March
13

Най-голямото жилище в света е замъкът Уиндзор в Англия, който заедно с Бъкингам в Лондон и Холирууд в Единдург, е собственост и официална резиденция на британското кралско семейство.

Площта на замъка е около 45 000 кв.м, като заедно с градините, площта на имота надминава 50 декара. След много промени и подобрения през вековете замъкът разполага с 1 000 стаи с отделни помещения за слугите, няколко библиотеки, галерии др.

Той е построен от Вилхелм Завоевателя (Уилям Първи), управлявал между 1066 - 1087 г. Първоначално е част от отбранителен пръстен около Лондон, като мястото е избрано заради добрата защитна позиция, пише Property Investment.

През многовековната му история предназначението му е променяно многократно, като в определени периоди част от него е била използвана за затвор.

През Първата световна война името му е променено от Саксен-Кобургготски на Уинзорски, за да не асоциира с германския произход на британската корона. От 1952 г. до днес той е резиденция на кралица Елизабет II, която се настанява заедно със съпруга принц Филип и двамата си сина .

След пожар през 1992 г. който унищожава част от покоите на кралицата е направена последната реставрация, която продължи 5 години и струва 37 млн. паунда. Тогава е решено няколко стаи в Бъкингам и Уиндзор да бъдат отворени за посещения през опредени дни в седмицата.

www.profit.bg

1
March
11

Пазарът на луксозни имоти все още не може да намери пресечна точка между цените, предлагани от купувачите и продавачите, сочи анализ на “Райфайзен имоти”. Данните сочат, че в София собствениците искат 20% по-високи цени от нивата, на които реално се сключват сделки. Във Варна пък има сериозно разминаване между качеството на предлаганите имоти и изискванията на купувачите във високия сегмент.

По данни на “Райфайзен имоти” цените в масовия сегмент са се върнали две години назад. В столицата и във Варна вече може да се закупи двустаен апартамент при цена между 50 и 70 хил. евро, каквито нива е имало в началото на 2007 г. В същия ценови диапазон в Русе може да се закупи двустаен апартамент в центъра, а в Бургас - същият с включени довършителни работи, сочи още анализът.

Цените на ваканционните имоти продължават да намаляват. В Слънчев бряг и Св. Влас за 50-70 хил. евро може да бъде купен тристаен апартамент с качествени довършителни работи. В Банско пък за същата сума вече се сключват сделки за двустайни апартаменти с топ локация в центъра или в близост до станцията на лифта, се казва още в анализа.

www.imoti.net

0
March
10

“Строителство на луксозни планети по поръчка на клиента”. Това не е някакъв модерен рекламен слоган. Така се нарича печелившият бизнес с недвижими имоти в книгата “Пътеводителят на галактическия стопаджия” на Дъглас Адамс. Понастоящем приликите със ситуацията на българския пазар са повече от фрапиращи - и в книгата бизнесът процъфтява, а после рязко настъпва срив. Разликата обаче е една и много съществена: докато търговците от планетата Магратея предприемат анткризисен план, изграден върху здравословни количества сън до отминаване на кризата, българските брокери на имоти, строителни компании и инвеститори практически преживяват в реално време и с широко отворени очи агонията на пазара. Докато техните услуги бъдат отново потърсени, което май няма да е скоро…

Проектите изчезват, цените падат, но секторът е далеч от крах

На 180′ за 360 дни

Когато в началото на миналата година имоти вече беше мръсна дума на глобалните пазари, в България продължаваше да се говори за ръст във всички сегменти. Единственото изключение бяха ваканционните имоти, защото привидно “само там търсенето беше движено от индивидуални инвеститори от засегнатите от кризата пазари”. И продължаваха да се обявяват нови “мега-, хипер- и грандпроекти” за молове, офис центрове и жилищни комплекси, като инвеститорите очакваха да успеят да ги продадат още на картинка и то при добра печалба.

За по-малко от година обаче посоката на пазара се обърна и хора, които преди това го оприличаваха на остров на спокойствието в периферията на финансовата буря, заговориха за него като за малка лодка насред цунами.

Познаха, че ще има проблеми с продажбите на ваканционни имоти, но не и размерите им. Днес има свръхпредлагане във всички курорти в страната и само единични сделки на нива около 500 евро за квадратен метър при над 1000 евро през миналата година. Недовършени строежи, излъгани купувачи и фалирали инвеститори рисуват мрачната картина на този дял от имотния пазар.

Мантрата “Инвестирайте в земя, спряха да я произвеждат!” също много бързо спря да звучи успокояващо на инвеститорите в терени. Те се убедиха, че и на този пазар има таван, който някои от тях вече бяха пробили с главите си, а след това бързо започва да боли. Сега цените на парцелите са паднали в пъти, но сделки няма.

