July
26

Ако ви потрябват копия на стари документи за собственост от 70-те или 80-те години, които са издавани от някои общини е твърде възможно да ви се наложи да посетите архива на Славейков 6. И тъй като това при всички положения може да се превърне в едно много интересно преживяваване за вас ние решихме да споделим някои неща, които ще са ви от полза. Славейков 6 се намира в най-близката част на площад Славейков до кръстовището с ул. Раковски. Ще го познаете по вратата на партера на която няма никакви надписи, че вътре на 4-ия етаж се помещава въпросния архив. Качвате се на последния етаж и поглеждате към работното време на вратата на дирекция “ИНВЕСТИЦИОННО ОТЧУЖДАВАНЕ”, което е следното - сутрин от 09:00ч. до 11:00ч. и после от 15:00ч. до 17:00ч. Четири часовата обедна почивка да не ви прави впечатление, но това не е всичко… Копие от документ там струва скромната сума от 36лв с ДДС.

И да не си помислите, че ви го дават веднага щом струва 36лв - нищо подобно не се случва. Официалния срок да го намерят в архива е един месец, но обикновенно ставало за максимум десет дни. “Процедурата” протича по следния начин - попълвате молба по образец, която ще ви дадат от там в която подробно описвате какъв е документа, който искате да търсят архива, попълвате си естествено всички лични данни, но не забравяйте да приложите документи. За да получите правото да платите тези 36лв трябва да сте или роднина на човека, чийто документ за собственост търсите или негов наследник или упълномощено лице.

Ако отговаряте на всички изисквания и приложите надлежно всички документи ви приемат молбата и ви дават класическо входящо номерче с телефон на който да се обаждате и да ги питате дали случайно са намерили документа. Ако случайно така го намерят тогава ви дават зелена линия да платите заветните 36лв, но ВНИМАНИЕ те не се плащат там на Славейков 6, а на ул. Париж N:1 (до столична община).

ВНИМАНИЕ ВТОРИ ПЪТ:

Обърнете внимание на работното време на касата на ул. Париж 1 то сутрин започва от 10:00ч. до 12:00ч. и после от 14:00 до 16:00ч. НО да не се объркате и да отидете да си платите в петък след обяд! НЕ МОЖЕ изрично на вратата е записано, че в петък касата работи до 12:00ч.!  Но не защото сутрин е отворила в 08:00ч., а просто защото е петък /разбирай ден на майстора/. Петък са от 10:00 до 12:00ч.

Забелязахте ли разликите между работните времена на мястото където се подават молби и се получават копията и мястото където се плаща? Обърнете им внимание за да не ви изгубят 2-3 дни. Ако искате да платите преди обяд на ул.Париж 1 трябва да сте там най-късно в 10:00ч. и да чакате касиерката да отвори. След като това стане (всъщност се обикалят три гишета за плащането) поглеждате си часовника и разбирате, че имате по-малко от час да стигнете до площад Славейков 6 където е архива, който в 11:00ч. излиза в четири часова обедна почивка… И ако не искате да си изгубите деня по разни вмирисани от тютюн канцеларийки в стил ала бай-тошо е добре да си плюете на петите. Пробвал съм го - постижимо е, но понеже бях подговотвен :)))

Та на едното място се подава молба (Славеков 6), а на другото място се плаща след десетина дни (Париж 1) и се получава отново на Славейков 6… Уникални губивремци за които човек трябва да има здрави нерви и стабилна подготовка. На кой гений му е хрумнало плащането да става на едно място, а документа да се получава на друго това незнам, но знам, че времената с обикалянето по гишетата където сърдити и намусени лелки с фас в уста ме гледат на криво и ме препращат на друг етаж или друго гише трябва да е безвъзвратно отминало. УВИ не било отминало. За това се надявам тази информация да е полезна на всички жертви на които ще им се наложи да посетят този архив - колеги брокери, юристи, собственици на имоти, които си продават имотите и т.н.

За да ми се разходят по нервите отново тези лелки ще завишим тарифата за вадене на документи!

Няма как!

Писаното тук е от юли месец 2011 година - ако има някаква промяна в работното им време или стила на работа моля споделете в коментарите по-долу.

По последни данни от разкази на очевидци от септември 2013 година вече има експресна тарифа, която струва около 70-80лв. Изберете си да се заредите с търпение и да се лишите от 36лв или да платите двойно по-скъпо и да си спестите 15-30 дни.

Фалшиви обяви за имоти

Видове съдилища

1
July
19

НЯМА ВРЕМЕ!

