November
5


За тримесечието април, май и юни 2007 година 11412 продажби в София или средно по около 172 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. За тримесечието април, май и юни 2011 година 6938 продажби в София или средно по около 105 сделки всеки работен ден при около 140-те нотариуса в столицата. Да спада в броя на сделките е почти на половина, но все пак това е София където всеки ден се раждат и умират хора, някой получава наследство, други се развеждат и продават имуществото си за да го разделят, трети се женят и купуват своя първи дом и т.н. Пазарът на имоти никога не спи. Ако вашия имот не може да се реализира за няколко месеца то трябва да знаете, че това съвсем не е защото “пазар в момента няма”, а защото по всяка вероятност цената ви не е актуална. Разбира се говорим за столицата на България. В Ивайловград например за периода юли, август и септември 2011 година има едва 27 продажби…на всеки 2-3 дни по една продажба…сравнено с пазара в София където всеки ден има поне по 100 продажби на ден разликата е голяма!

0
November
4

Семинар с участието на ТБМ2

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

На 31.10.2011 година в Ивент зала Флоримонт Експо се проведе семинар на тема Ефективен бизнес в сферата на имотите оргазнизиран от imoti.net с участието на Антон Илиев от бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2.

0
October
24

 

- Г-н Танев, кои по-често прибягват до брачния договор - младоженци или семейства със стаж?

- По-често тези с натрупан семеен стаж, но и с натрупано имущество. За да избегнат спорове в бъдеще, хората решават открито да уредят имуществените си отношения за движими вещи и за недвижими имоти. Въобще по-състоятелните двойки се решават на брачен договор, както е и в Европа.

- А семействата с едно жилище струва ли си да сключват такива договори?

- Да, оттук нататък при тях няма да действа по презумпция режимът на имуществена общност - че каквото и да се придобие занапред, ще бъде собственост и на двамата. То ще бъде на името на този, който го е придобил, и ще си е негова лична собственост. Но трябва да се знае, че брачният договор не може да съдържа уговорки само за един имот! Той не е сделка по отношение на имота, а трябва да съдържа (за да е брачен договор) уговорки по всички клаузи, които изисква Семейният кодекс - издръжката на децата, на семейството, упражняването на родителските права…

- Значи младоженците по-рядко търсят тези договори?

- Има и при тях, но по-често, когато имат и деца от предходни бракове. С брачния договор се запазват и техните интереси и те знаят какво ще получат.

- Може ли в договора да се включи клауза за обезщетение при изневяра?

- Такива клаузи има в САЩ, особено при актьорите от Холивуд. У нас обаче брачният договор засяга изцяло имуществени отношения и това не може да стане. Плюс това в новия Семеен кодекс отпадна думата “вярност” за отношенията между съпрузите. И остана само “разбирателство”. Което ще рече, че изневярата не е издигната в брачно нарушение - така е приел законодателят. Явно обществените отношения сега са от друг вид.

- И вече не може да се разтрогне брак заради изневяра?

- След като тя не е въздигната в задължение между съпрузите. Това е записано в глава “Отношение между съпрузите” на Семейния кодекс.

- Колко време след подписването на брачния договор той влиза в сила и собствеността е поделена?

- Вещният ефект настъпва веднага - още същия ден с вписването на договора в Агенцията по вписванията по отношение на имотите. Но иначе самото му изготвяне става по-бавно, трябват всички документи на имота - легитимация, данъчни оценки, скица и т. н.

- Възможно ли е да прехвърля бързо с брачен договор на жена си имот, за да го спася от банка кредитор?

- Има един т. нар. “Паулов иск”, залегнал в чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Там се казва, че се обявяват за недействителни действията на длъжника, с които той уврежда кредиторите. Така че ако длъжникът е с ипотека и не си погасява задълженията, с брачен договор не може да спаси имота, тъй като банката ще поиска да бъдат обявени за недействителни тези разпореждания с него.

При риск от запор на съдия-изпълнител прехвърлянето на имот чрез брачен договор само ще забави изпълнението, но не може да го осуети.

- Колко е таксата за брачния договор, ако включва прехвърляне на апартамент с данъчна оценка 50 000 лв.?

