се сграда в софийския квартал “Овча купел”.

Събират се, за да решат един съществен за тях проблем – строителството на сградата е замразено малко след получаване на Акт 14 (виж карето). На този етап почти всички от тях са платили пълната сума на строителната фирма. За капак управителят й е изчезнал, не си вдига телефона и не може да бъде открит и в офиса на компанията. За щастие на новодомците сред тях има и адвокат, който е поканил свой колега и заедно разясняват какво могат да предприемат собствениците срещу строителя си. Или по-скоро какво са могли да предприемат, защото повечето съвети са за особено внимание

Още при сключване на договора

През последните няколко години много хора купуват имот на зелено, тъй като цената е доста по-ниска от тази на вече построено жилище. Това е възможно, защото предприемачът използва събраните пари вместо кредит и така строителството не се оскъпява. Това обаче носи и риск накрая да не получите точно онова, което очаквате, и може в бъдеще да влезете в много по-сериозни разходи, ако ви се наложи по съдебен ред да принуждавате строителя да продължи строежа си.

Когато купувате жилище на зелено, сключвате предварителен договор, в който се посочва какво и в какъв срок се очаква от строителя като краен резултат. След получаване на Акт 14 (груб строеж) за сградата получавате нотариален акт, който играе ролята на окончателен договор. По силата на закона окончателният договор отменя предварителния. Затова е важно в новия контракт да фигурира изречение със смисъла, че останалите точки за права и задължения на строителя от предварителния договор остават валидни. Ако в нотариалния акт, който подписвате, липсва подобно изречение, се получава така, че вие сте сключили сделка за строителство само до този етап и строителят няма повече задължения към вас. В случая няма значение, че в предварителния договор сте имали уговорки за строителство до Акт 16 (право на ползване).

Допълнителен проблем в повечето случаи е, че покупката на зелено става с помощта на финансиране от банка под формата на ипотека, което в случай на забавяне на строежа натоварва допълнително кредитополучателя. Той продължава да плаща кредита си, без да е получил жилище в замяна. И съответно трябва да продължи да живее под наем или пък да отложи продажбата на досегашното си жилище, а много често той не е предвидил такива разходи и се затруднява да изплаща заема си. “Затова никога не препоръчвам на клиентите си да купуват на зелено. Ако все пак го правят, трябва да имат адвокат, който да гледа договора под лупа и да го скрепи с много сериозни неустойки”, пояснява адвокат Деляна Иванова от Софийската адвокатска колегия.

Неустойките в договора спестяват много бъдещи разходи. Ако евентуално строителят ви просрочи или не ви предостави краен резултат в определен период, тогава той ви дължи по силата на договора определена сума или определени действия. Докато в случай на липса на фиксирани неустойки отново имате възможност да получите обезщетение. Тогава пак ще е нужен адвокат, но разходите ще са доста по-големи, тъй като той ще трябва да води съдебни процедури за доказване на неизпълнение на договора. Подобни дела могат да се проточат с години.

Друг съвет при такива покупки е да не се плаща цялата сума в началото на строежа. В предварителния договор може да се договори плащане на части при всеки следващ етап от построяването на сградата и вашето жилище. Например - на зелено може да преведете 60% от цялата сума по сметката на строителя, на Акт 14 - още 20%, на Акт 15 - още 10%, и накрая, при Акт 16, когато ви предадат имота с разрешение за ползване, да преведете и последните 10% от уговорената в началото сума. Така, освен че рискувате по-малко пари, и строителят има стимул да дострои имота.

Спасение дебне отнякъде

И все пак, ако жилището е недовършено, а строителната фирма спре да строи, имате няколко възможности да се защитите. Един вариант е да развалите договора си, като това става само по съдебен ред. При едно евентуално разваляне следва всеки да получи обратно това, което е дал, т.е. вие ще си получите парите, които сте платили. В такъв случай обаче има вероятност да не успеете за същата сума да си купите аналогично жилище. Решението за разваляне на договора става по преценка на съда и невинаги се допуска. Обикновено, ако по-голямата част от договора вече е изпълнена, няма да има решение за разваляне.

Ако строителят ви стане подозрително неоткриваем (както често се случва) и имате съмнения, че е спрял строителството на жилищната сграда, в която сте закупили имот, вие можете да се обърнете към неговите съдружници, ако има такива. С отправена молба към тях може да настоявате да подновят дейността доброволно. Ако и това не подейства, имате право да защитавате правата си в съда.

Преди да пристъпите към съдебни процедури, може да пратите нотариална покана на строителното дружество да ви докаже писмено пред нотариус, че все още извършва строителни дейности. Управителят на компанията трябва в определения от вас срок да представи всички документи, доказващи дейността на дружеството по конкретния обект. Ако не се появи или не може да покаже документите, се приема, че строежът не се извършва. Тогава нотариусът съставя констативен протокол, който служи за доказателство пред съда, че е прекратена дейността и с това е нарушен договорът на фирмата с вас.

