January
15

Кризата и спадът на продажбите принудиха инвеститорите на жилищния пазар в София да прибегнат до различни стимули за купувачите на жилища. Най-често те са свързани с финансирането на сделката. Практиката е да се прилагат гъвкави схеми на плащане, разсрочване на вноски след края на строителството, а нерядко и финансиране от самите предприемачи.

Практики

Купи сега, плати след 2 години, е офертата на израелската компания AFI Europe. Тя е инвеститор в комплексите Лагера тюлип и Витоша тюлип в София, чието строителство е към края си. Схемата напомня лизингов договор, тъй като купувачът става собственик едва след пълното изплащане на имота. Тя предвижда начална вноска 25% и плащане на останалите 75% до две години след нанасяне в имота. През това време клиентите плащат на AFI Europe месечни вноски при 7% лихва, които в края на периода се приспадат от остатъчната сума. Така купувачите може да изберат кога да теглят кредит. Сега банките в България не са гъвкави, но това ще се промени до година-две, прогнозира изпълнителният директор на AFI Europe България Шимон Бен Хамо. Разсрочено плащане за 10 години предлага при покупка на жилище предприемаческата компания Аспекти плюс. Схемата важи за комплексите на дружеството в Бояна, Овча купел и Манастирски ливади-запад, чийто груб строеж още не е приключен. Клиентът трябва да плати начална вноска 10-20% от цената на имота, а остатъкът се разсрочва до 10 години при лихва 9.5%. До получаване на разрешение за ползване лихва не се начислява, обясни Пепа Попова, мениджър продажби в Аспекти плюс.

Плюс-минус

Предприемачи и брокери подхождат различно към идеята инвеститорите в имоти да финансират крайните купувачи. Според Наско Атанасов, управител на Имоти груп, в това няма нищо лошо, ако инвеститорът има кредитна линия. Така ще си осигури продажби и безпроблемно връщане на кредита, смята той. В подобна ситуация са AFI Europe, които разполагат с дългосрочен кредит и могат да си позволят 2-годишното забавяне в изплащането на имотите. Според собственика на строителна компания Делар Аспарух Делев обаче това не може да е масова практика. Строителите не са конкурентни на банките. По техните схеми срокът за изплащане най-често може да се разтегли до 3-5 години, докато банките може да си позволят и 30-годишни ипотеки, обобщи той. От Делар също предлагат гъвкави схеми - 20% начална вноска и изплащане на остатъка в рамките на 1-2 години по договаряне.

www.imoti.net

0
January
15

Продажбата на жилищен имот в сегашната пазарна обстановка най-общо означава да се чака по-дълго, докато се намери купувач. Financial Times дава за пример няколко начина, които, според изданието, могат да ускорят процеса по продажба. Преди да обявите жилището си за продан, трябва да сте запознати с това, което се случва на пазара. Специално във Великобритания брокерите предупреждават, че изгледите за пазара на имоти са доста мрачни в условията на растяща безработица и липсата на ипотеки на достъпни условия. В началото на 2008 г. от Кралския институт на лицензираните оценители на имоти (RICS) казаха, че брокерите продават средно по 23,9 имота за три месеца в сравнение с 32 имота в началото на 2004 г. Броят на тези продажби се е понижил до 10,1 за три месеца през последното тримесечие, което прави по по-малко от един имот на седмица. Това е най-ниското ниво от началото на статистиката от 1987 г. Следващата стъпка е поставянето на реалистична цена. По мнението на някои експерти продавачите, които поставят реалистични цени на имотите си, все още могат да ги продават, докато тези, които искат прекалено много пари, дори не могат да привлекат потенциални купувачи за оглед. Цените на жилищата във Великобритания са се понижили с 20-25% от своя пик и някои продавачи дори предлагат имотите си на цени с 30% по-ниски в сравнение с нивата от 2007 г.Някои дори експериментират с 40% по-ниски цени, което води до сериозна конкуренция от страна на купувачите и в крайна сметка някои от тези имоти се продават на 25-30% по-ниски цени от своя пик. „По-добре е да се подбият сегашните пазарни нива и вследствие на това да се генерира много интерес и много огледи, което създава ситуацията, в която купувачите се съревновават за имота“, казва Джеймс Хейман от Cluttons. „Нашият опит показва, че това ще доведе до по-бърза продажба и по-висока крайна продажна цена, вместо да се сложи по-висока цена на имота, което създава по-малко интерес и не привлича потенциални клиенти.“ Специалисти съветват продавачите да направят няколко оценки на имота, за да са сигурни, че цената е адекватно отражение на пазара. Наред с това обаче не винаги е добре те да се съобразяват с цените в дадения район, тъй като да предложат по-ниска цена може да е в тяхна полза. Но цената не трябва да прекалено ниска. „Голямата отстъпка“ от цената трябва внимателно да се калкулира. „Запомнете, че купувачите все пак ще искат да преговарят, така че трябва да прибавите и това в сметките“, съветва Джонатан Хауърд, управляващ директор на County Homesearch Company. Помислете за цена, която представлява следващото, по-ниско кръгло число от първоначалната, която сте имали предвид. Имайте предвид, че на имоти, които са нереално евтини, се гледа с подозрение.
Хубаво е продавачите да освежат дома си. Продавачи, които наскоро са направили ремонт или просто продават жилище в добро състояние, е по-вероятно да достигнат до продажба в сравнение с имоти, по които има да се върши работа. „Хората не обичат неизвестното, те не обичат да не са сигурни колко пари ще им трябват, така че представителността е ключов фактор“, казва Брус Толми-Томсън от Knight Frank. Други неща, с които трябва да се съобразите при огледи, са да изведете домашния любимец извън къщи, да сте сигурни, че градината е добре поддържана, в случай че купувачите минат покрай къщата преди огледа, да поддържате свеж и приятен аромат в жилището и да не пушите в него, съветва Хауърд.
„Не бихте искали да отблъснете хората с нещо толкова дребно като неприятния мирис в стаята“, казва той. Внимавайте за хитрините на купувачите Някои купувачи имат стратегия да изискват отстъпка от цената в последния момент преди сделката, като се надяват, че вие ще се съгласите, за да не пропадне цялата сделка. Най-добрият начин да избегнете това е да бъдете директни за евентуални подобни проблеми от самото начало. Може да се изкушите да не си създавате неприятности с подобни уговорки, но не си струва да се държите в напрежение до края. Избягвайте забавяне на процеса по продажба, е следващия съвет. Има по-голям шанс купувачът да се оттегли или да поиска отстъпка от цената, ако окончателното финализиране на сделката бъде отложено. Разумно е да се убедите, че вие и купувачът разполагате с всички документи още от началото на преговорите. Това значително може да ускори целия процес. Изчакайте да получите сигурна оферта. Ако искате да финансирате покупка на друг имот с продажба на собствен, почти няма никакъв смисъл да ходите на огледи за покупка, докато нямате сигурна оферта за вашия, казва Хауърд. В някои случаи брокерите отказват огледи на хора, които не са в състояние да продължат към покупката, коментира той. Ако трябва първо да продадете, имайте предвид, че преди да имате сигурна оферта, няма да знаете колко пари ще трябва да вложите. Елиминирайте този проблем. Най-добрият начин да избегнете верижна връзка при продажбите (при която вашият купувач трябва да продаде свой имот, преди да купи вашия, от което пък вие сте зависими, за да купите нов имот) е да отбягвате такава ситуация. В този смисъл купувач, който разполага с капитал или си е осигурил ипотечен кредит, е с по-силни позиции и е по-малко вероятно да причини забавяне. Също така продавачите могат да продадат дома си и да изберат да живеят под наем известно време, докато могат да купят желания имот, вместо да чакат той да се освободи и така да бавят своята продажба, пише изданието.