- Когато е безвъзмездно прехвърлянето и съпрузите не си дължат суми, няма местен данък и това също ги насърчава да правят брачни договори. За такъв апартамент таксата за цялата процедура ще е 600 лв.

Станислав НАЦЕВ, адвокат

Новият семеен кодекс въвежда три изборни имуществени режима между съпрузите: общност, разделност и договорен. Исторически българското семейно право познава както режима на разделност (Наредба закон за брака от 1945 г. и Закон за лицата и семейството от 1949 г.), така и режима на общност (Семейни кодекси от 1968 и 1985 г.). Брачните договори се уреждат за първи път.

Встъпващите в брак или съпрузи по заварени бракове могат да сключат брачен договор, с който да регламентират имуществените си отношения. Тези договори пораждат действие от момента на встъпване в брак за новобрачните и от момента на подписването му за съществуващите бракове. Действието им е до неговото прекратяване. След развод остават в сила само онези договорни разпоредби, на които е придадена такава сила. Ето разяснения на някои положения при брачните договори.

1. Права на страните върху имуществото, придобито преди брака. Семейният кодекс не допуска имущество, лична собственост на съпрузите от преди брака с брачния договор да се постави в семейна имуществена общност. Забраната не прегражда възможността всеки съпруг да се разпореди с личното си имущество изцяло или с част от него в полза на другия съпруг с известните сделки - дарение, продажба, замяна, договор за издръжка и гледане и др.

2. Брачният договор не може да съдържа разпореждания в случай на смърт, защото не е завещание.

3. Брачните договори могат да се изменят многократно от страните. При прекратяване на брака се прилагат клаузите на договора, който действа към момента.

4. По силата на чл. 42, ал. 2 от Семейния кодекс брачните договори могат да бъдат развалени по съдебен ред поради виновно неизпълнение - чл. 87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), ако това не противоречи на кодекса или добрите нрави.

5. Нищожността или унищожаемостта на брачните договори се урежда от правилата на чл. 26-35 от ЗЗД, предвид разпоредбата на чл. 43, ал. 1 от СК, които се прилагат общо към договорите.

6. Всички брачни договори се включват в централен електронен регистър към Агенцията за вписванията въз основа на уведомление на общината или кметството. Договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти, пък се вписват в имотния регистър.

www.trud.bg

0
October
13

ТБМ2 на четири години!

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

Преди четири години на този ден в 13:13ч. стартира официално на пазара на недвижими имоти агенция ТБМ2! През изминалите четири години нашата бутикова агенция за недвижими имоти премина през доста трудни периоди. Още докато бяхме млада фирма на има-няма няколко месеца ни застигна най-тежката криза в недвижимите имоти виждана някога в нашата страна… За наш ужас тя продължи повече от две години, които бяха много трудни за нас. Имахме и други вътрешнофирмени сътресения, които допълнително ни затрудняваха работата, но както се казва - това, което не ни убива ни прави по-силни! През този труден за агенциите за имоти период затвориха много офиси на големи и малки агенции, на такива с големи екипи и на такива с по-малки екипи, дори цели “вериги” от офиси хлопнаха кепенци, защото пазара беше много труден. Разбира се за нас има много позитиви от факта, че много наши конкуренти вече не са ни конкуренти, защото са фалирали. Кризата измете от пазара непотребните посредници и на него останаха само тези, които си разбират от работата…

1
October
3

Следкризисният бум на закъсали ипотечни длъжници е във вихъра си. Хората губят работата си, приходите им намаляват, а храната и комуналните разходи растат. Това ги изправя пред опасността да се разделят принудително с ипотекирания си имот, поради невъзможност да плащат вноските си по заема. Кредитните експерти непрекъснато съветват длъжниците да тичат в банката още при първите затруднения и да се опитат да постигнат разсрочване на заема. Банката щяла да ги разбере! Да, но ние, българите, винаги чакаме последния момент, както се казва “12 без 5″. А често в този последен момент вече нищо не може да се направи. Кредитът изпада в просрочие и не след дълго се стига до публична продан на имота. Цената, на която се продава, не е лицеприятна за длъжника, сумата, която дължи на банката, е голяма и често в джоба му след продажбата влизат символични суми, ако въобще нещо влезе.

