June
2

Как можете да видите “как вървят имотите в интернет” след като предлагането е 10 към 1 - десет имота срещу един купувач? Имотите се предлагат, но купува ли ги някой на цените на които се предлагат?

Най-често срещаната грешка, която правят продавачите на имоти - планират бъдещи покупки и на тази база определят каква сума ще поискат за имота си. Представете си че продавате автомобил Мерцедес, но модел 1995 година, но искате да си купите Ситроен модел 2012 година. Няма как стария автомобил от 1995-та година макар и Мерцедес да струва колко нов Ситроен на година или две. И няма как на базата на вашите желания за бъдещи покупки да определяте пазарната стойност на нещо, което притежавате каквато и сантиментална стойност да има то. Много често хората искат да продадат старите си тристайни апартаменти и да закупят с получените средства две гарсониери в същия или по-хубав район - това няма как да се получи. Започвайки с погрешно планиране на цената се обезмислят бъдещи действия по оферирането на имота и това е причината много имоти да залежават с години и въпреки, че са сменени 20 агенции и брокери, които ги предлагат резултата е един и същ - неуспех. Причината се корени в грешното определяне на реалната пазарна цена на имота, а там се губи време от порядъка на от половин година до повече от две години. ТБМ2 Ви предлага да не губите това време на принципа “проба-грешка” и да се възползвате от нашите услуги веднага. Цените, които виждате в интернет пространстовото са определени по най-различни методи от собствениците на имотите и това, че се предлагат от техните посредници брокерите съвсем не означава, че са съобразени с техните съвети и ценооопределяне. Някой искат да си купят Ситроен, но други искат да разменят Трабант за Ферари…и се ориентират по предлагането в реклама на други модели Трабант, които няма кой да купи… Тоест - това, че някой предлага нещо на някаква цена съвсем не означава, че има кой да плати тази цена когато и да е било.

Представете си виждате 40 обяви за трабантчета на най-различни цени и вие като собственик също на един такъв трабант правите “мониторинг” на предлагането на трабанчета във вашия град. Преглеждате и виждате цени от 200 до 4000лв за различни трабантчета и си казате ок моето трабантче не е най-старото и най-разваленото от тези, които се предлагат тук, но не е и най-лаченото значи една цена от 1500лв е напълно разумна, защото дори е по-ниска от средната за трабантчетата в моя град. На първо четене има логика в подобни разсъждения, но на второ четене замислете се какво може да стане ако всички така си определят цените. Вие виждате цени на трабантчета, които се ПРЕДЛАГАТ за продажба, но не виждате цените на които те се продават в действителност. По същия начин като влезнете в магазина да избирате лютеница оглеждате щанда с лютеницата и виждате какво се предлага, но дали ще купите лютеница или ще си купите нещо друго решавате вие като купувач. Поглеждате и забелязвате промоцията за деня - сравнявате с най-скъпата лютеница произведена от био продукти и т.н. и бързо вземате решение да посегнете към промоционалната лютеница от познатата ви марка. За жалост при имотите е доста по-сложен избора и отнема много време. Тоест това, че се предлагат трабантчетата и лютениците на едни цени съвсем не означава, че се купуват на същите тези цени. Минава време и собственика на трабанчето решава да намали цената си от 800лв на 600лв, защото никой не му иска оглед за колата, но той вече е изгубил половин година в очакване на купувач като е определил цената си на база на предлагането на другите трабантчета. Вие обаче си казвате хм сигурно нещо му има точно на неговото трабантче и за това го предлага толкова евтино, но вие още сте в сферата на “проба-грешка” и продължавате да се самонадъхвате гледайки обявите за скъпи трабантчета без да се замисляте, че освен трабанчета се продават и други по-хубави автомобили.

Вижте тази класация за автомобили, която е изготвена на база търсенията само за един месец в един от най-популярните портали за предлагане на автомобили втора употреба. Виждате на първо място по търсене е популярния модел Фолксваген Голф с цели 256 918 броя търсения. На второ място е моделът на Ауди А4 с 190 970 търсения, на трето място е моделът на BMW от популярната трета серия с 138 858 броя търсения, на четвърто място е също един от най-любимите автомобили на българите модела на Опел - Астра с 137 857 регистрирани за един месец търсения. Чак на пето място е класиката Мерцедес Бенц Е-класа с 70 360 търсения, което е няколко пъти по-малко от заемащия първо място Фолксваген Голф. Един иначе много популярен автомобил като Волво S60 е чак на 20-то място само с 11 435 броя търсения, а Daewoo Matiz заема непрестижното 33 място с 4 402 регистрирани търсения.