dom.dir.bg

0
January
13


В последното тримесечие на изминалата 2008 година цените на жилищата в най-големият столичен комплекс Люлин се насочиха като цяло – надолу. Еждневните новини по телевизия, радио, преса и интернет съветваха хората да не бързат с покупката на недвижим имот, защото се очаква цените да паднат още. За да разберем всъщност, защо има спад в броя на сделките и респективно спад в цените на апартаментите както в София така и цялата страна трябва да хвърлим един поглед назад във времето. Как цените на имотите достигнаха тези високи за нашите стандарти нива е един въпрос на който няма еднозначен отговор, но „разковничето” можем потърсим преди около 3-4 години. Когато се заговори за предстоящото присъединяване на България към страните членки на Европейския Съюз тогава духа на много хора се повдигна и те решиха, че рано или късно цената на техния имот ще стане далеч по-висока. Още доста преди България да стане член на ЕС цените на имотите скочиха значително „за всеки случай” и дори много хора изтеглиха своите имоти от пазара в очакване на още по-голямото увеличение. Никой не помисли, че когато на първи януари 2007г. официално се присъединим към  ЕС в никакъв случай автоматично няма да се увеличат и заплатите на хората за да могат да си позволят да си купят имот на „новите цени”.

Очакванията бяха неоправдано високи, което доведе до абсолютна истерия на пазара особено в София. Трескаво се купуваха апартаменти в окаяно състояние на много високи цени само от страх да не скочат цените още и всеки новодомец доволно потриваше ръце след сделката, защото е успял и новото увеличение на цените вече не е в негов ущърб. Тази истерия продължи около три години докато цените започнаха да стават непосилно високи за болшинстовото потенциални купувачи. В годините на растеж един имот се продаваше понякога и за по-малко от 3 седмици, но постепенно този срок започна да се удължава и стана минимум 3 месеца, малко след това срока за продажба на един имот се увеличи на поне 6 месеца. Търсенето на подходящия имот се превърна в национален спорт, но по-скоро нещата вече се случваха ходом, а не както преди време „в галоп”.  Големите очаквания започнаха да се размиват във времето и една малка част от продавачите осъзнаха, че никак не лесно да се вземе решението от купувачите да изплащат 25-30 години един апартамент. Гледната точка на купувачите да купят на всяка цена жилище за да не живеят под наем все още не се е променило до такава степен както в повечето западни страни, но тенденцията вече е на лице.