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

През уж отпускарския сезон ни е налегнала много работа и нямаме време за блога. Пазара както стана модерно да се казва “се раздвижи” и това наистина е така. Сделките се увеличиха, което беше и в резултат на увеличения брой огледи. От както цените на наемите опряха в дъното активността на наемателите се увеличи драстично и това се вижда и по резултатите в нашия сайт. Сега дойде ред и на цените на продажбите да стигнат дъното и много от тях вече го достигнаха и резултата е на лице.

0
July
3

В 10 от 10 случая това поведение води до бърз спад в цената на имота, а причините са много. Най-често агенциите свалят цената на имота за да са с по-ниска цена от конкуренцията, а конкуренцията не спи и отвръща със същото. Лавинообразното падане на цената се движи със скорост право пропорципнална на броя на агенциите, които оферират имота. Някои свалят цената с размера на своя комисион и предлагат имота „само за директни клиенти” за да свалят цената под тази на конкуренцията. Един вид уж работят безплатно за „възложителя”, който да речем е пратил имейл до 80 агенции с информация за имота и своите координати…


През погледа на купувачите собственика на този имот ще изглежда като човек, който наистина много бърза с продажбата, а в такъв случай те пък защо да не го изчакат още малко – щом бърза значи ще намали цената още. Не правете тази грешка – ще се чуствате ухажвани през първите месец-два докато ви се обаждат брокерите с обещания за бърза сделка, но в последствие когато разберат, че имота ви е във всяка агенция бързо ще се демотивират и няма да си мръднат пръста за да защитят вашите интереси.

Представете си да речем, че вие сте собственик на автокъща и при вас идва собственик на автомобил, който иска да го продаде, но не ви оставя колата си да я паркирате редом до другите автомобили, които предлагате, а само ви оставя телефона си. Обяснява ви, че всъщност тъй като не може да бъде 100% сигурен, че ще му свършите работа той е решил да се обърне към още 10-ина автокъщи, защото иска да има конкуренция, която да доведе до по-бързата продажба на колата. Реално колата стои пред блока на собственика и ключовете са в него. Ако някои от вашите клиенти, който влиза в автокъщата ви има интерес от такъв модел автомобил на тази цена вие да му се обадите и ако не я продал вашите клиенти да отидат да я тестват… Революционен план, но само на теория, а на практика ако вие сте търговеца ще се интересувате предимно от автомобилите във своята автокъща и няма да искате да се излагате пред своите клиенти с обещания да им покажете ей там една кола, но трябва да се обадите да попитате дали случайно тя не е вече продадена. Да ама не.

За разлика от автокъщите обаче при недвижимите имоти нещата могат да се „споделят” много по-лесно. Вместо да се обръщате към 5-10-20-50 агенции и нито една от тях да не е мотивирана да ви предлага имота, защото шансът и да си възвърне средствата и услията е съответно едно към 5-10-20-50 изберете само една агенция.

Изберете само една агенция, но при ясни условия и срокове. Най-важното условие за един собственик на имот, който иска да възложи на посредник предлагането на имота си е да го задължи да работи с другите агенции. В близкото минало много агенции се бореха да получат договор за изключителни права, защото им дава власт да искат комисион задължително и от купувача. По този начин правят едно нещо със сигурност – бавят продажбата, защото връщат клиентите на другите агенции. Този класически модел на работа сме описали съвсем подробно тук. Не го допускайте ако искате да си продадете имота по-бързо.

Реално можете да се обърнете кем 40 агенции, които да предлагат имота ви както преценят, защото нямате договор с тях и те да го оферират “само за директни клиенти”, но много по-ефективния и бърз начин е да изберете само една агенция, която обаче да предлага имота на всички потенциални клиенти, а не само на тези, които се съгласят да и платят още 2.5-3%. Когато изберете само една агенция да предлага имота ви и сключите с нея договор за изключителни права ще знаете, че тя е максимално ангажирана с продажбата на имота ви, ще имате право да изисквате резултати. Ще можете да получавате коректна обратна връзка за това колко човека са посетили вашата обява в интернет, колко са се обадили за вашия имот, колко от тях за дошли на оглед, колко от тях са дали оферта, а тези, които не са дали - от какво са се отказали. Обратната връзка е изключително важна за една успешна продажба, защото ако всички обаждания минават през един брокер той ще знае колко са и ще може да следи и анализира. Ако интереса за вашия имот е голям това ще озаначава, че цената е добра и няма нужда да се коригира в посока на долу. Ако интереса е слаб - съответно обратно и т.н. Но ако вие работите с 10 агенции тази обратна връзка никой няма да е заинтересуван да ви я дава, а още повече, че вие няма да имате очи да я изисквате след като сте “възложител” на честна дума на 10 посредника… Имало е не един случаи клиент да поиска оглед от шест агенции, които предлагат един и същи имот в един и същи ден, защото не е разбрал, а и не могъл да допусне, че подобна глупост е възможна - това да не са различни имоти, а един и същи… Какво получава като обратна връзка в този случай собственика на имота, който е обявен на много места - та той очаква шест купувача и това го кара да си мисли, че нещата едва ли не ще се случат още същия ден. Докато тази грешка се осъзнае имота вече циркулира в публичното пространство на различни цени обявен от знайни и незнайни посредници, а купувачите се отдръпват объркани и продължават към следващия имот. Всичко това не може да се случи ако се работи само с един посредник.