“Трудно е да се каже каква е пазарната цена на терените най-малкото защото вече година те не се продават, понеже няма търсене за нови проекти”, казва управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Оказа се, че и доскорошният бастион на пазара - жилищата, не е достатъчно защитен. Само през последните 4-5 месеца цените им паднаха с около 20% според официалната статистика, а според предприемачи - с над 30 на сто. И всичко това, защото търсенето на жилища угасна. Купувачите вече не могат да разчитат на щедрите банки, преосмислиха намерението си да придобият дом или пък просто започнаха да чакат цените да паднат още.

Изчезващите видове

Рязко се охлади и ентусиазмът на инвеститорите в бизнес имоти. Едни от най-големите проекти в сектора са отложени за неизвестно бъдеще. Най-категорично от тях беше оттеглянето през ноември миналата година на литовската VP Group, която планираше с един милиард лева да изгради своеобразен “град в града” в столичния квартал “Красно село”.

Подобно е положението и с други два мащабни проекта в София. Макар и все още да не са обявили отлагането, към момента няма осигурено финансиране нито за проекта на испанската Riofisa, който трябваше да се случи на терена от 200 декара на бившия жп завод зад Централна гара София, нито за съвместния проект на братя Домусчиеви и германската компания ECE Projectmanagement върху терена на бившия държавен завод “Балканкар Средец”. Споменаваме ги само заради размера на предвидените инвестиции в тях - 270 млн. евро в първия и 500 млн. евро във втория случай.

Ако не гледаме толкова детайлно обаче, показателно е дори, че от 20 обявени проекта в столицата за молове реално строящите се са 3 и още два са на път, но по-всяка вероятност няма да започнат през тази година.

Все по-трудно се сключват и сделки за наем на търговски площи в областните градове, след като част от търговците си взеха поука от магазините, работещи на загуба, от които обаче не могат да се освободят заради дългосрочни договори за наем. При това на свръхвисоки нива.

“За пръв път от пет години има празни магазини на централните търговските улици в София. Това показва, че проблемът не е само в качеството на търговските проекти и управлението им, а в целия сектор на търговията”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

При офис площите положението е аналогично. Проектите, които се изграждат в момента и трябва да са готови в близките две години, се броят на пръсти, а общата им площ не надминава 230 хил. кв.м, докато в началото на миналата година се очакваше към 2010 г. да бъдат завършени над 800 хил. кв.м.

Макар и предлагането да не се увеличило значително, наемните нива на офис площи тръгват сериозно надолу. Ако преди година офертите за офиси под наем в близост до околовръстния път на София бяха на нива от 15 евро за квадратен метър, сега епизодичните сделки се сключват на 9.

Вестоносците на намалението

Все пак строителната активност не е сведена до нула. Все още се строят или по точно се довършват част от започнатите проекти. Макар и на по-ниски нива се случват и сделки за наеми на офиси. Инвестиционни продажби обаче няма. По всичко личи, че сделките за покупка на “проекти на картинка” ще останат един добър спомен от миналото, а ценовите очаквания на купувачите са тотално променени.

Най-ясният сигнал за промяната дойде след прекратяването на сделка за придобиване на Мall of Sofia в края на миналата година. Купувач трябваше да е един от най-големите германски инвестиционни фондове - DEGI (Deutsche Gesellschaft fьr Immobilienfonds). Сделката беше пред финалната права, но в последния момент от DEGI обявиха, че я спират.

Аналогично стоят нещата и с продажбата на офис сградата, част от проекта Bulgaria Mall на софийския бул. “България”. Инвеститорите LS Property и Salamca преди близо година бяха сключили предварителен договор за продажба на имота с Пиреос банк, като договорената сума по неофициална информация е била 50 млн. евро. След дълго протакане от банката се отказаха от сделката и дори с плащане на неустойка за анулиране на договора.

Тези два случая показаха, че пазарът е тръгнал в посока, която ще се управлява от потенциалните купувачи, но реални примери от пазара липсват.

“Сделки няма, защото у хората с кеш има усещането, че ще стане по-лошо. Очаквам интересът на купувачите и продавачите да се срещне към края на годината, като и двете страни ще трябва да направят компромиси”, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Forton Сергей Койнов.

“Всички са в процес на изчакване - да дойде голямото намаление”, смята управителят на “Елта консулт” Валери Левиев.

Хората с парите

През последните месеци глобалната криза доведе до създаването на десетки фондове за евтино изкупуване в световен мащаб, наричани distressed funds. Голяма част от тях са структурирани във Великобритания или Европа, но в тях са събрани капитали с различен международен произход. Това може да са свободни средства за инвестиране от Израел, арабските страни, Русия.