Мина времето когато апартаментите се изкупуваха още докато багера копаеше изкопа за новата жилищна кооперация. Хората започнаха да избират все повече и да се интересуват какво е построила фирмата строител преди да предприемат най-важната крачка в живота си и да инвестират хиляди евро в един проект, който трябва да бъде завършен след 2 години например. И така в началото на есента на миналата година когато се заговори за световна финансова криза, която трудно ще подмине и нашата страна огромен процент от купувачите се отдръпнаха от пазара след новините за очакван спад в цените на масовите жилища. 90% от банките на теория не спряха кредитирането, но на практиха го направиха когато занижиха оценките на имотите и най-вече процента на финансиране на сделките. Най-засегнати от презастраховането на банките се оказаха строителните предприемачи, които са разчитали подобно на предишни години да осъществят поне 50% от проажбите на своите апартаменти на етап „проект”. Дори част от потенциалните им клиенти да имат желанието да си купят по-изгодно имот те трябва да разполагат с пари в брой, защото банките не желаят да ипотекират в своя полза имот в сграда, която има опасност да не бъде завършена. Разбира се варианти има много като например да предложите за ипотека друг свой недвижим имот и с кредита получен от него да финансирате покупката на желания нов и по-изгоден апартамент тъй като винаги когато жилищата са на етап „проект” се предлагат на максимално изгодни цени. Колко обаче от купувачите могат да предложат друг имот за залог пред банката – отговора е твърде малко, което принуждава строителните предприемачи да свалят цените или направо да замразят проектите си завинаги или в очакване на по-добри времена.

Подобна е съдбата и най-трудно продаваните жилища – панелните, техните собственици трудно отстъпват от желаната цена и все по-често се отказват от сделка ако трябва да коригират цената на имота си с 30% на долу и вече се забелязва отлив макар и неголям. В този сегмент от пазара на недвижими имоти банките отново играят водеща роля с намаления процент на финансиране и по този начи задължават купувачите желаещи да придобият такъв апартамент да имат по-голямо самоучастие в сделката като минимума при 80% от банките вече е около 35-40%. Така например ако искате да си купите двустаен панелен апартамент в Люлин с цена 52000 евро ще е необходимо да заделите 35% от тази или 18 200 евро в брой, а останалата част ще можете да получите от банката под формата на кредит за да речем 20 години ако не възрастта ви позволява такъв срок на изплащане. С две думи ако разполагате с 18 200 евро в брой и можете да си позволите около 280 евро месечна вноска към банката в продължение на 20 години ще можете да си купуте имот с цена 52000 евро в Люлин.

 

КАКВО ДА ОЧАКВАМЕ ОТ ТУК НАТАТЪК?

 

Трудно е да се дават прогнози за развитието на пазара точно към този момент в началото на очаквано трудната 2009 година, можем само да гадаем какво ще се случи. Има обаче три много важни фактора, които карат цените на масовите жилища в столицата и големите градове да не спадат драстично: Страната ни е на първо място по брой на собственици на глава от населението, втория фактор е, че кредитната задлъжнялост на населението изобщо не е толкова голяма колко в други западни страни, които имат развита банкова система още от времето когато държавен глава на България е бил Тодор Живков… И третия фактор е все още могъщата българска традиция българина да има свой собствен дом, да построи къща или в най-лошия случай да си купи апартамент. Да се живеем под наем все още ни звучи като да наемем скъп костюм на детето си за абитуренския бал – не гордостта ни не го позволява. Всъщност живеенето под наем може да окаже много удобно особено за млади хора, които по-често сменят работното си място и не са се доказали професионално в работната си сфера, което поставя много въпросителни пред решението да се изтегли кредит например за 35 години и особено точно сега.

Според общото мнение на агенциите за недвижими имоти, които познават най-добре пазара през тази година трудно ще се продават панелните апартаменти и апартаментите на етап „проект” както и тези в строеж. Много строители вече коригираха значително своите цени и очакванията като цяло не са за много сериозни корекции. Никой не може да каже категорично на какви ценови равнища ще се нормализира пазара, но по-всяка вероятност ако ще има още намаления на цените те ще достигнат дъното или поне ще бъдат близо до него до началото на есента. Надеждите за вторичен пазар на ипотекирани жилища няма да донесе това удовлетворение, което се очаква сега от купувачите така както преди време продавачите се надяваха да продават тристайни панелни апартаменти в Люлин 5 за 100 000 евро. Момента за покупка на имот съпроводена от сериозно пазарене за отбиване на цената настъпи именно през тази зима когато никой не знае какво ще се случи. Ако на пролет банките променят политиката си и първоизточника на световната финансова криза - САЩ овладее икономиката на страната под ръководството на новия си президент то неминуемо това ще се отрази положително и у нас. Въпрос е само на време, което никой не може да потвърди на 100%.

 

ДА КУПУВАМЕ ЛИ ИМОТИ СЕГА И НА КАКВИ ЦЕНИ?