Прочетете и поредицата: “Аз ги видях как вървят имотите в интернет”

Пич, продай си имота успешно като обигран собственик със самочувствие! (..а не като като надъхан льольо, който си търси прецакването…) 

0
June
17

Предлагането на недвижими имоти се отличава от предлагането на всякакъв друг вид стоки и услуги главно поради своята недвижимост. Ако можеха имотите да се подредят по рафтовете на един магазин щеше да е много по-лесно за всички, но уви това е невъзможно. Също така не е възможно и пред всеки един имот да стои по един брокер от сутрин до вечер и да очаква клиенти…т.е. възможно е, но ще струва твърде скъпо и подобна услуга би се обезмислила.

Обикновенно всеки един брокер обслужва по повече от няколко имота. Възможно е един консултант да предлага дори и повече от 100 имота, но зависи какъв тип са те. Така например ако се предлагат 100 парцела всеки един от тях по 10-20 декара то по всяка вероятност този брокер едва ли ще има по повече от 2-3 огледа на ден за някой от тези имоти.

Ако обаче брокера има в портфолиото си малки жилища под наем и за продажба, които са най-търсените и за тях има много кандидати той трудно би обслужвал повече от 30-40 имота. Имам предвид 30-40 различни типа имоти - парцели за продажба, апартаменти за продажба, магазини за продажба, двустайни под наем, къщи и вили извън града и т.н.

Покрай тези неща има много условности - улеснение за брокера е ако има ключ за имота, който предлага (ако той не се обитава естествено), защото това би го улеснило в подреждането на програмата с огледите. И обратно ако за всеки оглед трябва да координира и да съгласува със свободното време на собственика за дойде да отвори това усложнява и забавя процеса по организиране на огледите.

Максимално затруднение за организиране на огледи са жилищата, които се продават, а в тях има наематели. Получава се конфликт на интереси между наемателите и кандидат купувачите, които идват на огледи, а наемателите са длъжни да им осигурят достъп… По време на огледите наемателите често влизат в ролята на брокери и “презентират” недостатъците на имота по всевъзможни начини…


Как се организира оглед:

1. Обадете се на телефона в офиса и търсете брокера, който е виждал имота. Ако него го няма в офиса не си оставяйте телефона да ви потърси като се върне, а директно го потърсете на мобилния. Възможно е колегата да забрави да му предаде (това в ТБМ2 е почти невъзможно да се случи) или да не се засекат изобщо в офиса.

2. След като се свържете с брокера, който прави огледите на избрания от вас имот попитайте го първо дали той самия е виждал имота (има агенции, които рекламират имоти още преди да са ги видели, а в тази връзка ние ви съветваме да не се обаждате на брокери, които не слагат снимки в обявите си). След това го попитайте дали е наясно със собствеността на имота (често срещан проблем и пропуск) дали е виждал документи и всички собственици на имота ли са съгласни да го продават/отдават под наем.

3. Не искайте да видите имота веднага, а попитайте кога е удобното време за огледи за утрешния ден. Причините за това са много - брокера може да е организирал огледите си за днешния ден от предишния (както се случва най-често) и да няма как да ви впише в програмата си дори и да иска. Също така не трябва нито брокера на продавача, нито собственика на имота да смятат, че бързате кой знае колко много. Другата причина поради, която не е добре да искате оглед от сега за след малко е, че можете лесно да си спечелите гнева дори на собственика на имота на който може да се наложи да излезне от работа и да дойде да ви отвори апартамента, а най-малкото това може изобщо дори да не е възможно. Освен всичко друго покупката/наемането на един недвижим имот е нещо, което се планира и обмисля добре. Никой не купува имот спонтанно (освен милиардерите вероятно) за това всяка припряност и бързане за оглед са излишни. Най-малкото е необходимо време за проверка на документите на имота, заявка за теглене на пари и т.н….

4. Планирайте. Не оставяйте хората да смятат, че действате спонтанно. Крайно несериозно е да се обадите на някой в неделя или в събота след обяд и да кажете нещо от сорта на: “Ами аз сега съм в района на Надежда 2 дали ще можете да ми покажете този апартамент до половин един час?” Подобни ходове будят недоверие - неуважението към човека, който предлага имота в този случай е голямо, но ако това няма значение за вас то замислете се как вие изглеждате в очите на другите в този момент. Като човек, който след като си е купил домати и чушки от пазара е решил и да погледне 2-3 апартамента преди да се прибере в събота вечер. Никой няма да ви вземе на сериозно. Подобни ходове обикновенно се правят от хора, които не са наясно със себе си и не планират скоро да инвестират в имот, а просто искат да са в течение какво се предлага - истина е има такива случаи!