Сигурно се досещате защо правя това “лирично-авто” отклонение…точно така сега ще погледнем и кои са най-търсените недвижими имоти по аналог на авто-класацията. При имотите разбира се е доста по-различно, защото е важно не само какъв е имота, но и е важно къде се намира. Според различни проучвания най-търсените за покупка имоти са малките жилища в големите градове. Причината да са най-търсени е ясна - колкото са по-малки - толкова са по-достъпни като крайна цена, ремонт и поддръжка. През първото тримесечие на 2013 година в София за купени точно 3600 имота, но в това число не влизат само жилищата, а всички видове имоти, Пловдив 2578, Варна цифрата е 1924, в Бургас 1212, Русе 1306, Плевен 1289, Стара Загора 1001, Пазарджик 1117 и в другите населени места цифрите за първото тримесечие на тази година са под 1000 броя. Например в Петрич за това тримесечие са купени едва 144 имота.

Най-много имоти се купуват в големите градове, най-търсените имоти в големите градове са тухлените двустайни жилища и ако трябва да ги подредим в някаква класация тя би изглеждала горе долу така:

Най-търсени и най-купувани имоти по видове в град София:

1.Двустайни тухлени жилища - ново строителство /построени след 2000-та година/
2.Двустайни ЕПК жилища
3.Едностайни панелни жилища - гарсониери
/построени след 84-та година/
4.Двустайни панелни жилища -
/построени след 84-та година/
5.Едностайни тухлени жилища - боксониери

6.Тристайни ЕПК жилища
7.Тристайни панелни жилища - /построени след 84-та година/
8.Тристайни тухлени жилища - старо строителство /построени преди 2000-та година/
9.Четиристайни жилища и многостайни жилища
10.Мезонети
11.Гаражи
12.Парцели в регулация
13.Къщи
14.Магазини
15.Офиси

Тази класация има пряка връзка с възможностите на повечето хора да си купят имот с цена не по-висока от определена сума и не случайно най-купуваните имоти са с цени до 50000 евро където според нашите проучвания, а и не само са се насочили близо 75% от всички, които купуват имоти в София.

Най-търсени имоти в град София по цена в проценти:

1.До 25000 евро 20%
2.До 30000 евро 20%
3.До 40000 евро 18%
4.До 50000 евро 16%
5.До 80000 евро 10%
6.До 100 000 евро 8%
7.До 150 000 евро 3%
8.До 200 000 евро 2%
9.До 300 000 евро 2%
10.Над 300 001 евро 1%

Най-търсените квартали за покупка на жилище в София:

1 (1) Център
Март 2013 (брой търсения) 60 817
Март 2009 (брой търсения) 49 691

2 (2) Лозенец
Март 2013 (брой търсения)  59 810
Март 2009 (брой търсения) 46 368

3 (4) Стрелбище
Март 2013 (брой търсения) 51 553
Март 2009 (брой търсения) 36 853

4 (7) Изток
Март 2013 (брой търсения) 48 734
Март 2009 (брой търсения) 33 983

5 (6) Гоце Делчев
Март 2013 (брой търсения) 47 928
Март 2009 (брой търсения) 30 207

6 (5) Борово
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 34 134

7 (10) Младост 1
Март 2013 (брой търсения) 47 324
Март 2009 (брой търсения) 31 566

8 (8) Бели брези
Март 2013 (брой търсения) 45 713
Март 2009 (брой търсения) 32 322

9 (3) Иван Вазов
Март 2013 (брой търсения) 44 505
Март 2009 (брой търсения) 37 457

10 (6) Гео Милев
Март 2013 (брой търсения) 43 498
Март 2009 (брой търсения) 34 134

Източник

* в скобите е посочена позицията, която е заемал кварталът през м. март 2009 г.

Освен всичко друго докато опитвате на варианта “проба-грешка” и изгубите да кажем 12 месеца в опити да налучкате коя е правилната цена можете да изгубите още повече, защото цените на имотите особено на панелните и по-старите продължават да се движат в посока на долу. И ако днес можете да получите за вашия двустаен панелен апртамент 28000 евро то след година или две може да се окаже, че няма кой да плати за него повече от 20000 евро. Тази тенденция все още е в сила за повечето панелни жилища, защото те имат срок на експлоатация и този срок намалява с всяка изминала година. Цените могат да паднат и много по-рязко ако много собственици изкарат едновременно имотите си за продажба в един и същи район. Ние много добре разбираме, че всеки човек се опитва да спести средства и опитва сам ако може да реализира имота си за да не заплати комисион на агенцията 2-3% и това е напълно разбираемо. Въпрос на математика, изгубено време и личен избор е всеки да изчисли струват ли си опитите “проба-грешка”. И както има начин да надцените своя имот така има начин и да го подцените. Няма нищо толкова страшно ако продавате трабантче ще изгубите една година и 200-300лв, а ако продавате имот може да изгубите две години и различна сума пари от 2000-3000 евро до над 50000 евро всичко зависи от цената на имота и от решенията, които взема неговия собственик.