 

Нашите съвети към жителите на Люлин – ако продавате недвижим имот посъветвайте се преди да определите цената на имота си с агенция. Не слушайте съвети на хора, които не се занимават професионално с продажбата на недвижими имоти, защото тяхната преценка може да ви подведе. На каква цена е бил продал вашия съсед имота си преди една година вече не е никакъв критерии при определянето на цената конкретно на вашия имот в дадения отрязък от време на пазара. На каква цена виждате обявени за продажба апартаменти подобни на вашия също не е мерило, защото на пазара продължават да се предлагат прекалено надценени имоти като в по-голямата си част те са именно такива. Сделки стават на по-ниски от средните офертни цени, които можете да видите в интернет и пресата и пазара е доста динамичен  - днес можете да продадете гарсониерата си в Люлин за 35 000 евро, а след месец може и за 30 000 евро да не успеете. Не продавайте на всяка цена – освен ако имате неотложни нужди и задължения.

Ако сте потенциален купувач – и се интересувате от покупка на жилище в Люлин трябва да знаете, че сделки се сключват в момента поне на 15% по-ниски цени от обявените на пазара, но само когато става въпрос за панелни жилища както и за апартаменти в строеж. Тухлените апартаменти в Люлин, които са напълно завършени са добра инвестиция на цени не по-високи от 1000 евро за квадратен метър. Ако купувате ЕПК апартамент се пазарете за всяко едно евро при цена над 850 евро за квадратен метър за двустаен апартамент.

           

Антон Илиев ТБМ2 /Люлин/ www.tbm2.net

 

Вестник за ЛЮЛИН

 

 

 

0
January
13

Стратегия за създаване на национален бранд на България предвижда проект на Държавната агенция по туризъм, който трябва да бъде одобрен до края на май месец тази година. Това съобщи председателят на агенция Анелия Крушкова на заключителна пресконференция по повод националната кампания „Пари за туризъм”. Крушкова обясни, че всеки опит до момента да бъде създаден такъв бранд е завършвал неуспешно, поради многото противоречия и спорове как трябва да бъде представяна страната ни пред света. Агенцията до момента е реализирала 6 проекта на обща стойност 32 млн. лв., сред които са популяризиране на българския туризъм в Германия, Великобритания и Русия, популяризирането му у нас и рекламни кампании в тази. Турският посланик у нас Мехмед Гюджук каза, че приходите на Турция от туризма на миналата година за 23 млрд. долара, което е близко стойността на дефицита в страната. Той подчерта още, че страната му има национална стратегия за развитие на туризма до 2022 г. и благодарение на това отрасълът се развива добре. Той коментира, че броят на българските туристи, посетили Турция надвишава многократно броя на турските туристи посетили България. Причина за това е визовият режим , който има Турция за влизане в страната. Мехмед Гюджук определи това като основан пречка за развитието не само на туризма, но и на бизнес отношенията между двете страни. Турците посетили България са 32 000 души, докато българите са едни от най-честите туристи край Босфора и са 1 400 000 души за миналата година. Италианският посланик у нас Стефано Бенацо определи като основен недостатък за развитието на туризма у нас недобре развитата инфраструктура и липсата на професионално обучени кадри на хотели и ресторанти.

www.profit.bg

0
January
11

Националният исторически музей отчита невероятен бум в посещенията - само за 6 години има шесткратно увеличение. През 2000 г. музеят е посетен от 33 960 души, докато през миналата година броят им е 184 352. Много явно е отчетен интересът на чужденците към съкровищата в музея - преди шест години броят им е 4316 души, докато през 2006 г. те са вече 27 250. Нарастващият с бързи темпове интерес към Националния исторически музей обаче не дава пълна картина за цялата страна.
Но и липсата на статистика за брой на туристите и приходите от културен туризъм в цялата страна далеч не е най-важният проблем. Закон за опазване на културно-историческото наследство се подготвя вече 15 години, докато в същото време липсват правила и регулация за частните колекционери и собственици, често попадащи във фокуса на медийния интерес. Законът за опазване на културните паметници е от 1969 г. и не отговаря на съвременните условия. Липсва адекватна държавна политика и участие на неправителствените организации и бизнеса в процеса на опазването на културно-историческото наследство. Според експертите трябва да се определят приоритетни паметници на културата и те трябва да бъдат финансирани от държавата. За останалите да се прецени кои трябва да се поемат от общините, кои да станат обект на публично-частно партньорство. България може да печели милиони от културен туризъм, но няма никаква стратегия за това, категорични са експертите. В европейските страни например законово е регламентирано опазването на ландшафта - при социализацията на паметника този, който ще го използва и ще печели от това, трябва да разположи туристическата инфраструктура така, че да не нарушава ландшафта. Ако има една крепост или манастир, хотелът трябва да е на разстояние поне километър. В Европа например съществуват национални тръстове за опазване на културно-историческото наследство още от 30-те години на миналия век.Това са независими и неправителствени организации, чиято грижа е стопанисването и управлението на природни резервати и паметници на културата. Те се самоиздържат, но и разчитат на държавни субсидии. В България все още такъв тръст няма, тъй като липсва нормативна уредба за публично-частното партньорство за опазване на културното богатство. Проект на Държавната агенция по туризъм, който трябва да се реализира тази година, предвижда инвентаризация на всички културни обекти в страната и адаптиране на публично-частното партньорство към туристическите дейности. Шейсет и пет на сто от предвидените за туризма евросредства пък по оперативните програми са за възстановяване на културно-исторически обекти. Досега има само две европрограми, финансирани по ФАР, които са директно насочени към развитието на културния туризъм в България, като чрез първата са реализирани проекти на обща стойност 4.726 млн. евро. За реализацията на втората са заложени 5.4 млн. евро. Тя тепърва предстои и с нея се предвижда реставрацията и туристическата инфраструктура около 26 старини в пограничния район с Гърция. По много от проектите са договорени експерти от Гърция, която е всепризната с капацитета си в тази сфера. Тук обаче проблемът остава инфраструктурата, защото липсват пътища и контролно-пропускателни пунктове между България и Гърция, а това е сериозна пречка пред туристическия поток от двете страни на границата. А това е границата между две от най-богатите страни в Европа по брой и многообразие на културно-историческо наследство. Съкровищницата на България засега обаче остава непозната за останалия свят.