5. Пета точка, но тя трябваше да е преди първа! Не ходете на огледи преди да сте наясно какво точно търсите и можете ли да си го позволите.

5.1. Ако планирате да купите имот с ипотечен кредит - посетете първо банката за да ви одобри по доходи. Изобщо не подценявайте този ход - той може да е решаващ и да ви спести 4-5 месеца на безмислени огледи. Не се предоверявайте на рекламите на банките - те обикновенно рекламират максимално високия си процент на финансиране и най-ниските си лихви. Обаче дали ще одобрят вас за да получите кредит при тези най-добри условия това е вече съвсем друг въпрос и е въпрос на документи, които ще трябва да занесете в банката за да сте сигурни в отговора им. Копие от трудовия договор (данъчната декларация), бележка за доходите през последните 6-12 месеца попълнена от счетоводителя ви върху документ по образец на банката и т.н. Когато ви одобрят по доходи на база документите, които им представите ще научите максималната сума, която можете да получите от банката и максималния срок на кредита. Когато научите сумата и срока на кредита ще знаете и какъв процент от оценката на имота могат да финансират - например ако искате да купите панелен апартамент и по оценка на банката (или уж независим оценител) той струва 40000 евро то вие ще можете да получите около 70% от тази сума т.е. около 28000 евро, а с другите 12000 евро е необходимо да разполагате в наличност.

5.2. Ако вашия план включва - първо продажба на вашия имот, а после същите тези средства планирате да инвестирате във нов имот то не бързайте с огледите и в този случай. Намерете първо купувач за вашия имот, а чак тогава се оглеждайте за вашата покупка. За много хора това се подразбира, но нашата над седем годишна практика с проведени може би повече от 14000-15000 огледа показва, че това изобщо не се подразбира. Доста хора - грешат като смятат, че могат да си продадат имота за 2-3 седмици и едва ли не няма да имат време за огледи да си изберат нещо, което да купят след това. Продажбата на един имот - според зависи от вида му - парцел, къща, апартамент, търговски обект и т.н. отнема от 2-3 месеца за малки жилища в големите градове до над две-три години за някои парцели. Като имайте в предвид, че много често дори в над 90% от случаите представите на хората за цените са сериозно сгрешени и те дори изобщо не успяват да си продадат имотите на цените, които очакват. Но това както казах въобще не им пречи да ходят по огледи дори по няколко месеца и да избират нещо, което смятат, че могат да купят при условие, че не знаят кога и дали изобщо ще имат някога тази възможност. Всичко това е напълно безмислено по ред причини - имотите, които се харесат може да бъдат продадени преди вие да си продадете имота, може да получите много по-малко пари от първоначално исканите за вашия имот, а това да обезмисли 20-30 от огледите, които вече сте направили или планирате… Освен това не е коректно спрямо собствениците на имотите и брокерите, които ще отделят време да ви заведат на огледите.

5.3. Ако сте набавили необходимите средства и знаете в какво желаете да инвестирате реално можете за максимум един месец да си изберете имот - ФАКТ!

6. По кое време на деня е удобно да се проведат огледи т.е. как е общоприето? Най-често огледи се провеждат в извън работно време в отрязъка от време 17:00ч. до 20:00ч. както и в събота до обяд. Както вече стана ясно е желателно огледите да се уговарят от предишния ден. Ако имате свободно време и работата ви го позволява разбира се че можете да искате огледи и в отрязъка от време между 10:00 и 17:00ч. всеки делничен ден всеки брокер ще ви се зарадва.

7. Не забравяйте, че за да се проведе един оглед понякога е необходимо да се стиковат няколко човека. Ето един типичен случай - обаждате се и искате оглед за апартамент на следващия ден в 18:00ч. в жк. Младост. Брокера ви записва телефона и ви казва, че ще ви потвърди по-късно когато се уговори със собственика. Брокера се обажда на собственика и пита ще може ли да се направи оглед на следващия ден в 18:00ч. Собственика обаче няма да може да излезе от работа и обещава да се обади по-късно за да потвръди. Той от своя страна се обажда на сина си, който работи по-близо да го пита дали ще може той да отиде да отвори за огледа на следващия ден. Сина от своя страна също не е сигурен, защото въпреки, че живее на близо е на работа до 18:00ч. и едва ли ще може да стигне на време… Той пък звъни на негов колега да го пита дали може да го смени половин час по-рано за да може да се прибере, защото ще има оглед и няма кой да отвори и т.н…

Сега разбирате, защо не е честно да искате оглед от сега за след малко нали? Та ако не получите обратно обаждане за потвърждение няколко часа то не е поради небрежност или нещо друго, а подобни сценарий можем да ви предложим в няколко различни варианта с които се сблъскваме всеки ден.