Миналата 2012 година клиент на ТБМ2 отказа да продаде апартамента си на купувачи, които го бяха харесали и предложиха по-ниска цена с 2000 евро. По време на предложението цената на която се оферираше имота беше около 39000 евро и нашия клиент щеше да получи 37000 евро. Важно е да уточним, че става дума за тристаен панелен апартамент на първия етаж в Люлин 5, който в крайна сметка продадохме за 32000 евро, защото това беше следващото най-високо предложение като оферта от кандидат купувачи. Нашия клиент получи 5000 евро по-малко, защото не взе правилното решение няколко месеца по-рано въпреки нашия съвет да приеме офертата на тогавашните кандидат купувачи. Историята до известна степен има щастлив край, защото ако не се бяха появили тези купувачи в началото на тази година може би цената щеше да падне на около 30000 евро до края на тази година…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет I

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Какво предлага агенция за недвижими имоти ТБМ2 на своите клиенти, които са решили да продават

Не обявявайте имота си за продан в повече от една агенция за недвижими имоти това поражда съмнения от страна на купувачите.

0
May
31

 

                                               НЕОБХОДИМИ ДОКУМЕНТИ

1. Заявление на бланка на общината.

2. Актуална скица, издадена от районната администрация по местоположение на обекта

3. Документ за собственост, а при съсобственост на имота – нотариално заверено съгласие от всички собственици;

4. Декларация за периода, в който е завършена сградата /нотариално заверена, прилага се в оригинал/.

5. Копия от одобрен проекти/или разрешение за строеж, позволителен билет и др.

6. Геодезическо заснемане на сградите, изработено от правоспособно лице, с отразена етажност, площи и отстояния до имотни и регулационни граници;

7. Конструктивно становище изработено от правоспособен инженер конструктор.

8. При намалени отстояния следва да се представят нотариално заверени съгласия от всички собственици на съседните УПИ (имоти)

9. Снимков материал на обекта. Заснема се от всички страни и се прилагат снимките.

10. Други - ще ви бъдат посочени от експерта при когото е разпределена преписката.

Какви документи са необходими за сделка с имот?

 

0
May
26

Когато купувате имот с ипотечен кредит е необходимо да разполагате с ваши лични средства, които в най-добрия случай трябва да бъдат поне 10%-15% от цената на имота. Добавете нотариалните такси по прехвърлянето на имота, 2.5% от цената на имота - местен данък (за София), комисион за брокера 2.5% от цената на имота, такси по отпускането на ипотечния кредит 1.5% от размера на кредита, средства за ремонт и довършителни работи ако имота, който ще купите не е завършен до ключ. Ако купувате двустаен апартамент в София минималната сума за самоучастие с която трябва да разполагате ако имота, който ще купите е с цена до 40000 евро би изглеждала така:

Минимум 10% за предварителен договор - 4000 евро
При кредит от банката в размер на 36000 евро - такса усвояване в банката е средно около 1.5% или това са 540 евро.
Комисион за агенцията 2.5% от цената на имота - 1000 евро.
Нотариални такси и местен данък според договорките с продавача на имот, но в най-лошия случай ако вие ги платите изцяло са около 3.5% върху цената на имота или в случая 1400 евро.
Според банката и нейната оферта към вас за ипотечен кредит най-често се заплащат от вас допълнително - застраховка на имота, застраховка живот и задължително оценка на имота преди отпускането на кредита, които добавят към вашите разходи още около 400лв.
Обикновенно ремонта на купения имот е задължителен и там можете да заделите средства според необходимите за ремонт неща в най-лошия случай - основен ремонт на банята - 3000-6000лв според вида на материалите, които вложите. Смяна на дограмата на имота ако говорим за двустаен апартамент според вида на дограмата, но около 3000лв. Ако се налага и полагане на настилки нещата се оскъпяват още.
Равносметката до тук е около 14000лв разходи около покупката на имота с кредит и ако се налага ремонт още поне 6000лв.

Не трябва да се подминава факта, че ако решите да купувате панелен апартамент (горния пример е за тъхлен или ЕПК апартамент където финансирането на банките е около 90%) банките няма да ви отпуснат 90% от оценката на имота, а по-всяка вероятност не повече от 70-75% от оценката. Това означава, че трябва да помислите за по-голямо самоучастие и вместо 10% то би нараснало до 30% или в гореописания случай  ако оценката на двустайния апартамент е 40000 евро то само за предварителен договор ще са ви необходими около 12 000 евро лични средства. В този случай остава “успокоението” за по-малкия ипотечен кредит - 28000 евро и съответно малко по-ниските такси около неговото отпускане, но те бледнеят на фона на 30-те процента капаро.

Как се организира оглед на недвижим имот?