www.indeximoti.bg

0
January
6

2008 г. беше година на спад на пазара на недвижими имоти. САЩ, Великобритания, Испания, Италия, Ирландия и много други страни се сблъскаха със спад на цените, търсенето и липса на доверие в пазара.

Продавачите често трябваше да прибягват до маркетингови хитрости, за да се отърват от товара непродадени жилища. Ето и най-необичайните от тях.

Жилище и застраховка живот

През април 69-годишен жител на щата Уисконсин предложи необичайна сделка на потенциалните купувач. Неговата оферта беше, че ако той умре до 10 години след продажбата на жилището, купувачът ще получи премията от 50 хил. долара от застраховката му живот.

Всеки желаещ е можел да получи достъп до медицинския му картон, в който се виждало, че майката и сестрата на ексцентрика са починали, без да достигна 79 години.

Иначе самото жилище е било 520 кв. м, а цената му - 498 хил. долара.

Ипотечно тото

Испански безработен агент по недвижими имоти, който не успял да намери пари за ипотеката си, пък намери друга уловка. Той публикува на сайта Elpisodeloscincoeuros.com ( в превод- Дом за пет евро) оферта за продажбата на 64 хил. лотарийни билети на цена 5 евро. Победителят получава жилището за 320 хил. евро в Семпосуелос, а парите биха стигнали на продавача да изплати ипотеката си.

Намаление за милионери

Американската компания Michael Crews Development от Южна Каролина предложи при закупуване на луксозно жилище за над 1.6 млн. долара в град Ескодидо, подарък- второ жилище за 400 хил. долара.

Дом и сърце

През юни в eBay и Craigslist американска от Южна Флорида предложи жилището си за продажба и ръката си за брачна халка заедно. При това жилището е оценено от собственичката на 340 хол. долара, докато ръката й вървеше за 500 хил.

Обявата обаче беше спряна, защото сайтът не позволява продажбата на хора, човешки органи и… отношения.

Плащам и продавам

Британски пенсионер от Нотингамшир цяла година безуспешно търсил купувач за жилището си. Накрая умореният човек предложил, ако купувачът изтегли кредит за покупката на имота, да плати една четвърт от нея.

Разходите от пенсионерския му джоб нараснали с 680 лири месечно.

Движимото спасява недвижимото

Агент от графство Корнуел пък предложи на купувачите на 247 нови апартаменти в крайбрежния град Нюки и безплатна кола. Купувачът на жилище за 250 хил. лири получава с него Smart за 8 хил. лири, но ако се бръкне по-дълбоко може да се уреди и с Mercedess за 30 хил.

С луксозен апартамент за1.5 млн. лири пък върви Range Rover за 60 хил.

Явно вдъхновен почитател на агента пък през септември предложи имот за 1.15 млн. долара за жълто Ламбурджини.

Да намалим вилата!

Семейство от Мичиган, също позакъсало с продажбата на жилището си за 169 хил. долара, изложи негов миниатюрен макет за тази сума. Към макета напълно безплатно вървял и моделът- самата къща.

Българско-ирландската дружба укрепва

През септември ирландски брокер предложи при покупка на вила в ирландския курорт Милфорд и получаване на втора безплатно, но в България.

Пи Джей Дохърти (PJ Doherty) обяснил, че от осем месеца не успява да продаде пет вили от милфордския си проект. Офертата се оказала успешна, защото след това все пак няколко ирландци се решили да станат домовладелци в Милфорд.

Друг проект-на Warren Developments, пък заложи на апартамент в Кабо-Верде с продаваните вили Клонакилти, Ирландия. Цената на подаръка е 70 хил. евро.

Тест-live

През изминалата година няколко продавачи на луксозни жилища в Португалия предложиха на клиентите си да тестват жилищата, преди да ги купят, Компания Vigia предложи тримесечен наем за 2633 евро, срещу който клиентите могат да ползват всички услуги на жилищния комплекс като голф игрище, тенис корт, ресторанти и безплатно почистване.

И още подаръци

Колата, оказва се, е най-честият подарък към жилище. Британски агент достигна дори до Асън Мартин DB9 в наддаването.