8. Продължителност на огледа - 5, 10, 15, 20 минути до максимум половин час освен в случаите когато ще оглеждате сграда с размерите на ЦУМ или някой МОЛ :)

9.  Обърнете внимание на времето между отделните огледи - това е важно! Важно е защото ако не предвидите поне по 10-15 минути на оглед и време да се придвижите между различните имоти особено в пикови часове можете да си объркате програмата. Трябва също да се предвидят и евентуални закъснения на различните хора, които ще отключват, показват имотите и т.н. на тях също може да им се случи да закъснеят. Говорим за случаите когато вие не закъснявате! Огледите ако са в един и същи район е добре да са най-малко през половин час, а ако са в различни квартали е добре да се предвиди поне 45 минути до час и то ако гледате експедитивно. Ако закъснявате за оглед е добре да звъннете поне 10 минути по-рано и да споделите с колко ще закъснеете. ДРЪЖТЕ МОБИЛНИТЕ СИ ТЕЛЕФОНИ ВКЛЮЧЕНИ ПРЕДИ И ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

10. Ходете всички заедно по огледи. Много често срещан проблем - първо обикаля “съгледвача” ако купувачите са семейство обикновенно мъжа е в тази роля и отива на проверовъчни огледи на които да набележи имоти. След като подбере няколко чак тогава следва втори оглед с половинката. Ако и тя одобри тогава вече идва “тежката артилерия” - родителите, чичовци, лели, помощници, съветници, адвокати, колeги и т.н. които ще помагат кой с финанси, кой с акъл, кой с каквото може, но вече са направени поне три огледа, два от които не много смислени… Движете се в пакет - така ще изглеждате и по-сериозно пред продавачите и техните агенти. Предимството за вас ако послушате този съвет ще бъде не малко, защото другите ВИНАГИ правят по 3-4 огледа и ако се съревновавате с тях за един и същи изгоден имот - просто ще спечелите като ги изпреварите.

10 съвета от ТБМ2 при покупка на първо жилище

При покупка на имот с ипотечен кредит помислете за самоучастието и разходите по сделката

За размера на брокерския комисион в агенциите за недвижими имоти и защо знанието няма цена II

0
June
12


Уникалните посещения в нашия сайт и блога се увеличават постепенно като през последната година те са повече от 13000. Виртуалния офис на бутикова агенция за недвижими имоти е посетен от 59 различни страни по целия свят. Най-много посетители имаме от България, а следващите девет страни са САЩ, Германия, Обединеното кралство, Гърция, Испания, Русия, Канада, Италия и Бразилия. Учудващо за нас страни като Израел, Холандия, Белгия, Франция, Чехия, Швейцария, Австрия, Дания, Швеция, Турция, Норвегия и Португалия останаха на по-заден план по брой посещения ипреварени от Бразилия, но факт.

Посещенията от България идват в нашия сайт основно от София където превъзходството на столичани спрямо другите градове е в съотношение 15 към 1. На втора позция се нарежда Пловдив следван по петите от Варна и Бургас. Доста след тях се нареждат както следва - Сливен, Велико търново, Стара загора, Русе, Враца, Плевен, Благоевград, Търговище, Ловеч, Габрово, Кърджали, Хасково, Ямбол, Перник, Казанлък, Добрич, Дупница, Монтана, Димитровград, Видин, Карлово, Петрич, Силистра, Разград, Поморие, Смолян и Свиленград.

От секциите в нашия сайт най-често посещаваната е меню продажби където са влезли повече от половината от всички посетители. Второто място се държи от настоящия банер в сайта, който отвежда посетителите му към имотите, коит могат да се купят само от ТБМ2. Третото място се държи от меню “ПОД НАЕМ”, четвъртото от меню “ЗАЩО С НАС”, а изненадващо на пето място по брой посещения е този интересен парцел подходящ за инвестиция.

В корпоративния блог на ТБМ2 най-четени са трите части на “сагата” за отсечката водеща към магистрала Люлин. Като съответно първите три места по брой уникални посещения са за първа, втора и трета част на фоторазказа. На четвърто място изненадващо се нарежда ето този материал за кв. Горна баня. Петото място се държи от ЗУЕС (Закон за управление на етажната собственост), който сме качили в блога, шестия най-четен материал е ето този.