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Пазарлък за имот

0
April
26

Дежавю (също „дежаву“) (на френски: déjà-vu; буквално вече видяно) е преживяване, при което човек се чувства сигурен, че вече е виждал или преживявал някаква нова ситуация (човек усеща, все едно, че дадена случка вече се е състояла или се е случила неотдавна), въпреки че точните обстоятелства около предишната ситуация са неясни. Този термин е въведен от френския психолог Емил Буарак (1851-1917). Една от хипотезите гласи, че дежавю се дължи на химичен дисбаланс на мозъка. Това е официалната научна теория. По принцип дадена ситуация в настоящето се обработва в определена част от мозъка. Ако настояща случка неволно попадне в частта на мозъка, обработваща спомените, ние изживяваме дежавю. Случващото се получава „привкус“ на спомен и ни изглежда, че идеално знаем какво ще се случи. Друга хипотеза твърди, че дежавю се дължи на по-бързо обработване на информацията с погледа, отколкото съзнанието.

Третата хипотеза е пряко свързана с недвижимите имоти според брокера Антон Илиев, който твърди, че дежавю на пазара на имоти има всеки ден и при това то се изживява буквално от стотици брокери. Това в кръга на шегата, но не съвсем, защото наистина повтарянето на случки при работата с покупко-продажба на имоти е твърде често…не прекалено често срещано “явление”. Брокерите са принудени да повтарят едни и същи неща, но на различни хора и понякога по пътя на рутината забравяме кое на кой сме потретили и на кой сме забравили да кажем ежедневното си “дежавю”, но в кавички. Повтарянето на едни и същи неща понякога ни отегчава, друг път ни прихваща синдрома на папагала, а трети път ни кара да си мислим, че сме учители по психология и дъвчем едни и същи 20-ина уроци.

Безспорно е обаче - от синдрома на папагала измъкване няма и това е така, защото имотите и хората са винаги различни, но за тяхната реализация пътищата са все едни и същи. Картата по която се ориентираме се актуализира от време на време, но софтуера ни се “ъпгрейтва” автоматично и продължаваме да повтаряме едни и същи уроци като папагали отгледани в класната стая.

Ако имота ви се намира на последния етаж в седем етажна жилищна сграда без асансьор не разчитайте на врачки, карти таро, комшията пенкилер или роднината банкер, етажа на имота не можете да промените, а също така не можете да си монтирате асансьор до седмия етаж или поне ще ви излезе доста солено… Единственото, което можете да промените за да си намерите купувач е да промените цената на имота си. Естествено ако вашия брокер е направил всичко възможно от презентационна гледна точка през последните два месеца. Същото условие важи и за всички жилищни имоти на партерен етаж както и за всички, които нямат огледи от месеци.

Всеки случай е индивидуален до голяма степен, но при различните хора времето за осъзнаване на реалността е различно и то варира в големи граници от няколко дни до няколко години особено що се касае до продажбата на имоти. Папагалите Ара макао имат живот над 60 години колкото е и експлоатационния срок /по документи/ на панелните апартаменти преди да се санират цялостно. И на теория и на практика един папагал живеещ в клетка в панелен апартамент в Овча купел би могъл да повтаря на собствениците си, които са и собственици на жилището - “Продавайте сега, защото утре няма да получите цената, която ви се предлага днес…продавайте сега, защото утре няма да получите цената, която ви се предлага днес…продавайте сега…”