Но… има и светлинки в тунела. Ако длъжникът е реалист и установи, че неговата неплатежоспособност заплашва да стане трайна, той, вместо да заборчнява към близки и познати, бързо може да се ориентира към частен търг. Първите частни търгове на имоти вече са факт и у нас. В чужбина те отдавна са позната практика. Доброволното начало е изведено в култ при тези търгове. Правилата са прозрачни, няма и излишно губене на време. Частният търг се различава от публичната продан на имоти по няколко основни характеристики, които всъщност са неговите предимства.

Първият плюс е в явното наддаване. Всички участници в търга наддават в една зала и всеки чува с ушите си и вижда с очите си колко предлагат другите участници и може да прецени в кой момент да се откаже или да предложи по-висока сума. Най-важното е, че не е нужно да съобщавате веднага максимума, който сте готови да дадете за имота, за който се състезавате. Ако имате възможност да си купите къща за 64 000 лв. (при първоначално обявена цена от 50 000 лв.), защо да предлагате всичките 72 000 лв., с които разполагате като максимум за участие в търга? Докато при едно тайно наддаване това не може да се случи, защото не знаете какви суми ще предложат другите участници в търга и съответно хвърляте целия ресурс в атака.

На второ място, при сегашната липса на ликвидност у купувачите, плюс е възможността имотът да се купи с ипотечен/жилищен кредит. Тази възможност липсва при публичната продан. Трето, при частния търг собственикът на имота се разделя доброволно с него. В случаите, когато се стигне до публична продан, “влакът е изпуснат”, но това съвсем не означава, че притежателят на имота ще се раздели с него. От друга страна, всякакъв вид саботажи и заплахи съпътстват понякога влизането във владение на новия собственик, който е спечелил имота на публична продан. Арсеналът на бившите собственици може са бъде много богат - жива верига от протестиращи, блиндирани врати, свирепи кучета, зли съседи, пожари, наводнения т.н.

При търговете на имоти чрез публична продан законодателят е предвидил такава организация, че се създават предпоставки за порочни практики. Така например в наддаването могат да се включват няколко участници, които обаче са в комбина. Те надуват изкуствено цената, а после един по един се отказват, докато спечели цената на “договорения” победител.

При частния търг правилата са по-ясни - ако спечелилият търга се откаже по някаква причина или просто не успее да събере всички средства, то тогава имотът отива при втория, предложил най-висока сума участник. Времето в случая е съкратено до санитарния минимум, като най-късно на следващия ден след спечелването на търга сумата, необходима за сключване на предварителен договор (минимум 15-20%), трябва да бъде преведена по банков път, а договорът подписан. Желателно е, разбира се, това да стане още в деня на търга. Опростената процедура по провеждането на търга е в основата на печелившия му модел. Не се изискват предварително никакви такси, задатъци, капаро и т.н. Всичко е прозрачно - от възможността да се види имотът и неговите документи до явното наддаване.

Разбира се, едва ли частният търг е универсално и неоспоримо средство за продажба. Ако продавачът, поради финансово затруднение, бърза с продажбата на даден имот, има все пак опциите на частен търг или свободна продажба. Всичко зависи от това колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време, ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец-два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Свободната продажба може да му излезе по-евтина (откъм комисиони), но да му загуби и година, докато намери купувач.

Първата крачка всъщност е определянето на начална цена на имота. Тя е определящ фактор за атрактивността и съсредоточаването на интереса на потенциалните купувачи. Фактите сочат, че колкото по-атрактивна е началната цена, толкова повече участници се включват в наддаването и толкова по-добър е крайният резултат за продавача. Съществува и риск да се яви един участник и имотът да бъде продаден при начално обявената цена. Поради тази причина при определянето й се търси съчетание между атрактивност и минимум, който задоволява потребността на продавача. При провеждането на т.нар. холандски търг например като начална цена се поставя средната офертна цена за подобен тип имоти, като “наддаването” е със стъпка надолу и е поставен долен праг, който отново е минимумът, при който собственикът е готов да продаде имота.