0
June
2

Семинар с участието на ТБМ2

Публикувано в: От кухнята на офиса от Антон Илиев

Вижте видео от семинара - видео 1, видео 2. Получи се интересна дискусия, зададоха се много въпроси, но за мен извода е, че трябва по-често да се правят подобни семинари.

Вижте някой от най-важните стъпки при частните търгове за недвижими имоти:

Стъпки при продажба на имот чрез частен търг.
Антон Илиев
Бутикова агенция за недвижими имоти ТБМ2

1.    Оценка на имота – първата и най-важната част. Започва се от тук, защото всеки търг би се обезмислил ако цената на предлагания имот е далеч от пазарната. Както и при всяка нормална продажба на недвижим имот е от изключителна важност за крайния резултат да се определи точната цена! Тъй като при частния търг се търси максимален резултат в максимално кратки срокове то първоначалната цена най-често е решаваща за успеха на търга. Най-лесно се определя цената на стандартен панелен или ЕПК апартамент, защото техните разпределиния са типови, има голямо предлагане и човек много бързо може да се ориентира на база на сравнителен метод, който е най-често използвания. Много по-трудно се определя цената на къща, търговски обект, парцел или земеделки имот. Колкото е по-ниска първоначалната цена на имота – толкова повече кандидати можете да очаквате както и обратно. Съответно – колкото повече кандидати имате, толкова повече можете да очаквате цената да се качи при наддаване, както и обратно.

2.    Уточняване на срока, правилата, стъпката на наддаване и рекламния бюджет на търга.

Срока се определя от вида на имота – ако е апартамент срок в рамките на 45 дни би бил напълно достатъчен. При по-трудни за реализация имоти срока може да достигне до три месеца, но не повече от 100 дни за да не се получи обратен ефект. Ако кандидатите са спокойни, че има мноооого време до търга те дори могат да забравят за него.

Правилата могат да бъдат много гъвкави и е желателно да бъдат опростени. Никой няма полза от сложни термини и излишна важност.

Стъпката за наддаване не трябва да бъде нито много висока нито много ниска. Ако стъпката е много висока това може да буди съмнение в кандидатите, а също и в процеса на наддаване да откаже някои от тях. Представете си ако имота се предлага при първоначална цена от 24000 евро, а стъпката за наддаване бъде 2000 евро до какви пропуснати ползи може д а доведе това за продавача. Например ако цената достигне само с три стъпки до 30000 евро, а някой от кандидатите да имат бюджет до 31000 евро, но не могат да предложат половин стъпка и губят търга, а продавача на имота пропуска възможността да получи още 1000 евро към цената. Не е сериозно обаче и ако стъпката за наддаване е много ниска например за имот със същата първоначална цена от 24000 евро се определи стъпка за наддаване в размер на 100 евро. Ще падне голямо наддаване нали? Точна формула няма, но ако трябва да определим все пак някакъв метод за размера на стъпката за наддаване добре би било тя да бъде между 1 и 2% от размера на първоначалната цена.

Рекламен бюджет – „Колкото повече, толкова повече!”  От размера на рекламния бюджет зависи много. При по-голям бюджет рекламното послание ще достигне до много повече потенциални участници, а това може да доведе след себе си само позитиви.


3.    Опция „КУПИ СЕГА” – плюсове и минуси. Перфектната опция даваща право на кандидат купувачите да елимират конкуренцията като купят имота преди обявената дата за търга. По този начин те плащат по-висока цена и не го купуват на възможно най-ниската, но в същото време преустановяват възможността тя да се увеличи до нива по-високи от техните възможности.


4.    Приемане на телефонните обаждания и провеждане на огледи с проявилите интерес кандидати – важни моменти.

Важно е кандидатите да знаят условията на търга преди огледа. Важно е да се запознаят с всички документи на имота преди търга както и с предварителния договор, който ще подпишат ако спечелят наддаването. Важно е да се уточнят всички подробности по прехвърлянето дори и пренасянето на мебелите ако в имота има такива и всичко това задължително трябва да е ясно преди самото наддаване при това поне 2-3 дни по-рано. Не оставяйте нищо за последния момент или за деня на наддаването уточнете всички подробности и детайли по-рано. За да са готови кандидатите да наддават трябва да са на ясно с всичко както между впрочем и със своите финансови възможности. Важно е да се уточни с какъв бюджет разполагат и как възнамеряват да финансират покупката ако евентуално спечелят търга. Частните търгове дават възможност покупката да се финансира с ипотечен кредит, но тези кандидати, които ще разчитат на това задължително трябва да се консултират с банката и тя да ги одобри по доходи. Някои банки издават сертификат за максималната сума на кредита, който могат да отпуснат на кредитоискателя – такъв документ би дал увереност както на кандидата за кредит, така и на собственика на имота, който ще се увери, че срещу себе си има сериозен кандидат.