Различни компании опитаха и друго. Индийска фирма предлагаше 50 гр чисто злато, друга- семейна екскурзия. Жители на Хаваите обещаха на този, който им намери купувач, награда от 100 хил. долара. А в Китай компания предложи депозит при покупка на апартамент от 1 юан (0.15 долара).

www.profit.bg

0
January
6

Забавянето ще даде шанс на пазара да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество

Накъде ще върви пазарът на имоти през 2009 г.? “Надолу” може и да не е очевидният отговор за много хора. Да, някои предприемачи ще пострадат, някои проекти ще се забавят, а някои инвеститори, купили с надеждата за бърза препродажба след нарастване на цената, може и да не успеят. И все пак пазарът се забавя основно поради външни причини, получавайки шанса да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество. Стремежът към повече сигурност би трябвало да отсее рисковите проекти и да се реализират тези, зад които стоят сериозни инвеститори, опитни проектанти, професионално подготвени консултанти и брокери и най-добрите изпълнители. Годината ще бъде изпитание за играчите, които са поели повече риск, но и възможност за тези, които са били достатъчно благоразумни.

Тя ще е шанс и за подреждането на сектора чрез отделянето на качествените от некачествените имоти и изясняването на правилата и отговорностите в инвестиционния процес - например докъде се простират задълженията на предприемача и кой би трябвало да осигури качеството на средата, в която се намират имотите; на какви стандарти за енергийно потребление трябва да отговарят сградите; кой и при какви условия може да бъде посредник при сделки с недвижима собственост. От решаващо значение за това как индустрията на недвижимите имоти ще излезе от кризата ще бъдат и фактори като административните тежести за инвеститорите в процеса на строителство или пък имиджът на България като туристическа дестинация.

Но преди да си отговорим на въпроса накъде ще върви секторът, трябва да дадем сметка за причините, поради които той се развиваше с бурни темпове в последните години:

Първо, в началото си бумът беше продиктуван от ниската база. Недостигът във всички класове имоти създаде възможности да се инвестира в строителство. В същото време нарастващото търсене - на жилища, на съвременни офиси, на търговския площи и от складови и логистични имоти, които да ги обслужват, увеличи цените им.

Второ, търсенето беше подкрепено от изобилието от финансиране в глобален план, включително в България. Това се отрази както в развитието на ипотечното кредитиране, така и в навлизането на много чуждестранни инвеститори, вследствие на което цените и на инвестиционните имоти също бързо се устремиха нагоре. Ръстовете на цените донесоха висока възвращаемост на вложения в имотите капитал - дори към третото тримесечие на 2008 г. съществуващите апартаменти в София са носели почти 30% печалба на собствениците си за година. Средното нарастване за последните пет години пък е било 38%.

От 2004 г. до пика на пазара през 2007 г. нивата на доходността от инвестиционни имоти, тоест годишните приходи от наем като процент от продажната цена, намаляха от двуцифрени до близо 7 на сто. Чуждите инвестиции играха основна роля за ръста на пазара на имоти в страната. Най-голямата промяна обаче стана в курортите. Изобилният кредит отприщи харченето на чужденци за втори домове.

Днес ситуацията е по-различна. По предварителни данни на БНБ постъпленията от продажби на недвижими имоти на чуждестранни лица намаляват между януари и октомври 2008 г. с близо 22% спрямо същия период на миналата до 1.188 млрд. евро. Така основният двигател на сектора заработи на по-ниски обороти и доведе до забавяне в жилищното строителство в цялата страна - за деветмесечието на 2008 спрямо същия период на предходната година то е 12%, но е много по-рязко в курортните Благоевградска и Бургаска област, където спадовете са съответно 51 и 43%.

Във втората половина на миналата година банките сериозно ограничиха и новите кредити, свързани със строителството, след като още преди това спряха финансирането и за изграждането на ваканционни комплекси. Институциите преосмислят и отношението си към жилищните заеми, които вече се възприемат като по-високорискови.

На практика всички ключови фактори за пазара на имоти през последните няколко години са претърпели значителни промени. За пазара това може да означава няколко неща: първо, стартирането на нови проекти ще бъде по-трудно, ще изисква по-голяма сигурност и ще става с повече собствени средства; второ, купувачите и банките ще останат предпазливи поне в първата половина на годината, докато видят накъде се ориентира пазарът; цените на жилищата бързо ще забавят растежа си на годишна основа; евентуалните колебания при бизнес имотите ще бъдат трудно предвидими предвид ограничения брой сделки. За всички играчи на пазара предстои по-труден период, с по-малко възможности за нов бизнес и по-малки печалби, отколкото може би са свикнали.

Това обаче не означава, че такива ще липсват. Очаква се цените на земята да намалеят, а с падането на цените на горивата и материалите да ги последват и тези на строителството.

Купувачите на жилища с пари в брой и стабилни доходи ще имат на практика неограничени възможности за избор и ще могат да получат повече срещу парите си, отколкото биха получили година по-рано.

Собствениците на бизнес имоти ще се радват на по-малко конкуренция, защото новите проекти ще бъдат ограничени.

Кризата най-вече отпусна натиска върху големите курорти, които страдаха от това, че се бяха превърнали от места за почивка в строителни площадки.