Tези фондове обаче не са създадени с цел да инвестират конкретно в недвижими имоти, а в различни бизнеси в затруднение и с потенциал за бърза възвращаемост.

“Ето защо проектите за имоти в България не се конкурират с други проекти за имоти, а с производството на четки за зъби например. Също за един рисков инвеститор няма значение дали ще вложи парите си в София или в Лондон. Въпросът е колко бързо ще си възвърне инвестицията”, коментира Тома Недялков - старши консултант в BICA.

Целта на distressed фондовете е една - да намерят подходящ проект - актив или бизнес, собственикът на който изпитва сериозни затруднения и е близо до фалит. В подобно състояние продавачът би се съгласил на изключително занижена цена, било то и под себестойност - обикновено сделката се сключва на 30-40% от желаната от него първоначална цена.

“Вече отчетливо се забелязва интересът на фондове за евтино изкупуване към българския пазар”, обясни Недялков. Консултантската агенция вече е партньор в няколко проекта в София, за които търси купувачи сред distressed фондовете. Сред тях е бъдещият офис център на руската компания МИАН, който се строеше на бул. “Никола Вапцаров”.

При инвестиционните сделки с distressed фондове в повечето случаи не може да се говори за норма на възвращаемост (yield), защото те не са завършени и още не генерират приходи. Затова пък очакванията на рисковите купувачи са да имат годишна възвращаемост между 20 до 50%, а хоризонтът им е краткосрочен. Ако обектът на сделката обаче генерира приходи от наеми, в момента нивата на очакваната доходност са около 15%. Само преди година те се движеха между 7-8%. Това означава, че дори по-агресивно настроени играчи като тези фондове оценяват риска на подобни проекти много по-високо в сравнение с миналата година.

Друг вид потенциални купувачи на имоти са различни частни инвеститори, които поради една или друга причина разполагат със собствени средства.

“В България в момента има група от хора, чийто бизнес не е засегнат от кризата и разполагат с капитали. Те непрекъснато оглеждат и питат за възможни инвестиции на ниска цена. Сега е моментът, когато могат да купуват евтино”, посочиха от Raiffeisen Real Estate.

По наблюдения на други консултанти и предприемачи България все още не е в тази фаза. Строителите и в момента могат да продават на печалба, макар и малка. Ако през последните 2-3 години те работеха с 60-70% норма на печалба, то сега тя е от порядъка на 20-30%. Например при строителство на жилища себестойността заедно с цената на земята е около 600 евро на квадратен метър, но сегашните продажби на 750-800 евро все още са рентабилни. Така че за отчаяни продажби в страната все още е твърде рано да се говори.

А сега накъде

Факт е, че редица инвеститори в имоти, които вече са започнали, но не са завършили проектите си, изпитват сериозни затруднения да ги продължат. Причините биха могли да бъдат най-различни - липсата на достатъчно финансиране, на купувачи, на наематели, задлъжнялост към подизпълнители. В същото време тези инвеститори имат финансов ангажимент към кредитните институции и все по-трудно успяват да го изпълняват. В подобна ситуация те търсят възможност или да намерят допълнително финансиране, или да продадат проекта си, било то и без печалба.

Анализаторите и представителите на имотния бизнес нямат еднозначен отговор дали спадът е достигнал до най-долната точка, от която предстои изкачване нагоре, или липсата на търсене и високото предлагане в различните сегменти ще продължат да дърпат цените надолу още няколко години. Оптимистите са по-малката група.

Без някой да има представа дали проблемите в сектора ще траят година, две или три, отсега има няколко ясни бъдещи събития. Първо, инвеститорите в недвижими имоти ще намалеят поне наполовина. Същото вероятно ще се случи и на строителните компании. Вероятно ще има пълна суша за нови проекти още поне няколко месеца, а защо не и години. Излизането от кризата ще е трудно и бавно, защото малко сектори ще могат да изтласкат икономиката нагоре. Със сигурност вече почти наситеният пазар на имоти няма да е сред новите двигатели.

Все пак има и добри новини. Няма да има десетки или стотици празни молове, офис сгради и незапълнени жилищни кооперации. Наемите за много фирми могат да паднат, а жилищата отново да са на поносими за по-голяма група хора цени.

www.capital.bg

0
March
5

Драстична промяна в цените на имотите в посока надолу се очаква само за непривлекателните - с ниско качество на локацията и строителството. Собствениците на такива имоти ще загубят от бързата им обезценка в бъдеще, коментират експерти в сферата на недвижимите имоти.

На един от първите големи форуми на строителния бранш в условия на глобална икономическа криза BalREAct (състоял се преди десет дни) фирмите строители, представени от Любомир Галчев от Галчев Холдинг формулираха интересни тенденции, които вече са факт.