5.    Към кого е насочена услугата – частен търг?
Ако някой смята, че услугата е насочена само към собственици на имоти, които са в сериозно затруднение и са притиснати от обстоятелствата – греши.  Услугата би свършила перфектно работа на всеки, който иска да си продаде имота.

Какво се случва в действителност на пазара на недвижими имоти? Обявява се за продажба имота на максимално високата офертна цена и се започва голямото чакане. След първите 2-3 месеца блесва първата сигнална лампа, че вероятно нещо не е както трябва щом огледи няма.

Първата фаза е изпълнена със съмнения относно професионализма на агенцията, която предлага имота и за „по-сигурно” той се обявява в още 2-3 агенции, което е втората грешка след надутата цена.

Втората фаза започва да се откроява когато въпреки няколкото агенции, които предлагат имота и малко по-ниската цена от първоначално намислената – резултата продължава да е нулев, а вече изтича шестия месец от първоначалното обявяване на имота за продажба.

Третата фаза е тази, която трябва да предхожда предишните две, но това почти никога не се случва. В тази трета фаза собственика на недвижим имот достига до въпроса – ОК за колко мога да го продам? Но вече никой не може да върне назад тестовите 6 месеца, които спокойно могат да бъдат и 12 или дори 18 преди да се достигне до този не много приятен въпрос за реална оценка. След осъзнаването на истината, което може да откаже собственика да продава или да го накара да преосмисли първоначалните си планове идва и последната фаза.

Четвърта фаза – след като става ясно каква е реалната цена на имота идва въпроса за колко време може да бъде постигната. Реално продажбата на един недвижим имот започва едва тогава когато собственика му е на ясно каква цена може да получи за него и се съобрази с насотящите пазарни условия. Чак тогава реално неговия имот бива забелязан от потенциалните купувачи, които винаги започват своето търсене от най-изгодните предложения, а не от най-скъпите.

Ако един имот е обявен за продажба в една агенция и е на пазарна цена спокойно може да бъде получено капаро за него в рамките на два-три месеца. Всеки сам може да избере за колко време да си продаде имота – за две-три години или за два-три месеца. При частните търгове първите две фази липсват, защото ако имота не е на пазарна цена предлагането под тази форма се обезмисля, защото се връщаме в първите две фази, а те продължават от 3-6 месеца до плюс безкрайност.

Вижте примерни правила за провеждане на частен търг

Още по темата за търговете

И още едно интересно интервю

Цените

0
May
28

Тъй като мина известно време от официалното откриване на Автомагистрала Люлин решихме, че е време отново да напомним за мистериосната отсечка, която трябва да свързва тунела на Люлин с кръговото движение в началото на магистралата. На горната сателитна снимка направена днес се вижда, че положението е абсолютно същото като от преди повече от половин година когато направихме любопитното разкритие за мистериозната отсечка.

Както и предполагахме към момента нищо не се е променило, а най-фрапиращото от всичко е медийното и информационно затъмнение, което се случва около тази отсечка. Самата магистрала Люлин е в перфектно състояние, което лично проверихме и заснехме видео на целия участък от Перник до София. Вижте видео на цялото трасе от Перник до София.

Тъй като информацията за магистралата и по-конкретно въпросната отсечка предизвика много голям интерес и материала беше прочетен повече от 4000 пъти само в нашия блог, а информацията е копирана на още няколко места в интернет пространството то ние продължаваме да следим темата и да ви информираме периодично. Във форума на инвестор темата е прегледана повече от 5000 пъти, а във форума на имоти.нет повече от 2000 пъти, отделно темата е копирана в още 7-8 различни форуми и посетителите към нашия блог постоянно се увеличават, което говори за голям интерес.

Извадка от ОУП на София на горната снимка.

Такова беше положението октомври месец 2010 година и към днешната дата 28 май 2011 година положението е абсолютно същото.

0
May
21

Тъй като офиса ни е на последния трети етаж в бизнес сграда Green Centre трябваше буквите да са по-големички за да могат да се разчитат от по-далеч :))) Размера на транспаранта е 7 метра  ширина на почти метър височина.

Огромната ни тераса гледа към бул. Петър Дертлиев /по-познат със старото си име Добринова скала и също като “околовръстното на Люлин”/.

Сградата ни е лесна за откриване, а кръглите и прозорци двата края и придават разпознаваем вид. В близост е магазин Кауфланд и метростанция “Западен парк”.

0
May
18

 

Покупката на имот за лично ползване (не за отдаване под наем) е отговорно и индивидуално решение. Предпочитанията на всеки са различни и след осмислянето на прословутата тройна формула при покупка на имот – локация, локация, локация -  е добре да вземете предвид и другите параметри на един имот, най-малкото заради факта, че е твърде вероятно цените на имотите в избрания от Вас район да не са Ви по джоба.