0
March
31

Когато говорим за недвижими имоти и пазарлък за цената им по-скоро трябва да използваме израза “водене на преговори”. Като брокер с дългогодишен опит във воденето на преговори за недвижими имоти смело мога да заявя категоричността си относно някои мега-съществени разлики при преговорите за покупко-продажба на имот и всички останали преговори. Разбира се говоря за пазара на недвижими имоти в България, защото всяка страна има своите особености както като цени на имотите, традициите при сделките с имоти така и при народопсихологията. Разликите в преговарянето на цената на недвижими имоти и всички останали стоки и услуги са страшно много.Дори разликите във времето оказват огромно влияние и давам веднага пример каква е разликата между воденето на преговори за имот през 2006-та година и воденето на преговори за имот през 2011-та година. Става дума за разлика само от пет години, но ако през 2006-та година бяхте решили да преговаряте за двустаен апартамент в центъра на София и бяхте предложили повече от 5% намаление на цената вероятността въобще да няма преговори е огромна. Това беше така, защото собствениците на имоти през 2006-та година бяха с много големи очаквания относно приемането на България в европейския съюз и страха да продадат на по-ниска цена сравнено с “европейските цени” на имотите от другите страни членки на ЕС беше водещ при вземането на решения. За това цените се надуваха от желанията на хората буквално “да не се минат”, а купувачите бяха в безизходица и след известно обикаляне разбираха нагласите на собствениците на имоти и се “предаваха” като купуваха, а за коментар повече от 5% на цените не можеше и дума да става.Имаше страшно много абсурдни ситуации като например двустаен панелен апартамент от 60-те години в Красна поляна на първи етаж след лек освежителен ремонт - огледите бяха между 18:00 и 21:00ч. всеки работен ден. Цената за онова време беше сравнително изгодна (не помня с точност), но тъй като цената не беше от най-високите купувачите се тълпяха. Още в началото на втората седмица след започването на огледите дойде и първото предложение при това предложението беше от “гърмян заек” тоест младо семейство, което вече беше изпускало на два пъти да направи сделка, защото са се пазаряли за цената. Съответно тогава не се пазаряха и казаха, че купуват на исканата от собственика цена като поемат и всички разходи по прехвърлянето. Радост за собствениците, комплименти към агенцията, стискане на ръцете, уточняване на детайлите и уговорка за среща на другия ден в офиса на агенцията за подпсиване на предварителен договор както повеляват традициите. На другия ден обаче собственика се събужда с усещането за пропуснати ползи и заявява, че няма да се яви на подписването ако цената не се покачи с още 5000 евро. Подобни случки има много, но те приключиха заедно с идването на кризата.От края на 2008-ма година и началото на 2009-та година до края на 2011-та година преговорите за свалянето на цената на имотите протичаха по коренно различен начин както можете да се досетите. Аномалиите бяха ежедневие - собственици на имоти още с очаквания за цени от преди 2008-ма година и спомени за това как комшията над тях е продал апартамента си на много по-висока цена или близък роднина с подобна история продължаваха да искат много високи цени, които не кореспондираха с пазарната реалност. В същото време “от другата страна на барикадата” купувачи с още по-големи очаквания за голям пазарлък мечтаеха да купят на една трета от обявената цена. Правеха се купища безмислени огледи на които се срещаха хора с напълно неадекватни искания - продавача не иска да сваля от надутата си цена, която на всичкото от горе си е измислил сам базирана на приказки и случки от 2006-та година, а на оглед да му пазари цената идва напълно неподготвен кандидат купувач, който всъщност въобще още не е наясно от къде ще осигури финансиране за своята покупка. “Преговорите” в тези случки бяха пълно фиаско, но в същото време бяха ежедневие, защото неясноттата около световната финансова криза беше голяма и това засилваше очакванията на кандидат купувачите. Тези неща се случваха масово в периода 2009-та - 2011-та година когато бяха първите години на кризата и всичко се преобръщаше с главата на долу. Купувачите отлагаха своята покупка, а продавачите се отказваха да продават, защото им се струваше, че цените някога отново може да се върнат на старите нива от преди кризата. В най-кризисния период хората, които се отказваха преди сделката бяха купувачите дори и сделката да е супер изгодна, а преди кризата това правеха собствениците на имоти. Ролите се размениха, но това отмина поне в първоначалния му краен вариант. От началото на 2012 година се усети стабилизиране на цените на имотите и истериите и големите очаквания се култивираха в нормални граници. Пазара се успокои и вече няма нито собственици с нереално големи очаквания за високи цени нито има купувачи с нереални очаквания за много ниски цени. Преговорите за цената станаха много по-трудни, защото двата полюса се доближиха максимално, но в същото време купувачите трудно склоняват да платят повече, а продавачите вече съвсем не са склонни да свалят много от цената. С този дълъг разказ всъщност искам да направя прелюдията към това как се провеждат преговори за недвижим имот в България без да се лежи на “стари лаври”. Ако сте купили изгодно в кризата и сте си помислили, че сте цар на преговорите то сега ще ударите на камък, защото нещата съвсем не са същите. Ако сте продали много скъпо преди кризата и сте си помислили, че се продава бързо и лесно на висока цена сега ще ударите също на камък. Най-разпространената заблуда относно преговорите за недвижими имоти е тази, че преговорите приличат на всички други. Най-често срещаните опити за елементарно сваляне на цената са обичайните търговски практики както при покупка на кола от автокъща. Какво правите когато искате да купите кола - преглеждате обявите в интернет, взимате някой, който разбира от коли с вас и тръгвате по автокъщите със списък на набелязаните от вас атомобили най-често от една и съща марка и модел. Влизате в автокъщата отправяте се към избрания автомобил и започвате да го оглеждате като търсите неговите недостатъци и ги изтъквате пред търговеца, който се е наслушал на такива неща, но вие смятате, че вадите страховити аргументи и ще го притиснете до стената. Всъщност в 95% от случаите търговеца е определил много точно цената на автомобила си, защото се занимава с това от години и предварително е предвидил колко 200-600лв може да отстъпи от цената и дали въобще да отстъпи. Тук е най-интересния момент който се пропуска от повечето хора - цената може и да не падне ако към автомобила има голям интерес, а вие като купувач няма как да знаете дали към този точно автомобил има голям интерес - това най-добре знае търговеца, който вижда, че тази събота вие сте 18-ия човек, който идва да “се пазари” за този Фолксваген Пасат модел 2006-та година. Модела с изтъкването на недостатъците както при колите не винаги работи при имотите. Друга основна разлика е, че цените на автомобилите падат буквално с всеки изминал ден, защото излиза всяка година нов модел, а в същото време стария модел остарява с още една година през която той се движи и съответно животът на двигателят му се съкращава. При имотите локацията е водещата и “новия модел” няма никакво значение ако локацията му не е добра. Какво правят купувачите на имоти смятайки, че преговарят - обаждат се за най-изгодните имоти и започват да изтъкват съвсем видимите недостатъци т.е. - “все пак това е панелен блок” (което е видно още от офертата, която е видяна много преди огледа), “жилището си е за ремонт и ще глътне доста пари” (ако не беше за ремонт щеше ли да е на тази цена) и т.н. обичайни реплики, които не водят до успех. Друг много често срещан модел е “доброто и лошото ченге”, която сценка се разиграва от “разбирача” дошъл на огледа обичайно познат на купувачите, който го играе “лошото ченге” и купувача играе “доброто ченге”, който много харесва имота, но “лошото ченге” го разубеждава изтъквайки недостатъците на имота. Този модел има същия неуспех като при пазарлъците в стил - “тази ръжда по калника тука…ммм какво правим?” Има и други гамбити за свалянето на цената на имота, които са също така не много успешни и те са директния подход - още от по телефона започва пазарене: “Алооо за двустайния в Лозенец се обаждам с цена 60 000 евро, това е добре обаче аз повече от 52000 евро не мога да дам, защото то там няма къде да се паркира и сградата е много стара и е без асансьор. Да идвам ли на оглед?” Може и цената да падне на този имот до 52000 евро, но определено не е това начина. Разковничето е не само в подхода и начина на преговори. Много важно е какъв е имота и кой е определил неговата цена - ако тя е определена от професионалист имота може да се продаде без да се отстъпва от цената. Няма такова нещо като гарантирана отстъпка в цената на всеки един недвижим имот не и през 2013 година в България. Следете блога на бутикова агенция за недвижими имоти за да научите не само кои са неуспешните начини за преговори, а и кои са успешните. Това ще научат всички, които редовно посещават адреса blog.tbm2.net.