Такава е  например оздравителнатата. Строителните компании са склонни да намаляват маржовете си и да инвестират повече в качество. Това обаче далеч не означава спад в цените на имотите. Въпреки че материалите поевтиняват, финансирането поскъпва. Затова онези, които изчакват, за да се възползват от срив на цените, могат да се окажат разочаровани.

Много строителни фирми вече предлагат услугата при значително свити обеми на печалба, коментира Любомир Галчев по време на дискусията, организирана в рамките на BalREAct. Ако преди строителните компании работеха на 12% печалба, сега тя е между 5 и 7%. “Купете сега - моментът е изключително удачен”, призова Галчев и уточни, че на пазара остават компаниите с традиции, репутация и качествено портфолио.

Един разумен потребител, който има необходимост от недвижими имоти ще купи именно сега. Така ще раздвижим ситуацията на пазара и ще допринесе за по-бърз изход от  стагнацията, продиктувана по-скоро от предпазливост, отколкото от реални пречки, заключи Галчев.

Галчев Холдинг обединява 20 дъщерни и асоциирани компании с богато портфолио от дейности в строителството, търговията, инвестициите, консултациите, спорта и туризма. Холдингът поддържа традиционно добри взаимоотношения с държавната администрация и с фирмите-подизпълнители и се радва на стабилни позиции в браншовите организации.

www.expert.bg

0
March
4

Вземането на кредити бе лесна работа само преди година. Тогава никой, включително и от банките не очакваха ситуацията да се затегне до такава степен, че банките да ограничат максимално кредитната си активност, а зрителите да минат от реклами на кредити по телевизията на такива за депозити.

Финансовия ресурс е скъп, банките си нямат доверие и междубанковото финансиране е замръзено, особено това от банките майки към местнита звена, поради проблеми в международен план.

Лихвите по депозити са високи, което означава, че тези по кредитите са още по-високи. Не това обаче, дори е основния проблем за кредитополучателите, които са склонни да плащат дори и по-високи лихви - проблемът е, че им се отказват кредити.

Ако питате някой банкер банките разбира се продължават да отпускат кредити, но на условията им отговаря изключително малък процент от кредитоискателите. Така идват фундаменталните въпроси какво трябва и какво не трябва да правите, за да отговаряте на условията.

Нашите банки бързо черпят от световния опит. А той казва, че кредитния рейтинг на един кредитоискател е от изключителна важност и може да предреши до голяма степен това дали ще ви се отпусне кредит. Какво е кредитния рейтинг? Това е степента в която сте надежден платец на своите задължения. Добър рейтинг, коллерира със съвестно изпълнение на вашите задължения.

Не се чудете защо банките хвърлят огромни ресурси за създаване на единна система, която да им казва що за платец сте. От тяхна гледна точка това е изключително важна инвестиция, защото намалява опасността да увеличат размера на лошите си кредити, което може да е фатално.

Последния път, когато ходих в една от големите български банки за проучване на условията за отпускане на кредит ми бе обяснено, че ще се направи справка в кредитния регистър що за длъжник съм бил до момента. Това включва проверка на изплащането в срокове на задължения по други кредити, потребителски и ипотечни, кредитни карти и др. задължения.

Бе ми обяснено дори, че ще се провери плащането на сметките за парно и мобилния телефон. Дали вече действа подобна система, или това бе просто блъф няма значение - това е бъдещето. Мислете, преди да закъснявате със своите плащания, защото това ще бъде отразено някъде в кредитното ви досие. Системни закъснения на плащанията пък, почти със сигурност ви отрязват пътя към бедещо финансиране.

www.profit.bg

0
February
27

Покупката на атрактивен имот, чиято цена към момента е под пазарната, е добра възможност за имотна инвестиция в условията на криза, твърдят финансовите консултанти от Рапид Файненс. След нормализиране на обстановката е много вероятно инвестицията да се окаже печеливша, защото след време купеният имот ще е повишил значително цената си.

От дружеството предупреждават, че при инвестирането в недвижими имоти трябва да се внимава, когато се купува имот на кредит и вноските по заема се изплащат от наем, който се получава при отдаването му. Това е нож с две остриета, защото ако не се направи точното съотношението между цената на придобиване на имота, размера на наема, който реално може да се получи и неговото постоянство, и не на последно място лихвата по кредита, с който е закупен имота, може да се понесат загуби.

Рисково също е закупуването на имот “на зелено” или в строеж, защото някои от строителните фирми също имат проблеми с набавянето на средства, които да вложат в проектите си и те остават незавършени.