Всеки човек, когато търси жилище, иска то да е максимално близо до идеалното и въпреки че „идеалното жилище” е строго индивидуално, се забелязват и много общи неща в търсенето на купувачите. Разделил съм изискванията на купувачите в две групи:

1. Относно локацията.

• Да е по-близо до центъра и на достъпна за мен цена.

• Да не е шумно и прашно и ако може да е в близост до парк или повече растителност.

• Недалеч от метро, транспорт, пазар, детска градина, училище.

• По-далеч от малцинствата.

2. Относно самото жилище.

• Тухлен, непреходен.

• Без първи или последен етаж.

• Ново строителство, но с широки коридори и стаи.

• Без скосявания и без стаи с различни форми от правоъгълник и квадрат.

• Хубава фасада и хубави общи части.

• Топлоизолация и нова PVC/алуминиева дограма

• Да е южен и изцяло вътрешен.

• С гараж.

Ако разполагате с неограничен бюджет е добре, но колко от нас разполагат с такъв?

Ако не разполагате, обаче, ще ви се наложи да помислите върху всичките си изисквания, да ги подредите приоритетно и да направите компромис с някои от тях. Процесът е индивидуален, финансовите възможности също. Разгледайте таблицата по-долу и ако решите, че мога да съм Ви полезен в избора Ви на имот, можете да ме потърсите.

Таблицата е разделена по видове строителство и различни параметри. Сравнени са 5-те вида строителство по 7 показателя. За „големи” са приети стаи над 12 кв.м.

Въпроси, над които можете да се замислите - какво да изберете според бюджета, с който разполагате:

• Хубавата фасада с изолация и хубавите общи части, но малките стаи с тесните коридори или

• лошата фасада, без изолация и хубави общи части, но с нормални стаи и коридори?

• Едностаен апартамент, в южен район, ново строителство, без инфраструктура, транспорт или

• двустаен апартамент, независимо дали е старо или ново строителство, в западен район, с улици и транспорт?

За хората, с по-голям бюджет.

• има ли новопостроен имот;

• с големи стаи;

• високи тавани (3.20 м);

• с гараж;

• с удобен транспорт;

• в близост до центъра;

• в близост до парк;

• и къде точно се намира…

• а може би е по-подходящо за Вас къща в близост до София?

0
May
18

 

Предварителният договор за покупко продажба е законово определен в чл. 19 от ЗЗД.
Като основни атрибути на договора е добре да залегнат:

1. Дата.
2. Място на подписване на договора.
3. Законово основание.
4. Купувачи и Продавачи опоменати по надлежния ред.
5. Предмет на договора.
6. Цена и начин на плащане.
7. Условия във връзка с недвижимия имот.
8. Окончателен договор.
9. Предаване на владението.
10. Права и задължения на страните.
11. Декларации и гаранции.
12. Неизпълнение и санкции.
13. Други условия.

Подписването на предварителен договор е необходимо заради:
1.    Фиксирането и оформянето писменно на параметрите по сделката – предварителните разговори за покупко – продажба, които е необходимо да се повторят още веднъж между страните, да се запишат и да се сложи край на преговорите по основните параметри на сделката – Цена , Начин на плащане, Предаване на владението и др. Също така  да се ограничи и избегне използването на неетични похвати (ще се спра в друга статия на тях) при допълнителните разговори.
2.    За да се избегне  евентуалният несигурност при невписване на нотариалния акт – има възможност нотариалният акт след изповядването пред нотариус да не бъде вписан от дежурния съдия по вписванията. Например при изготвена  кадастрална карта за района и не нанесена схема на самостоятелния обект, (Агенцията по кадастъра ще ви даде удостоверение, че кадастъралната карта за района е удобрена и сделката ще бъде изповядана от нотариуса, но има вероятност съдията по вписване да откаже вписване) което ще се случва все по често, понеже собствениците в повечето случаи не знаят колко е важно за техния имот такова нанасяне.

3.    При евентуално недобросъвестно отношение на една от страните да се знаят правата и договорените санкции между тях.

4.    По - лесното и ясно изменяне (при съгласие на страните) с Анекс към договора на някои или всички параметри на договора - при належаща  промяна по изпълнението на договореното на някоя от страните ( най често срока за сключването на окончателен договор ).

Най общо казано Предварителният договор служи за да предвиди и фиксира евентуални бъдещи проблеми или отношения, които биха могли да възникнат между страните при изпълненито на договореното между тях, както и да фиксира евентуалните санкции предвидени от закона и договорени между тях при неизпълнение.
Не ви съветвам да купувате имот без да подпишете предварителен договор, който да сте обсъдили с компетентен агент или адвокат.

0