Жилища

При жилищата 2009 г. най-вероятно ще донесе по-малко на брой и по-малки като обеми проекти. От една страна, това ще се дължи на забавянето на продажбите от втората половина на 2008 г., от друга - на натрупания вече обем ново строителство, а и на по-предпазливото поведение на всички участници на пазара - купувачи, строители и банки. Вероятно на много от тях цените вече са спрели да растат, макар че по последните статистически данни (към третото тримесечие на 2008) те все още са нараствали бързо на годишна основа. Купувачите ще имат все повече възможности да избират от завършени жилища и такива с все повече екстри.

Втори дом

В период на ограничено финансиране в глобален план и икономическа криза е много вероятно потребителите да се лишат от покупки, които не са им от първа необходимост - от нови автомобили до втори домове, при това не само в България, а и в Испания, Португалия, Турция или Австрия. При падащи цени при основни конкуренти като Испания това ще направи страната ни по-малко привлекателна за чуждестранните купувачи. И хората, които купуват за инвестиция, и предприемачите би трябвало да се въздържат поне докато не видят предпоставки за нов ръст на пазара. И все пак качествени проекти с добри местоположения би трябвало да могат да се реализират успешно дори в тази ситуация предвид това, че няколкото хиляди апартамента от висок клас, които България би могла да предложи, не са чак толкова много на фона на огромните европейски и руски пазари.

Офиси

Основният офис пазар ще продължи да бъде София, а и във Варна предлагането на съвременни площи ще се увеличава. Темповете на строителство обаче ще бъдат по-малки, отколкото се очакваше доскоро. Вероятно е големи проекти, които още не са стартирали и нямат осигурено финансиране, да се отложат. Ако икономическата криза се задълбочи, това може да накара и много фирми да преосмислят плановете си за растеж, съответно да ограничи търсенето на нови площи. Все пак първите мащабни проекти в София ще бъдат завършени едва през 2010 г. и ако икономическите перспективи не се влошат значително, пазарът няма да пострада сериозно.

Търговски центрове

Заради началния си етап на развитие много проекти ще бъдат заложени на карта, още повече че има търговци, които преосмислят плановете си за експанзия заради икономическата криза, а банките са по-предпазливи във финансирането им. От това ще спечелят тези, които вече са започнали строителство и имат финансирането, както и съществуващите търговски центрове, тъй като ще работят в не толкова конкурентна среда.

Логистични центрове

Евентуално намаляване на икономическата активност би се отразило сериозно на развитието на нови логистични центрове. Предвид началната фаза, в която се намират обаче, перспективата и пред тях остава относително стабилна. Кризата може да накара някои от продавачите на земя да се замислят сериозно върху цените, които искат, а с това и да осигури нови възможности за предприемачите. За компаниите ползватели, които се развиват, възможностите за наемане остават ограничени и затова те вероятно ще продължат да строят за собствените си нужди.

Деян Тодоров е главен редактор на списание “Индекс имоти”/”Индекс луксозни имоти”

www.imoti.net

0
January
6

Ако до март икономиката на страната продължи да рaстe дори с по-слаби от предвижданите темпове, пазарът на жилища ще върви към успокоение без сривове и спадове. Тенденциите на по-слабо търсене при ръст на предлагането ще се задълбочат. В резултат цените на новото строителство ще се задържат на активните в момента нива, докато тези на панeлните жилища ще отбележат спад от 10 до 15%. Общият обем на реализираните сделки ще намалее не само заради предпазливостта на потребителите, но и от по-трудното и скъпо финансиране. Част от проектите, особено тези, които разчитаха на финансиране от сделки на зелено, едва ли ще бъдат реализирани, но това ще има оздравителен ефект върху пазара като цяло. Към момента няма знаци за предстоящи фалити на сериозни предприемачи, като такива могат да се случат, но без драматични последици за сектора като цяло. Пазарът днес е в период на изчакване, което го прави трудно прогнозируем и ни дава основания да чертаем два възможни сценария за неговото развитие. Първия считаме за реалистичен, но под влияние на външните фактори можем да навлезем и в песимистичен. Ако през първото полугодие на 2009 година кризата се задълбочи, процентът на безработицата нараства, а общата платежоспособност на населението намалява - пазарът на недвижими имоти ще претърпи сериозен спад, който за част от играчите ще бъде и фатален. Тогава ще станем свидетели на ниски цени, малък брой сделки и това, което описваме като “срив”. Макар и възможен, този план е по-слабо вероятен у нас, защото имаме висок процент собственост върху имотите и малък процент на ипотеки, стабилна банкова система и манталитет, който предполага, че хората ще плащат задълженията си дори при затруднения. Затова по-скоро очакваме един слаб и замрял пазар, отколкото драматичен крах.

www.imoti.net

0
January
6

До 2025 г. в Москва ще бъдат разрушени 5 млн. квадрата панелни сгради с височина от 9 до 12 етажа, съобщава РИА Новости. Планът предвижда премахването на други 20 млн. кв. м пет- и девететажни панелки в руската столица. Плановете за премахването на старите панелни сгради, които са строени в средата на 50-те години на миналия век, се очаква да бъдат одобрени от московската община към средата на януари. Проектите предвиждат пететажните панелки да бъдат разрушени до 2010 г. На тях в момента се пада една четвърт от жилищните сгради с височина до 5 етажа.  Премахването на старите блокове е предвидено в новия генерален план за развитие на Москва, който се очаква да бъде приет през следващата година.