Това, което препоръчват финансистите от Рапид Файненс е да се правят разумни инвестиции. Разумно направената инвестиция обикновено води до разумна възвръщаемост, следователно по-лесно може да се спечели кредитното доверие на банките. Ако инвеститорите имат пари в брой, но те не са достатъчно, за да бъде закупен директно недвижим имот и се търси бърза печалба, то те могат да вложат парите си в депозити. Това е лесен начин спестяванията за бъдат предпазени си без много усилия.

Депозитите обаче са добър вариант ако вложенията са за кратък период от време, тъй като дългогодишните депозити не защитават парите от инфлация.

Според проучване на финансовите консултанти от Рапид Файненс, несигурната икономическа среда и затрудненият достъп до външно финансиране са основните фактори, затрудняващи дейността на строителството.

По данни от Националния статистически институт (НСИ), през януари 2009 г. съставният показател “бизнес климат в строителството” продължава да спада, с 0.6 пункта в сравнение с декември 2008 година. Оценките на строителните предприемачи за бизнес състоянието на предприятията са по-ниски със 7.8 пункта.

Тези данни са изключително важни, когато се правят планове дали да се инвестира в закупуването на недвижими имоти.

“Печалба от инвестиция в недвижим имот в краткосрочен план не може да се очаква”, казва изпълнителният директор на компанията Евгени Зафиров, като добавя, че дори и в нормална икономическа среда печалбите от инвестиции в недвижими имоти са сравнително дългосрочно планувани. Това се обяснява с факта, че цените на имотите трябва да са стабилни с леко покачване, определящо се от търсенето и предлагането.

www.expert.bg

0
February
27

Възстановяването на пазара на недвижими имоти в Източна Европа е свързано с възвръщане на доверието на инвеститорите във възможностите, които регионът предоставя, заявява пред Colliers Magazine (списанието на Colliers, насочено към клиенти, служители и др.) Крис Маклърнън, Президент на Colliers International за Европа и Латинска Америка. Той обясни, че в момента дори държави със силна съдебна система и ниско ниво на корупция като Великобритания, позволяват постигане на висока доходност, което прави бързо развиващите се икономики по-малко атрактивни.

“Но дори и в слаби години винаги има възможности. Бизнесът продължава да се премества от запад на изток. Така той се възползва от евтината работна ръка, местоположението и по-ниските корпоративни данъци”, каза Крис Маклърнън.

Въпреки проблемите, произтичащи от актуалната икономическа и финансова обстановка, директорът на компанията за Европа и Латинска Америка изрази оптимизъм. Сред тенденциите, които той очерта за настоящата година, са очакванията за по-голям дял на самофинансиране на проектите от страна на инвеститорите и излизането атрактивни имоти на пазара, заради нуждата на предприемачите от капитал. Той прогнозира плавно приближаване на очакванията за цените на купувачи и продавачи, което ще доведе до стабилизиране на пазара в средносрочен план.

Colliers International е сдружение между независими компании със самостоятелно управление за недвижими имоти, с повече от 290 офиси в над 60 страни. В световен мащаб Colliers управлява имоти с обща площ над 80 милиона кв.м. и разполага с над 11,000 служители.

В България компанията работи от 1991 година. Понастоящем Colliers International в България представлява проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни и ваканционни имоти. www.colliers.com/bulgaria

Г-н Маклърнън, Вие отговаряте за дейността на Colliers International в Латинска Америка и Европа - континенти с различия, но също така и с крупни развиващи се икономики. Виждате ли прилики в развитието на сектора на търговските площи в бързоразвиващите се пазари в тези два континента, като вземем за пример Бразилия и Русия?

Крис Маклърнън:

Да, определено виждам сходства между бързоразвиващите се пазари в Латинска Америка и Източна Европа. Двата региона имат огромен потенциал за растеж поради оформянето на средна класа и все по-активното потребление от страна на населението. Освен това и двата региона разполагат с ресурси под формата на работна ръка и природни богатства, което ги прави привлекателни центрове за производство и износ в глобалната икономика. Едно друго сходство обаче не е толкова благоприятно. Бързоразвиващите се икономики често преминават през периоди на драматични възходи и спадове в сравнение с по-устойчивите икономики и нации. И двата региона се отличават с перспектива за изключителна несигурност. Комбинацията от тежък финансов шок, значителен спад на потреблението в развитите държави, закъснялото въздействие върху бързо развиващите се пазари, все по-активното прилагане на политики, насочени към ограничаване на инфлацията и резкият спад в цените на суровините пораждат тази несигурност в двата региона.

Латиноамериканските пазари обаче са преминали през няколко десетилетия на цикличност, включващи периоди на икономически бум и кризи, за разлика от региона на Източна Европа. Много от мениджърите на фирми в Източна Европа ще работят в условията на икономически спад за първи път през своята кариера. Латиноамериканските им колеги, от друга страна, многократно са преминавали през кризисни периоди, което им дава конкурентно предимство.