За съжаление този тип “холандски търг” не е популярен у нас, коментира Антон Илиев, управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. Основният плюс на частния търг е неговата доброволност - тук имаме собственик, който доброволно се разделя със собствеността си, и прилагане на абсолютно либерални правила, даващи спокойствие на участниците в наддаването. Частният търг е голямо предимство за собственика, който вижда, че няма да може да обслужва кредитите си и че има риск имотът да бъде принудително продаден. Това повишава шансовете му да излезе от ситуацията с оптимален резултат, обяснява Илиев.

www.banker.bg











0
September
18

Още в края на 2008 г. пазарът пробва продажбата на имоти чрез търгове, но те бяха неуспешни. Едва през 2010 г. консултантската компания ”Алмарк” реализира първия успешен търг у нас. Тогава от агенцията обясниха, че катализатор за успешната сделка е била кризата.

Продажбата на недвижими имоти чрез търг е популярна практика по света, но у нас частните търгове са по-скоро явление. Какъв е потенциалът на тази пазарна ниша, кой и как определя правилата и как да продадем на търг на максимално добра цена – разговаряме с Антон Илиев.

Илиев е управляващ съдружник в бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2. В сферата на недвижимите имоти е от повече от седем години, като преди началото на проекта ТБМ2 е работил в МКомерс + и Arco Real Estate като брокер. Бил е също автор, сценарист, продуцент и водещ на кратка ежедневна рубрика за недвижими имоти в предаването „Портфейл” на Дарик радио.

- Г-н Илиев, пазарът на частни търгове на имоти има дълбоки традиции извън България, но тук това „явление“ се появи отскоро. Как оценявате потенциала на сегмента с частните търгове?

Наистина точната дума е „явление”, защото все още има голяма липса на доверие от страна както на собствениците на недвижими имоти, така и от страна на купувачите. Но по-трудните решения се падат на собствениците, които се колебаят много, преди да се съгласят да предложат имота си на търг, поради необходимостта от атрактивна начална цена, което те приемат, че е в техен ущърб, а не винаги е така. Цената посредством наддаване може да нарасне с 10 - 20% от първоначално обявената, а не е изключено и повече, ако имотът попада в някой по-търсен сегмент - например двустаен тухлен апартамент с разрешение за ползване в някой от южните райони на столицата или пък маломерно жилище покрай спирка на метрото.

- Ако продавачът поради някакви причини (например финансово затруднение) бърза с продажбата на даден имот, какво да избере – частен търг, свободна продажба или публична продан?

Много зависи колко бърза и какъв е имотът. Ако е собственик на парцел - колкото и да бърза, най-добрият вариант за него е свободната продажба, защото парцелите се реализират много бавно, а за един частен търг не е хубаво да продължава по-дълго от два месеца, което време е недостатъчно на потенциалните купувачи да пресеят стотиците  предложения и да преценят дали си струва да участват в наддаването. В същото време ако продавачът е собственик на жилище в голям град като София, Варна, Пловдив, Бургас, Стара Загора, Благоевград и бърза с продажбата - за него най-удачният вариант е частен търг, защото в рамките на месец - два ще разбере най-високата цена, която някой е склонен да предложи за неговия имот. Това в свободна продажба може да отнеме и повече от година.

- Холандски или английски тип търгове би възприел по-добре българинът?

Определено английски тип търгове, защото те са по-популярни у нас не толкова, защото някой е участвал в тях, колкото всички са гледали в киното и по телевизията и схемата с наддаването е сравнително ясна на всеки. Колкото до холандския търг - повечето хора въобще не познават неговите правила и поради тази причина е много по-трудно да наложиш нещо съвсем непознато пред нещо малко по-познато, дори само от телевизията. (При английския модел търгове се определя по-ниска начална цена и с определената стъпка за наддаване тя се вдига, докато някой даде максималната. При холандския, обратно, се дава висока цена, която се намалява с определена стъпка до намирането на купувач, като предварително е определена минимална приемлива цена за продавача - бел. ред.)

- Какви трябва да бъдат правилата на частните търгове?