www.imoti.net

0
January
6

Данък “Сгради”, такса “Смет” и налогът при продажба на имот тази година ще са доста по-високи в сравнение с 2008 г. въпреки обещанията на управляващите, че местни власти ще направят всичко възможно това да не се случи. Сумите, които ще трябва да платят гражданите, са между 6 и 40% по-високи в зависимост от общината, където живеят, съобщава в. “Сега”. Според проверка на вестника повечето общински съвети не са се възползвали от възможността да намалят ставките така, че да се компенсира 50-процентното увеличение данъчни оценки, което влезе в сила от 1 януари 2009 г. В София, Благоевград, Видин, Силистра и редица други общини е почти сигурно, че хората ще плащат повече в сравнение с 2008 г. Общинските съвети там са понижили или планират да намалят ставките незначително. Крайният срок, в който решението трябва да бъде взето, е 31 януари 2009 г. В София например данък “Сгради” ще остане 1.875 промила върху данъчната оценка, съобщи наскоро зам.-кметът по финансите Минко Герджиков. По закон за “основно” жилище се плаща само 50% от данъка. Такса “Смет” се очаква да падне от 2 на 1.8 промила. Това означава, че за основно жилище в София с данъчна оценка 50 000 лв. миналата година за данък сгради и такса смет се дължаха общо около 150 лв. Ако се приеме предложението на Герджиков, тази година при данъчна оценка 75 000 лв. дължимата сума ще е около 210 лв. Увеличението за столичани ще е 40%.
В Благоевград положението е по-добро. Там също има частично намаление на данъчните ставки, но това не компенсира вдигането на оценките на имотите. Данък “Сгради” пада от 1.5 на 1.2 промила, а такса “Смет” - от 1.4 на 1.1 промила. Това означава, че ако през м. г. гражданинът е внасял в хазната 43 лв. за местни налози на основното си жилище с оценка 20 000 лв., през тази ще трябва да внесе 51 лв. Т.е. увеличението е 19%. В общината се въвежда нов метод на изчисляване на таксата за фирмите - според изхвърленото от тях количество смет. Данъкът при прехвърлянето на имот пада от 2.5% на 1.75%.
Във Видин данък “Сгради” вече е намален от 1.5 на 1.2 промила за жилищните имоти, съобщи шефът на местната данъчна служба Огнян Георгиев. Ставката за такса “Смет” също е паднала - от 2.3 на 2 промила за града, но за селата в областта остава 1 промил. Увеличението на общата сума за данък “Сгради” и такса “Смет” за видинчани е средно 27%. В Хасково данък “Сгради” се запазва на 2 промила, а такса “Смет” намалява от 3.7 на 3 промила, съобщиха от общината. Увеличението на общата сумата, която ще плащат хасковлии, е също 27%. Общината във Варна направи козметично намаление на ставката на данък “Сгради” - от 2.1 на 2 промила. По-чувствително е намалението на такса “Смет” - от 1.8 на 1 промила. Ако собственик на основно жилище с данъчната оценка 50 000 лв. във Варна миналата година е плащал 142 лв., тази година при данъчна оценка от 75 000 лв. ще плати 150 лв. Увеличението е около 6%. В Силистра общината ще предложи данък “Сгради” да падне от 1.5 на 1 промил, а такса “Смет” да се запази в размер на 3 промила за гражданите и 7 промила за фирмите. Общото увеличение за гражданите ще е 40%. Частично намаление на налозите се очаква в Плевен. В момента там данък “Сгради” е 1.5 промила, а такса “Смет” - 2.25 промила за гражданите и 10 - за фирмите.
За Бургас е ясно само, че такса “Смет” пада от 1.2 на 1 промил. Морският град е сред малкото селища в страната, където таксата за предприятията се изчислява на базата на изхвърляните от тях количества смет. Промени се очакват в Пазарджик, където таксата “Смет” за фирмените имоти е рекордна - цели 20 промила върху отчетната стойност. За сравнение таксата за граждани е 3.4.
Сметките показват, че най-изгодно за хората ще е, ако съветниците не гласуват никаква промяна, защото тогава според закона гражданите автоматично ще плащат най-ниската ставка на налога върху недвижимите имоти - 0.5 промила. Най-ниското ниво на данъка при прехвърляне на собственост е 1.3% върху оценката. Ако общинският съвет не определи нова такса “Смет” до 31 януари, хората ще плащат същата абсолютна сума като миналата година, е записано в закона. Първата вноска на данък “Сгради” т. г. се плаща от 1 март до 30 април, а за предплатилите цялата сума до края на април има 5% отстъпка. Срокът за плащане на такса “Смет” се определя от общинския съвет. “Ако ще правите покупко-продажба на имот през тази година, най-добре да действате между 15 януари и 31 януари”, съветват експерти. Причината е, че през първия месец на годината в общините, които не са определили нови размери на данъците, се прилагат минималните нива, предвидени в закона. Но тъй като в първите дни на месеца традиционно общинските данъчни служби още не са готови с новите данъчни оценки, а службите по вписванията не работят до 15 януари, сделките ще са възможни едва във втората половина на месеца.

www.dnes.dir.bg

0