Регионът на “Нова Европа” се състои от три доста различни области - Русия, Централна и Източна Европа и Югоизточна Европа. Всяка от тях се намира на различен етап на развитието си по отношение на пазара на недвижими имоти. Какво е Вашето виждане за начина, по който настоящата финансова и икономическа ситуация ще се отрази върху трите региона?

Крис Маклърнън:

Ключът към възстановяването на пазарите на недвижими имоти в Източна Европа е възвръщането на увереността. В света все още е налице значителен капитал. Но този капитал търси по-безопасен пристан в държави с пълна прозрачност, силни съдебни системи и по-добра възвръщаемост на инвестицията. Ако можете да инвестирате в централен Лондон при доходност от 8-10%, възвръщаемостта в един бързоразвиващ се пазар ще трябва да бъде значително по-висока. Виждам, че инвеститорите са много предпазливи по отношение на Русия и Украйна, колебливи за Югоизточна Европа и неутрални за Централна и Източна Европа. Полша е пример за ярка звезда в региона, с продължаващ приток от огромни инвестиции в инфраструктура по линия на Европейския съюз. Освен това страната се утвърждава като успешна близка дестинация за глобални корпорации като Dell, които преместват част от операциите си от Ирландия в Полша. Повечето инвестиции в недвижими имоти в страните в региона ще бъдат правени от местни инвеститори или представители на съседските държави.

Global Property Guide очаква 2009 да бъде година, изпълнена с много предизвикателства. Двата региона, за които те са настроени най-оптимистично, са Латинска Америка и Близкия Изток, докато прогнозите за Европа, с малки изключения, продължават да бъдат много негативни. Какво могат да очакват страните с бързо развиващи се пазари от региона на Централна и Югоизточна Европа?

Крис Маклърнън:

Това наистина ще бъде година на спад на бързо развиващите се пазари. Но дори и в слаби години винаги има възможности. Полша и вероятно Чешката Република ще внесат светлите нюанси в региона, тъй като бизнесът продължава да се премества от запад на изток. Така той се възползва от евтината работната ръка, местоположението и по-ниските корпоративни данъци.

Някои анализатори считат, че настоящите пазарни условия имат отрезвяващ ефект върху “прегрелия” сектор на недвижимите имоти. Споделяте ли това мнение? Има ли кризата и добра страна?

Крис Маклърнън:

Отрезвяващият фактор ще бъде прекратяването на практиката на пълно външно финансиране на проектите. Финансирането ще се върне до нива от 50-60% от стойността на проекта и това ще бъде много по-здравословно за пазарите на недвижими имоти, тъй като ще има повече свободен капитал и следователно пазарът ще бъде по-малко склонен към прегряване. Добрата новина е, че секторът на недвижимите имоти ще се завърне към А и Б и отново ще стане добра възможност за инвестиция.

Какви са възможностите, които настоящата ситуация предоставя?

Крис Маклърнън:

Възможности произтичат от няколко посоки. Някои инвеститори ще бъдат принудени да продават и в резултат на това атрактивни активи, които не биха се търгували в нормални условия, ще излязат на пазара. Когато разликата в очакванията за цените на продавачи и купувачи намалее, обемът на сделките ще нарасне и пазарите ще се стабилизират. Разликата ще бъде, че продавачите ще трябва да осигуряват финансиране за проектите си, докато финансовите институции се завърнат към нормален ритъм на работа.

Colliers International развива успешна дейност на пазарите за недвижими имоти в Централна и Източна Европа и Югоизточна Европа от почти две десетилетия. Каква считате, че е най-важната причина за успеха на компанията?

Крис Маклърнън:

Успехът на Colliers в Източна Европа се дължи на нашия модел, при който местните мениджъри са партньори в бизнеса и лидери в своите икономически общности. Нашите регионални изпълнителни директори имат усет за пазарите и се адаптират към условията им по-бързо от служителите в организациите с низходяща йерархична структура. Мениджърите ни гледат на Colliers като място за кариера за цял живот и по този начин осигуряват необичайни за индустрията приемственост и стабилност. Те са силно ангажирани с обслужването на клиентите. Освен това ние предоставяме ресурси на глобално ниво, за да помогнем на служителите на Colliers да подобрят познанията си за света на недвижимите имоти и бизнеса. Това личи от различните типове обучения, които Университетът на Colliers организира.

Какъв съвет бихте дали на млад професионалист, който се интересува от кариера в областта на недвижимите имоти?