31.03.2013г.

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Как се организира оглед на недвижим имот?

0
March
15

 

Вече клиентите ни ще могат да ни показват от разстояние имотите, които продават като това важи в особена сила най-вече за парцелите разбира се. Но до известна степен това важи и за търговските обекти с витрини на партерните етажи с лица към улици. Ако не сте сигурни как може да ни помага в работата Google Street View вижте предствянето на този парцел в Суходол обявен за продажба в нашата агенция.

По принцип в ТБМ2 работим винаги с посещение на място до самия имот - това е задължително преди да започнем каквото и да е било предлагане било то за имот под наем или за имот за продажба. Посещавайки на място имота ние преценяваме с очите си - околната среда, съседите, достъпа и всички други детайли, които са важни при определянето на цената на всеки един имот. Всички имоти обявени в нашата агенция за продажба или за под наем са посетени на място от брокер от агенцията и са им направени снимки с качествен широкообективен цифров фотоапарат. И за напред ще подължим да работим по този начин, но поне с парцелите всеки един кандидат купувач ще може да види от разстояние в благодарение на Google Street View доста детайли и самия път до имота така както сме го показали и ние в офертата за парцела в Суходол.

Единствения недостатък е все пак, че друго заснемане едва ли ще има в близките няколко години, а все пак информацията е от миналата 2012 година март-април месец. Тоест утре там където вчера е имало гола поляна може да има къща, блок или мол, но в по-голямата си част там където вече е застроено вероятно всичко ще остане на 85% същото още дълги години.

0
February
16

 

Таблото с ключове в нашия офис през 2007-ма година когато започнахме изглеждаше като на снимката по-горе.

“Наемателите ме завлякоха с огромни сметки за парно и не си платиха наема за последните три месеца…”

“Наемателя ми не си вдига телефона и като идвам да го търся в апартамента не отваря вратата какво да правя?”

“Кучето на наемателите ми е унищожило чисто новите мебели ит на всичкото от горе са се изнесли без да ме уведомят…” 

“Съседите се оплакват от силна музика и непрестанни купони май сбърках с тези наематели…”

Всички тези оплаквания са ежедневие сред наемодателите като дори много от тях опарени неведнъж от некоректни наематели са се отказали завинаги да си дават имота под наем. Други търсят начин да си отдават жилището само на хора, които са препоръчани от техни близки и приятели и на които смятат, че могат да се доверят. Най-често срещаната грешка при големите загуби с неплатени наеми от 3-4 месеца и неплатено парно за цели два сезона се случват точно от “познатите” на познатите, които сме пуснали в жилището без договор за наем за да не се обидят… Когато няма коректен договор за наем, който да се преподписва всяка година и когато не се осъществява контрол върху плащането не ежемесечните комунални услуги се стига до големи загуби.