Ясни и лесни за възприемане. Те са от особена важност за купувачите, защото те рискуват, инвестирайки своите средства в недвижим имот при условията на нещо ново като частните търгове. Страхът от „разплащането под масата” и съмненията дали е възможно някой изкуствено да завишава цената, като наддава фалшиво, са пречка, която винаги присъства сред дежурните притеснения на кандидат-купувачите. Но кой би рискувал да опорочи продажбата на имота си, ако наистина бърза да го продаде. Всяка капка на съмнение трябва да бъде категорично отстранена и затова много важна роля имат правилата на търговете.

- По какъв начин може да се регламентира този нововъзникващ в България пазарен сегмент?

Не съм сигурен дали е необходимо някой да го регламентира.

- Защо?

По-скоро още не е настъпил този момент, защото организирането на частни търгове е малко по-специфично, отколкото стандартното офериране на имоти в свободна продажба. Когато оргазнизираш търг, трябва да се съобразиш с много фактори и да се мобилизираш за резултат в рамките на месец - два. Необходимо е да познаваш района, в който се предлага имотът, и да можеш да направиш проучване на какви цени се предлагат идентичните на него имоти и най-вече на какви цени се продават впоследствие. Второто е по-важно, защото понякога има много голяма разлика между желаната сума и тази, която се получава при продажба на имота в последствие. А това е ключова информация за успешното определяне на началната тръжна цена, която пък е много важна за успеха на търга. Тази отговорност не е за всеки брокер, той трябва да има опит в продажбите поне от няколко години и да познава нагласите на продавачите и купувачите. Това е една от причините, поради която смятам, че кръгът от фирми, които организират частни търгове за имоти, не може да нарасне толкова застрашително, че да се налага регламент. Още е рано според мен, а е много вероятно и въобще да не се наложи.

- Как се определят началната тръжна цена и стъпката за наддаване?

Началната цена е добре да бъде под средната офертна цена за района, в който е имотът, дори бих казал близка до най-ниската. Началната стъпка за наддаване може да бъде около 2% от началната тръжна цена. Например, продавате на търг панелна гарсониера в Люлин с начална цена 19 000 евро – 2% са 380 евро, което е разумно. Неразумно би било, ако стъпката за наддаване е 5% - тогава спокойно търгът може да пропадне поради високата сума, което ще отдръпне купувачите.

- Две и пет са сравнително близки цифри. Защо 2% се счита за разумно, а 5% - за неразумно – има ли някакво неписано правило, което да го определя по този начин?

Защото само с 4 - 5 наддавания началната цена ще се покачи с 20 - 25%, което е много бързо и стресиращо за наддаващите. Ако вземем отново горния пример, 5% ще са 950 евро при началната цена от 19 000 евро на жилището. В един момент от наддаването някой от участниците купувачи ще има възможност да спечели търга и да покачи цената, но с 800 евро, а не с 950 евро, и той не може да спечели търга, защото първоначално определената стъпка е висока и не му достигат 150 евро. В този вариант са ощетени и собственикът, който ще получи по-малка сума за имота си, и един кандидат-наддавач, който губи търга заради 150 евро.

Представете си също, ако имотът е около пет пъти по-скъп - 100 000 евро, и стъпката за наддаване е 5%, което да се равнява на 5 000 евро, как това би се отразило в една подобна ситуация и на някой не му достигнат 1 000 евро да спечели търга – собственикът на имота реално ще има пропуснати ползи от 4 000 евро.  Ако стъпката за наддаване е по-ниска, това не може да се случи в подобни граници. А ако стъпката за наддаване е много по-ниска, да речем 1% или по-малко, е по-добре, отколкото да е повече от 2%. Но пък и ако при 19 000 евро стартова цена определим стъпка от 0,3%, което е 57 евро, ще падне голямо наддаване, което буквално може да успи кандидатите.

- Каква цена би могла да се постигне при продажбата на имот на частен търг в зависимост от желанието на купувачите да наддават?

Няма еднозначен отговор. Всеки един търг е различен, защото два еднакви имота няма, но ако трябва да се поставят някакви рамки на принципа на „от – до”, вероятно при атрактивна начална тръжна цена тя би могла да нарасне с около 35% като максимум, но долната граница е по-трудно да се постави.

- Какво е поведението на купувачите при реализацията на имот на търг?