“Преди да пристъпите към съда, е хубаво да съберете максимално много писмени доказателства, като такъв е констативният протокол от нотариус след такава покана”, подчертава адвокат Иванова.

Последна инстанция

Като подготовка за съдебната битка е добре да се свържете с вещо лице, което да даде оценка на недовършената дейност и да ви ориентира за нужната сума, за да бъде довършено жилището ви и да получи Акт 16. За да довършите сами строежа или да намерите друга фирма, която да го направи, трябва да имате и съгласието на първия строител. Имате възможност да осъдите неизпълнилия задълженията си строител и той да плати разноските по довършителните дейности.

Преди да заведете самото дело, е препоръчително да сте подали молба за обезпечение на бъдещ иск. Можете да проверите в Агенция по вписванията какви имоти притежава съответното лице, за да знаете върху какво въобще може да се наложи възбрана. “Предимството да го направите предварително е, че строителят няма да знае, че ще започнете производство срещу него и няма да има време да си прехвърли имуществото”, пояснява адвокат Иванова.

Всички действия оттук нататък е препоръчително да направите с помощта на адвокат. Съдът може да запорира сметките, недвижимото имущество, да наложи възбрана на имотите на строителното дружество и т.н., но само онези, които са собственост на фирмата. Този тип процеси обаче са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Тъй като най-често засегнати сте не само вие, ами и всички други, които са купили имоти в недостроената жилищна сграда, можете да подадете колективен иск срещу строителя. “Препоръчвам колективните искове на хората с подобен проблем, защото този тип процеси са дълги и отнемат много време, като преминават през трите съдебни инстанции. Този вид искове стигат безпрепятствено до Върховния касационен съд, ако се наложи да се обжалва, защото засяга повече хора”, пояснява адвокат Татяна Мечкова. Също така при колективните искове за разлика от индивидуалните съдът дава съвети и ориентира ищците.

Цената на иска

Когато заведете иск, ще трябва да платите държавна такса на съда, която е в размер 4% от сумата, за която предявявате иск. Съдът определя срок, в който трябва да внесете тези пари, като той може да е и седмица, така че трябва да сте готови с предварително заделени пари. За да спечелите малко време за набиране на средствата, можете да заведете първоначално иск за по-малко пари. След като съдът даде ход на делото, назначава вещо лице, което да изготви експертиза с оценка на имота. Тя има за цел да покаже на каква сума възлиза недовършената от строителя дейност, за която може да поискате да го съдите. Разбира се, може да предявите иск и за пропуснати ползи, но според адвокати подобен иск е трудно доказуем в българското право. Цените на експертизите се заплащат от вас, като чак ако спечелите делото, ответната страна трябва да ви плати разноските по него, както и да ви изплати сумата за дострояване.

“В различните случаи цената е различна, като има експертизи от 150 до 600 лв. Тя представлява един протокол, в който вещото лице описва имота и дава оценка какво още има да се дострои. Възможно е исканата сума вследствие на това да се увеличи или намали, като ще трябва да доплатите такса 4% и върху допълнителната сума”, казва адвокат Иванова.

Най-добре сам, но не и според закона

Незаконно е да си довършвате сами строежа и да живеете в жилище без Акт 16. Друг въпрос е, че ако спечелите правото да го направите, проблем се оказва, ако съседът ви на горния етаж не направи същото или покривът просто не е добре достроен. В такъв случай вашето жилище ще бъде застрашено и ремонтът може да се окаже безсмислен.

Накратко, преди да решите да купувате нов апартамент на зелено, помислете ще имате ли физическите, душевните и финансовите сили да се справите с дългия път, осеян с адвокати и строители, който очаква групичката активисти пред НДК.

14… 15… 16… Построено!

Акт образец 14, Акт образец 15 и Акт образец 16 (накратко Акт 14, Акт 15 и Акт 16) са основните етапи, през които минава една сграда, преди в нея да могат да се нанесат новите й собственици. Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Жилищното строителство най-често попада в т.нар. четвърта и пета категория строежи. Акт 14 е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. С най-прости думи Акт 14 може да се определи като документа, който се издава, когато сградата достигне етап груб строеж. От този момент е реализирано правото на строеж и вече е предмет на разпоредителни сделки правото на собственост върху отделните обекти в зданието.

Следващият етап е Акт 15. Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Документът се подписва както от компетентните длъжностни лица, така и от собствениците на обекти в сградата. Той е констативен акт, с който се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно одобрените проекти. Това на практика означава, че строежът се предава от строителя на възложителя.

Акт 16 обикновено е най-очакваният документ от новите собственици на жилището. Акт 16 е познат и като “Разрешение за ползване” и представлява разрешение за ползване на една сграда, което е свързано с възможността сградата да бъде въведена в експлоатация и да може редовно да се живее в нея. Той е завършващият акт за всяко строителство и удостоверява, че действително обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация.

www.imoti.net

0