Много често наемателите са съвсем добронамерени, но на всеки се случва да остане без работа или да остане без доходи без да го е планирал и тогава виждайки възможност “да се мине между капките” и да не се плати наема и сметките се случва точно това. Понякога наемателите подведени от хилядите фалшиви обяви за имоти решават оптимизират разходите си за наем и се втурват да търсят двустаен в Лозенец луксозно обзаведен за 300лв и по този начин напускат своята настояща квартира.

Предимството да се ползва услугата управление на имоти е точно тази, а ако имате имот за отдаване под наем, а не живеете в София услугата може да ви бъде още по-полезна, защото ще си спестите много транспортни разходи.

Таблото с ключове в нашия офис сега през 2013 година изглежда така:

0
February
7

 

Както се казва когато цифрите говорят и боговете мълчат. Кризата на пазара на недвижими имоти не е отминала макар да има ясни сигнали и ярки светлини в края на тунела… Незнаем обаче колко точно е дълъг тунела и дали светлините не са от идващия тежкотоварен влак. Какво показват цифрите за продажбите на недвижими имоти в София град преди и сега по години:

2007г - 45 015
2008г - 40 906
2009г - 23 904
2010г - 21 787
2011г - 20 598
2012г - 18 166 

От където и да погледнем цифрите разликите са поразяващи. Спада в броя на продажбите на имоти в София сравнено с 2007-ма година е около 60%. Положителното в цялата тази стряскаща статистика, че след резкия спад породен от началото на кризата от 2010 година насам има едно забавяне на стръмното спускане по пързалката на спада. Най-големия регистриран спад съвсем нормално е през 2009 година когато сделките в София са едва 23 904, която цифра като я сравним с 2008-ма година и тогавашните почти 41 000 сделки регистрираме най-обемния спад с близо 42% или обърнато в точни цифри това са цели 17 002 сделки ПО-МАЛКО спрямо предишната 2008-ма година.

На фона на онзи 42 процентен спад миналогодишните разлики в цифрите изглеждат направо оптимистични като разликите в точните бройка са 2432 продажби по-малко за София град за 2012 година спрямо предходната 2011 година. Спадналия брой продажби има разбираемо пряка връзка и със спадналите цени на имотите в София. Любопитно е обаче, че цените на имотите в София забавиха спада си много по-бързо от колкото спадат реалните продажби и за това има някои логични обяснения.

Ако всеки един имот в София беше стока залежаваща в склада на някоя търговска фирма то тогава фирмата щеше да обяви няколко разпродажби и да се оттърве от залежалата си стока разглеждайки я като един пасив, който може да обърне в оборотни свежи средства. Нещата обаче с недвижимите имоти са доста по-различни не само защото всеки имот е собственост на различен човек физическо лице като изключим строителните фирми, но и защото имота е поставен на висок пиедестал в нашата култура. Какво обаче можем да очакваме ако броя на продажбите в София започне да нараства?

Редица други фактори също задържат цените на имотите в София, но един от най-основните е непрестанното разрастване на столицата като население, като прогнозите са това да продължава се случва. До 2060 г. българското население ще се стопи с 27%, но в София ще нарасне с 45%:

Снимка: www.investor.bg

Както се вижда от таблицата София е единствения български град в който прираста на население няма да спре. Тоест чисто технически погледнато всичките тези хора по около 10-12000 на година идващи в столицата трябва да имат осигурен подкрив над главите си. В същото време имаме и сериозен спад в строенето на нови жилища, което също е съвсем нормално.

В момента в София тече “изчистване” на пазара от вече построени и непродадени жилища като една огромна част от тях са изключително нефункционални. Проектирането на подобни сгради е на път да приключи вероятно завинаги, защото пазара се е наситил от “недоразумения” с триъгълни стаи, колони посредата на спалнята, гледка в отсрещната сградата и много най-различни чудеса на архитектурата замислени и започнати в периода 2006-2008 година.

Времената се промениха и сега всеки нов строителен проект трябва да се съобрази с много повече фактори от колкото преди кризата. Тогава всеки с добри финансови възможности се опитваше да печели от строителство. Много строителни фирми приключиха своята дейност, защото не си правеха елементарни проучвания на пазара на имоти преди да започнат и това логично доведе до пренасищане на пазара в София. Новите строежи бяха толкова много, че дори имаше фирма, която правеше бизнес с това като продаваше информация къде и какво започва да се строи в столицата… Аз съм убеден, че повечето от тези строителни фирми никога няма да се върнат да строят на сляпо по начина по който го правеха. В днешно време за да е успешен един строителен проект трябва да се предвиди - локацията, паркинга, зелените площи около сградата, отстоянията от съседните сгради, размерите на стаите (не е нормално да има стаи по-тесни от 15 квадрата), фасадата на сградата след петата година да не се свлича, покрива да е с гаранция поне 15-20 години, а не както е сега по ЗУТ (Закон за Устройство на Територията) само пет-десет години. И много, много други неща, които до вчера не се правеха утре ще се правят. Не може да вземеш един парцел и да го застроиш на 90%…ако ще да е жилищна сграда това къде ще е детската площадка за децата на семействата, които ще си купят апартаменти там? Къде ще паркират колите си собствениците на апартаментите след като се продадат 8-те гаража в сградата с 20 апартамента?