Изключително предпазливо и много добре обмислено.

- Какво е времето, за което би могло да се осъществи сделка при традиционна продажба, при публична продан и при частен търг, по Ваши оценки?

От опита, който имам в недвижимите имоти през последните 6 - 7 години, смело мога да заявя, че една традиционна продажба може да отнеме от 3 - 4 месеца до повече от три години и всъщност въобще не е сигурно, че ще има продажба, особено ако цената се определя не на пазарен принцип, което е често срещано явление. Като се има предвид и фактът, че повечето собственици на имоти в България са частни лица, борбата с точната оценка на имота ще продължи да се води още дълги години. Факторът „време” все още е много силно подценен, а това е грешка, която от скоро започна да се осъзнава. Реално тук е най-интересният момент, защото ако за един имот, обявен на свободна продажба, не се явят кандидати в рамките на 2 - 3 месеца, то може да се очаква, че и след 6 - 8 месеца също няма да се явят и причината се крие в неправилно определената цена.

При частните търгове този тестови, пробен или да го наречем „опипващ почвата” период е сведен до 45 дни, което време е оптималното за капариране на имот с добре определена пазарна цена. Ако никой не се яви на търга – резултатът е ясен – цената е висока. Но сте изгубили 45 дни и го разбирате, а при свободната продажба, ако въобще стане ясно, може да е на 18-ия месец.

- Според Вашите наблюдения има ли „разхлабване“ на политиката на банките при отпускането на кредитен ресурс за покупка на имот на търг?

Много слабо, но съм сигурен, че се интересуват и следят тенденциите.

Investor.bg

Примерни правила за провеждане на частен търг за продажбата на недвижим имот

0
September
16



Автор:
Николай Нейчев  в. Телеграф 12.09.2011г.

Находчиви измамници от агенции за недвижими имоти примамват търсещите квартира с нарисувани апартаменти, показа проверка на „Телеграф”. Шарлатаните илюстрират обявите си със снимки на дизайнерски апартаменти, които са взели от чуждестранни сайтове за модерно обзавеждане. Такива квартири обаче реално не съществуват, а само се използват за примамка от брокерите на имоти.

Изненада

Когато търсещият да наеме жилище човек се обади в агенцията, за да попита за въпросния апартамент, му се съобщава, че току що са го дали на друг човек, но за сметка на това може да му предложат нещо много подобно. За голяма изненада на бъдещия наемател обаче се оказва, че това, което агенцията може да му предложи, е съвсем различно като качество от това, което е видял на заблуждаващата обява. По този начин брокерите събират списък от телефони на хора, които търсят квартира. Голяма част от брокерите вземат такса „оглед” която варира между 5 и 10 лв. Друг начин за примамване на клиентела, която често се комбинира с дизайнерската снимка, е нереално ниска цена, която се обявява за промоционална. Така наемите падат с 50 100 евро от реалната си цена и могат да се видят фалшиви обяви на модерно обзаведен 3 – стаен или дори 4-стаен апартамент в по-скъпите софийски квартали като „Изток” за 220 евро на месец.

Летящата къща

Най-забавно е, когато се окаже, че един и същ апартамент се намира едновременно в няколко квартала. Оказва се че брокерските агенции имат набор хубави снимки на даден апартамент, който използват за илюстрирането на всякакви най-различни обяви, за да предизвикат интерес. Това се прави или когато квартирата не е била заснета, или когато е в плачевно състояние и е по добре да не бъде снимана въобще.

Контрол

Оказва се , че контролън върху некоректните обяви не е много лесен, защото дневно в сайтовете за обяви се качват стотици обявления и е много трудоемко всички да бъдат обстойно проверявани. Най-добрият начин за защита от шарлатаните е самите потребители да осъществяват този контрол. Те могат да докладват обявите, които имат съмнителни параметри и снимки, след което е задължение на модераторите на сайтовете да проверят тяхната достоверност. Опитът показва, че в повечето случаи този начин за контрол е бръз и надежден.