Крис Маклърнън:

Недвижимите имоти предоставят възможност за много вълнуваща кариера, при която получаваш отплата за всяко вложено усилие. Мога да кажа това след 22 години в Colliers International. Но за да постигнеш успех, трябва да инвестираш време, енергия и страст, както и да имаш търпение. Причината е, че отнема средно три години, за да се развият уменията и знанията за обслужване на нашите клиенти до експертното ниво, което те очакват и са свикнали да получават.

www.econ.bg

0
February
25

Едно мнение на хора от бранша на недвижимите имоти предизвика много коментари и реакции през седмицата. Шефове на строителни компании заявиха, че заради кризата, моментът за купуване на имот е изключително подходящ. Ръководителите говориха за доверие, за възможностите пред клиентите сега и.т.н. Дали са били искрени, това може само да се гадае.

Потребителите, а и дребните инвеститори обаче явно не повярваха на посланията и отвърнаха с канонада от критики: „Няма кой да купува насред криза, няма кредити, защо тези експерти не започнат сами да купуват и да подкрепят пазара, се питаше най-често”. В чест на истината, поне един от присъствалите шефове на имотни фирми, каза нещата такива, каквито са: кризата се усеща навсякъде, доверието между отделните участници на пазарите е нарушено, както например е при производителите на хранителни стоки, посочи той. А именно доверието се връща най-трудно. Веднъж загубено, ако си нямаш работа върви го възстановявай. Много ще ми бъде интересно какви данни ще изкарат българските млеко- и месопреработватели, след като някои от тях станаха ясни с алхимичните си способности. И колко време ще бъде нужно да се възстанови пазарът. Отделна тема е, че страдат и читавите фирми, но паниката не прощава. Покрай сухото гори и мокрото.

Горе-долу също е и при строителството. Наред с утвърдените се навъдиха и велики предприемачи, които хал хабер си нямат от управлението на един проект. И започнаха едни печалби от 200% и нагоре. Сега обаче стана тегаво. Банките резнаха кредитите, вдигнаха лихвите, а хората остават без работа. Покупката на телевизор става проблемна, за кола да не говорим, а за жилище е почти абсурдно да се говори. По официални данни на статистиката средният квадратен метър в София през последното тримесечие на миналата година е бил 2 373 лв. при средна работна заплата от 550 лв. Това са над 140 000 лева за едни 60 квадрата. Защо ли  имам спомени за 35 000 или 40 000 евро за малък апартамент в Берлин.

Да не говорим и за продукта, който се продава. Е, всичко се връща на този свят. Сега инвеститорите почти го обърнаха на хленч и ще трябва първата стъпка да бъде от тяхна страна, както искат, така да го разбират. И тепърва всички, които са мислели по-андрешковски във всички браншове, ще го разбират. И никога да не забравят до какво води сиренето менте и скъпото и лошо строителство.

www.dariknews.bg

0
February
23

Планирахме втори завод по морето, но засега отлагаме този проект, заяви Николай Бъчваров, управител на Баумит България.

Господин Бъчваров, как се отрази кризата в строителството на пазара на строителни материали?

- Политиката ни е да продаваме на всеки - от големите компании до отделния майстор. Голямото потребление беше отчасти поддържано от един строителен балон, който се спука. Това означава, че крайният купувач вече е различен от този преди години. Тогава се купуваха квадратни метри и хората рядко се интересуваха как и с какви материали е построено. Тези купувачи вече изчезнаха и идват по-взискателни, които търсят качество на оптимална цена. Това ни радва, защото съвпада с нашата политика. Очаквам да задържим обемите на продажби от миналата година, като ще се стремим да завоюваме нови пазарни позиции.

Имате предвид разрастване в страната или на външни пазари?

- В страната. Наскоро излезе социологическо проучване за познаваемостта на Baumit в различните държави, където работи. В България сме с едни от най-високите резултати, което означава, че марката вече сама продава.

Какъв е делът ви на пазара на строителни материали?

- Лидери сме на пазарите за топлоизолационни системи, за мазилки и сухи строителни смеси. Стремим се към лидерство и при лепилата за керамични покрития, но тях не сме ги продавали под марка Baumit, а под Мурексин. Тя е по-слабо позната и от тази година сменяме бранда.

Имате малък износ за Македония. Ориентирате ли се към други балкански пазари?

- Продуктите, които предлагаме, са ефективни на 150-200 км заради транспортните разходи. Въпрос на решение на концерна е накъде да се разраства. Той има фабрики в Истанбул, друга се строи в Букурещ, има и в северната част на Румъния. На практика Европа е разделена на кръгове от по 200-300 км, в центъра на които се разполага съответното производство.

Фабриката ви е в Елин Пелин, край София. Това означава ли например, че източната част на България остава непокрита?

- Бяхме планирали да започнем втори завод в Югоизточна България, но го отложихме. Имаме проекти, проучвахме и пазара, но засега отлагаме тези планове.