Панелните апартаменти се амортизират все повече без цялостно решение за тяхното саниране, а така нареченото ново строителство обхващащо годините 1990 - 2012 година е с изключително сериозни недостатъци в по-голямата си част. В същото време новите строежи намаляват, защото цените на построените, но непродадени недоразумения вървят на долу, а това пък демотивира предприемачите да строят нови сгради. Депозитите на населението непрекъснато се увеличават, а в същото време лошите и преструктурираните ипотечни кредити не са увеличили своя обем.

Стана ясно също, че банките няма да залеят пазара на имоти с ипотекирани жилища на ниски цени. Проблемните кредити датират в по-голямата си част от преди началото на кризата, а имотите, които са послужили за тяхното обезпечение не могат да бъдат продадени, защото размера на кредита надхвърля значително реалната пазарна цена в момента. В много редки случаи кредитоискателите (превърнали се вече длъжници) могат да предложат друг имот на банката за обезпечение за да може разликата от размера на продажната цена на имота до размера на оставащия дължим кредит да се прехвърли като ипотека на друг техен (на длъжника) имот. В момента се обмисля и това както и това.

А населението на столицата расте…както се казва “Расте но не старее!” Нито света ще свършва, нито банките ще фалират, нито ще има разпродажби на килограм. Всеки сам да анализира фактите и да направи извода за себе си. Базата данни е изложена по-горе.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

Фалшиви обяви за имоти

0
January
25

 

Поради големия интерес към информацията с фалшивите обяви пускаме и трета част. Ежедневно през търсачката google в нашия блог влизат по няколко души, които четат първия материал за фалшиви обяви за имоти. И тъй като явно темата продължава да бъде много актуална, защото за една година абсолютно нищо не се променило и посещенията към блога ни нарастват значително. Ето и някои идеи, които да ви помогнат да разкривате кога обявата, която виждате е много вероятно да е фалшива. Първо погледнете и другите имоти, които се предлагат от така наречената “агенция” вижте снимката по-долу:

Кликнете на надписа дава под наем под обявата (ограденото в червено кръгче) и там ще видите списък с около 10-20-30 имота всичките кой от кой по изгодни в едни и същи райони с най-ниските цени. Ако кликнете на съседния надпис “продава” ще видите, че там или обявите са нула на брой или са 4-5 измислени с високи цени целящи да покажат, че все пак агенцията има и продажби… Между временно можете да копирате мобилния телефон, защото най-често фиксиран липсва и да потърсите в търсачките като google какво още се предлага от този номер. В случая с тази “агенция” се оказа, че зад този номер стои още една “агенция” и дори и друго име на човек различно от показаното в тази обява. След като поразгледате и разберете, че един човек с един мобилен телефон предлага всички най-изгодни обяви в даден район спокойно можете да подминете обявата или ако имате време за губене да се обадите за да чуете обичайните сценарии или пък най-новите от тях :) В първата част ви разказахме за фалшивите обяви, а във втората част ви дадохме съвет какво е най-добре да направите - а именнно да си ангажирате брокер, а не да се лутате харчейки 200лв за телефони месечно. В тази трета част ви показваме и още две-три идеи как да разкривате измамниците. Посетете този адрес: https://public.brra.bg/CheckUps/Verifications/VerificationPersonOrg.ra това е интернет сайта на тъговския регистър където фигурират всички действащи фирми и където можете напълно безплатно да направите справка има ли такава фирма или няма, а най-често такава “агенция” няма.

С тези 2-3 стъпки лесно можете да разкриете измамниците. А очаквайте от нас да направим още интересни материали и да ви спестяваме доста излишни разговори. Всички тези фалшиви обяви за наеми ще продължат да бъдат ежедневие докато хората не си променят навиците или не започнат да се правят на следователи… Най-сигурния начин е да изберете агенция, която да ви намери имот, защото така ще си спестите много средства, време и напразни надежди.

Не пропускайте да прочетете цялата поредица за фалшивите обяви:

Първа част

Втора част

Трета част

Четвърта част

0
December
23

ВЕСЕЛА КОЛЕДА

Публикувано в: Ежедневие от Антон Илиев

0