0
September
16

Много активни последни два месеца при наемите в София. Страхотно движение и масова смяна на квартирите кипи и в този момент. Предоговаряния наеми също вървят, но в повечето случаи не се стига до договорка, защото наемодателите свалят наема на постоянните си наематели едва когато те съобщят за намеренията си да си сменят квартирата.

0
August
26

За да си продадете имота не е необходимо само желание, а и поредица от действия свързвани с изваждането на задължителните документи без които продажбата е невъзможна. В България документите за имота се вадят само от собствениците/наследниците на недвижимия имот или изрично упълномощено от тях лице. Като в пълномощното е добре да е максимално подробно за да няма спънки в последствие. Най-често собствениците на имоти започват да вадят документите си когато получат капаро от някой купувач, защото всеки един документ има срок на валидност и най-често тя е шест месеца. Много е важно да се съобразят няколко неща при ваденето на документи, но най-важното е да се съобразят сроковете с предварителния договор и да не се оставят нещата за накрая под предлог, че има време.

Когато кандидат купувача ще има нужда от ипотечен кредит за да изплати исканата от продавача сума - набора от документи често се увеличава. Документи, които трябва да бъдат извадени от собствениците на имота като например декларацията по чл.87 за наличието или липсата на данъчни задължения. Това един често изискван документ от банката кредитор на купувача. Почти винаги присъства въпроса от страна на собствениците на имоти - защо е необходимо да вадя този или онзи документ и какво я интересува банката на купувача моите данъчни задължения? Въпросите са основателни, но дискусиите са излишни и ако не искате нещата да се проточват по ваша вина се придържайте към списъка с необходими документи и не отлгайте тяхното вадене. Понякога документите са много повече - например когато собствениците на имота са го наследили са повече на брой. Колкото повече са собствениците - толкова повече са и необходимите документи за продажбата. На снимките на заседателната маса в офиса ни са подредени копия на извадените документи за продажбата на една гарсониера в София…

Списъка с документи е дълъг също и когато се продава новопостроен имот изискват се всички скици, разрешение за строеж, за ползване и много други. Все пак не се стряскайте, а се мобилизирайте и съобразете ваденете на документите с вашето работно време, защото както можете да предположите всички места от които се подават молби и се получават документите са с класическо работно време до от 08:30ч. до 17:00ч. Е…не всички… Разбира се бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2 работи и в тази насока и предлагаме платена услуга, която може да ви спести много време и грешки.

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част първа/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част втора/

Аз ги видях как вървят имотите в интернет /част трета/

Оценки на имоти

2
July
30

Този адски често срещан цитат от собственици на недвижими имоти в България е една от причините дългото търсене на кандидат купувачи да става още по-дълго. И преди кризата и по време на кризата и сега към нейния край с този “лаф” се сблъскват брокерите всеки ден. По този начин се дава заявка за познаване на ситуацията и може да се тълкува също като - “Предупреждавам те не се опитвай да ме преметнеш аз съм информиран.”

Отстоявайки твърдо тази позиция неминуемо се стига до втория най-често срещан лаф и той е “Аз не бързам с продажбата на имота - нямам никакъв зор и не ми е спешно.” Може да се тълкува още като: “Въобще не ми обяснявай, че има много по-изгодни имоти от моя - това е защото те бързат, а аз не - следователно аз ще отстоявам тази цена и рано или късно ще си я получа!”

Няма как ще ви запознаем и с още един твърде често срещан лаф от собствениците на имоти и той - “За всеки кораб си има пътници”. Има наистина такъв лаф, но той при имотите не е актуален и между впрочем никога не е бил. Но се използва за успокоение и самонавиване.

Да така е - пазара вече е в доста по-добро състояние от колкото беше в предишните 36 месеца, но това не трябва да се приема от всеки буквално. Всъщност се е активизирало наистина много сериозно търсенето в масовия сегмент, който е за жилища в рамките на 20000-40000 евро и като казвам жилища имам предвид - апартаменти! Държа да подчертая - АПАРТАМЕНТИ. Най-търсения сегмент са панелните и ЕПК гарсониери (в сайтовете за имоти често се оферират като “едностайни” и “двустайни”) но те са си добре познатите от миналото гарсониери, които се състоят от един голям хол (всекидневна) и отделна кухня, ако има и балкон може да стане преустройство. Следват по интерес - двустайните апартаменти - панелни, ЕПК и тухлени. Но всички те с цени до 40000 евро и в по-редки случаи до 45-50000 евро за София и Варна.