Очаква се сериозен спад при сградното строителство. Ще се преориентирате ли към други сегменти на пазара?

- Не, оставаме ориентирани към сградното строителство, но това не означава непременно ново строителство. Все повече на дневен ред излизат технологиите за пестене на енергия и санирането. В моменти на криза това е стабилна област за развитие, защото има държавни помощи, а голяма част от финансирането идва по грантови схеми. В редица европейски страни като Австрия и Чехия то е приоритет, но за съжаление у нас още не е на дневен ред. Парите ги има, програмите за финансиране съществуват, но вече 4 години не се приема Закон за етажната собственост, който може да даде тласък на санирането. Няма юридическо лице етажна собственост и ние като продавачи на строителни материали и топлоизолационни системи няма с кого да преговаряме. В резултат на това вижте на какво приличат панелните блокове у нас - на пчелни пити. И за това не са виновни хората. Санирането ще има социален ефект заради спестяването на енергия, но ще подпомогне и строителния бранш. Все пак това са милиони квадратни метри и ако тази вълна на саниране наистина тръгне, капацитетът на производителите на строителни материали като нас няма да стигне.

На колко се изчислява обемът на този пазар?

- Тези 700 000 апартамента, които се нуждаят от саниране в страната, имат поне 40-50 млн. кв. м фасади. Трудът плюс материалите в зависимост от качеството ще струват около 50 лв. на кв. м без ДДС. Това прави пазар за 2-2.5 млрд. лв. Дори 1% от това саниране да започне, ще е добре за бранша.

Какъв е делът на санирането в момента?

- Нищожен в сравнение с новото строителство. Не повече от 5-10%.

Влияят ли вече климатичните промени върху строителството?

- Определено. Наскоро слушах лекция на анализатори от Дойче банк, които прогнозираха кои индустрии ще просперират в условията на глобалното затопляне. Това са индустриите, които се занимават с алтернативни източници на енергия, енергоспестяващи технологии, саниране.
В момента в цяла Австрия тече саниране на стари сгради, изолирани преди 10-15 години с 5 сантиметра стиропор. Сега тази изолация се маха и се сменя с 10-15 сантиметра.

Значи изолациите, които масово се лепят у нас, са недостатъчни?

- Абсолютно недостатъчни. Дебелината постепенно расте и вече е към 6 см. Това е по стандартите за изолация на сградите от 1999 г., които вече са стари и изключително занижени. В развитите страни като Австрия и Германия стандартът е поне 10-12 сантиметра.

Визитка

Николай Бъчваров е роден през 1962 г. в Севлиево. Завършил е немска гимназия в Ловеч и УНСС в София. Работил е като консултант в Ernst&Yang AFA, като главен счетоводител в Застрахователно дружество България, като вицепрезидент по финансите в България холдинг и като изп. директор на Приватизационен фонд България. От юни 2000 г. е управител на Баумит България. Дружеството е основано през 1995 г. и е дъщерна фирма на Wopfinger Stein und Kalkwerke Schmid&Co, част от Шмид индустри холдинг - Австрия.

www.ipo.bg

1
February
20

През четвърто тримесечие на 2008 г. местните администрации са издали разрешителни за строеж на 2 452 жилищни сгради, с 12 881 жилища в тях и с 1.741 млн. кв.м разгъната застроена площ (РЗП), на 100 административни сгради/офиси със съответно 110 хил. кв.м РЗП, и на 1 530 други сгради с 1.275 млн. кв.м РЗП.

Спрямо предходното тримесечие броят на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради намалява с 10.6%, жилищата в тях - с 2.3%. Същевременно общата им застроена площ се увеличава с 5.9%.

Административните сгради са с 20.6% по-малко, а намалението на РЗП е 18.7%, докато другите сгради бележат увеличение с 5.0%, а площта им нараства с 12.0%.
В сравнение със същия период на 2007 г. издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради са с 15% по-малко, а жилищата в тях - с 33.6%.

Намаление е регистрирано и при административните сгради - с 31.0%, както и при другите видове сгради - с близо 5%.
Разгънатата застроена площ на жилищните сгради спрямо съответния период на предходната година намалява с 27.7%, на административните сгради с 21.0%, а на другите сгради с 33.3%.

През четвъртото тримесечие на 2008 г. се запазва тенденцията значителен брой разрешителни за строеж на нови жилищни сгради да се издават в по-големите административни, курортни и производствени центрове, обособени в областите: Бургас - 407, Варна - 290, София - 278, Пловдив - 253, и София (столица) - 232, като жилищата в Бургас са 2 632, в Пловдив - 2 332, във Варна - 1 673, и в София (столица) - 1 502.

www.profit.bg

0