Има особено бурно развитие и на пазара на наеми също в масовия сегмент - до 400-500лв, но се избягват апартаменти с много старо обзавеждане, с неремонтирани бани и без пвц и алуминиева дограма. Кипи масово напускане на старите неремонтирани квартири и прехвърляне в добре обзаведени апартаменти на същия по размер наем или по-често на още по-нисък.

Всички други сегменти обаче “не са цъфнали” - продажба на големи по площ жилища, земеделски земи, парцели с големи квадратури, търговски имоти за продажба на цени от преди кризата, огромни офис площи, къщи за ремонт в населени места по-далеч от 10-15 км от голям град, надценени имоти и т.н. не попадат в търсенето на 85% от кандидат купувачите/наемателите, а за останалите 15% се борят огромен брой непродаваеми/неотдаваеми имоти. “Непродаваеми” и “Неотдаваеми” се има предвид на сегашните им цени - при корекция на цената в посока на долу може да се намери купувача/наемател на повечето имоти, но не и на всички все пак!

Това е по повод - раздвижването на пазара.

Сега да се върнем отново на “Аз ги видях как вървят!”

Какво всъщност се вижда в интернет и в пресата където се оферират имоти за продажба и отдаване под наем от техните собственици и от наетите от тях посредници?

А) Виждат се желанията на собствениците да получат максималната цена

Б) Вижда се цената на която те ще продадат/отдадат имотите си

Определно правилния отговор е - А, а отговор - Б е малко по-специфична информация, която рядко можете да намерите свободно в интернет, защото тя е доста ценна и струва пари. На всякъде в публичното пространство можете да срещнете обосновани и необосновани желания за получаване на средства от продажбата/отдаването на недвижими имоти. Но колко от тях са близко до истината ли? Не по-скоро правилният въпрос е колко далеч са от истината? Най-често срещания отговор е - от три/четири месеца до повече от три години и фактите го доказват.

Най-често продавачите на имоти - гледат един от друг и по този начин си измислят някаква първоначална цена за офериране. Ако тя не е съгласувана с професионалист - брокер, оценител на имоти и т.н. е твърдо възможно да е на светлинни години от момента в който някой ще предложи капаро за този имот. Но продажбата на един имот винаги отнема време и за това така да се каже се опипва почвата. Обаче докато 4-5 собственици на имоти опипват почвата други 7-8 гледат от тях, но незнаят те на какъв етап са и приемат, че това е цената на която “вървят имотите в района”…

Реално обаче ВИНАГИ се стига до един и същи момент. След 4-6-9-12-18 месеца на офериране се стига до истината, а тя е - някой да каже каква е реалната цена. РЕАЛНАТА ЦЕНА е тази на която за последно в района се е продал същия вид имот в същото състояние. Ако обаче през 2007 година вашия съсед си е продал 3-ия панел в Дружба 2 за 80000 евро и сега ако вие живеете под него и притежавате също толкова неремонтиран апартамент ще можете да получите за него не повече от 50000 евро, а факта, че и в този момент има хора, които оферират такива имоти за продажба на цени от 2007 година съвсем не означава, че дори някои им се обажда какво остава за оглед, а какво остава за преговори…

Жалко само за колегите, които за да спечелят доверието и симпатията на собствениците на имотите са съгласни да им ги оферират на цени извън всякакво търсене, обаче тези именно колеги са и причината много хора да живеят в заблуждения и напразни надежди. А в лошите се превръщаме ние, които сме откровенни и казваме истината “право куме у очи”, но когато дойдат резултатите идват и доволните клиенти. Постоянно повтаряме колко ценен и невъзстановим ресурс е времето, но българина се оказва страшно богат на време човек “Аз не бързам и нямам зор!” но така се стига до една друга често срещана сентенция и тя е “Времето лекува всичко”…

Аз ги видях как вървят имотите в интернет II

Аз ги видях как вървят имотите в интернет III

Колко време е необходимо да се намери купувач за жилище в столицата?

3